Aktien vs Immobilien: Was macht wirklich reich?

Aktien vs Immobilien ist eine der meistgestellten Fragen, die ich bekomme. Und meine Antwort überrascht viele: Ich investiere in beides. Nicht weil ich mich nicht entscheiden kann, sondern weil beide Anlageklassen echte Vorteile haben, die sich gegenseitig ergänzen. Wer pauschal sagt "Immobilien sind besser" oder "Aktien sind besser", hat das Spiel noch nicht verstanden.

Warum ich Immobilien als Basisinvestment bevorzuge

Immobilien sind meine bevorzugte Anlageklasse, und das hat einen klaren Grund: Leverage. Du kannst bei einer guten Immobilie 70, 80, manchmal sogar 100 Prozent des Kaufpreises von einer Bank finanzieren lassen, zu Konditionen von rund 1 Prozent auf 10 Jahre fix (Stand 2019, in Deutschland mit guter Bonität). Das bedeutet: Du baust mit fremdem, billigem Geld Vermögen auf.

Bei Aktien funktioniert das nicht so. Wenn du zur Bank gehst und sagst, du willst Aktien auf Kredit kaufen, bekommst du im besten Fall einen sogenannten Lombard-Kredit, der mit 30 bis 50 Prozent des Depotwertes besichert ist, und das zu deutlich teureren Konditionen. Dazu kommt ein entscheidendes Risiko: Fällt dein Depot unter einen bestimmten Wert, erzwingt die Bank eine Zwangsliquidation. Du wirst zum ungünstigsten Zeitpunkt rausgeworfen, auch wenn sich der Kurs danach wieder erholt.

Laut Gerald Hörhan ist genau das der Grund, warum er niemals Aktien auf Kredit kaufen würde. Das Leverage-Spiel funktioniert bei Immobilien strukturell besser, weil der Wert nicht täglich neu bewertet wird und die Bank keinen täglichen Margin Call schicken kann.

Aktien vs Immobilien: Die Steuervorteile im direkten Vergleich

Immobilien bieten in Deutschland und Österreich erhebliche Steuervorteile, die Aktien nicht haben. Der wichtigste Hebel ist die AfA (Absetzung für Abnutzung): Du kannst die Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich abschreiben und damit deine Steuerbemessungsgrundlage systematisch reduzieren. Kaufst du eine möblierte Wohnung, lassen sich auch die Möbel abschreiben. Reparaturen und Renovierungen kannst du entweder sofort als Aufwand geltend machen oder über bis zu 15 Jahre abschreiben.

Wer Immobilien in Deutschland im Bestand hält und nicht verkauft, profitiert zusätzlich von der vermögensverwaltenden GmbH: Der effektive Steuersatz auf die Mieteinnahmen liegt dort bei nur rund 15,83 Prozent, weil Abschreibungen, Zinsen und Möbelabschreibung die Bemessungsgrundlage stark reduzieren. Das ist ein massiver Vorteil gegenüber der normalen Einkommensteuer.

Bei Aktien gibt es zwar in manchen Ländern die Möglichkeit, nach einer Haltefrist steuerfrei zu verkaufen (in Deutschland nach 10 Jahren bei Immobilien, bei Aktien früher), aber die laufende Abschreibung entfällt komplett. Wer Aktien im Privatvermögen hält, zahlt auf Kursgewinne und Dividenden Kapitalertragsteuer. Beim direkten Vergleich Aktien vs Immobilien gewinnt die Immobilie im Bereich Steueroptimierung klar.

Cashflow Immobilien: Warum planbare Einnahmen so wichtig sind

Cashflow Immobilien sind der dritte große Vorteil des Immobilieninvestments. Eine vermietete Wohnung generiert monatlich planbare Mieteinnahmen. Ja, es kann Leerstand geben. Ja, es kann Mieter geben, die nicht zahlen. Aber tendenziell ist die Einkunftsquelle deutlich stabiler und vorhersehbarer als Dividenden bei Aktien.

Dividenden können jederzeit gekürzt oder gestrichen werden, sobald es einem Unternehmen schlechter geht. Das erleben wir regelmäßig in Krisen: Unternehmen, die jahrelang zuverlässig ausgeschüttet haben, streichen die Dividende von einem Quartal auf das nächste. Bei einer vermieteten Wohnung in einer guten Lage passiert das nicht so schnell.

Ein gutes Portfolio braucht beide Anlageklassen. Wer nur auf Aktien setzt, hat keinen Cashflow. Wer nur auf Immobilien setzt, hat keine Liquidität. Beides zusammen ist die Waffe.

Dazu kommt der Inflationsschutz: Langfristig steigen Immobilienpreise und Mieten mit der Inflation. In Regionen mit starker Zuwanderung und wachsender Digitalwirtschaft, wie Berlin, München oder Wien, steigen sie sogar stärker als die allgemeine Preissteigerung. Das ist ein Vorteil, den Aktien nur bedingt bieten.

Was spricht wirklich für Aktien?

Aktien haben Vorteile, die Immobilien nicht bieten können. Der wichtigste: Liquidität. Wenn du Microsoft- oder Allianz-Aktien verkaufen willst, drückst du auf einen Knopf und hast das Geld innerhalb von Sekunden. Bei einer Immobilie dauert der Verkaufsprozess Monate: Makler beauftragen, Interessenten finden, Notar, Grundbucheintrag.

Der zweite Vorteil ist der deutlich geringere Verwaltungsaufwand. Keine Mieter, keine Nebenkostenabrechnung, keine Handwerker, kein Rechtsanwalt für Mietstreitigkeiten. Wer monatlich per ETF-Sparplan investiert, also jeden Monat um dieselbe Summe Wertpapiere kauft, hat durch den Cost-Average-Effekt ein relativ risikoarmes Investment mit minimalem Aufwand aufgebaut.

Die Transaktionskosten bei Aktien sind ein weiterer klarer Vorteil. Bei einem guten Discount-Broker zahlst du unter 1 Prozent Transaktionsgebühren. Beim Immobilienkauf fallen allein Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zusammen rund 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises an, je nach Bundesland und Struktur. Das bedeutet: Beim Immobilienkauf ist von Anfang an ein erheblicher Teil des eingesetzten Kapitals weg.

Und dann ist da noch die Upside: Wenn du die richtigen Aktien erwischst, kannst du dein eingesetztes Kapital ver-14-fachen oder ver-20-fachen, und das in einem überschaubaren Zeitraum. Eine Immobilie, die sich im Wert vervierfacht, ist eine Ausnahme. Bei Aktien wie Amazon oder Apple war das in der Vergangenheit Realität. Das Risiko ist allerdings entsprechend höher.

Wie du mit ETF-Sparplänen das Beste aus Aktien herausholst

In der Praxis investiere ich nicht in Einzelaktien, sondern in Indizes und ETFs mit monatlichen Sparplänen. Die Grundthese ist einfach: Du kaufst jeden Monat um dieselbe Summe Wertpapiere. Ist der Kurs höher, kaufst du weniger Stücke. Ist der Kurs niedriger, kaufst du mehr. Durch diesen Cost-Average-Effekt ist das Risiko-Ertragsverhältnis attraktiv, besonders wenn du nicht in eine einzelne Aktie investierst, sondern in einen ganzen Markt.

• Technologie-ETFs (z.B. Nasdaq-100): Breite Diversifikation über die stärksten Tech-Unternehmen weltweit
• Asien-ETFs: Zugang zu Wachstumsmärkten jenseits des westlichen Kapitalmarkts
• MSCI World / S&P 500: Globale Streuung mit historisch ca. 7 bis 10 Prozent jährlicher Rendite
• Länder-ETFs (z.B. Schwellenländer): Höheres Risiko, aber auch höhere potenzielle Rendite

Das Insolvenz- und Ausfallrisiko eines einzelnen Unternehmens ist bei einer Indexinvestition deutlich reduziert. Selbst wenn eine Firma bankrott geht, fällt sie aus dem Index heraus und wird durch ein anderes Unternehmen ersetzt. Das ist ein struktureller Schutz, den Einzelaktien nicht bieten.

Welche Anlageklasse passt zu dir?

Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt auf deine Situation an. Wer anfängt und noch kein Eigenkapital hat, kann mit einem ETF-Sparplan ab 50 Euro im Monat beginnen. Wer bereits Eigenkapital hat und bereit ist, sich um Verwaltung zu kümmern, sollte Immobilien ernsthaft prüfen, vor allem in Lagen mit Wachstumsdynamik.

Was ich aus über 25 Jahren Investmenterfahrung sagen kann: Das größte Risiko bei Aktien ist nicht der Markt, es sind die Emotionen. Der Knopfdruck beim Kurseinbruch, der Panikverkauf nach schlechten Nachrichten, der Hype-Kauf bei Allzeithochs. Bei Immobilien ist das Risiko träger: Der Verkaufsprozess ist mühsam, was dich zwingt, langfristig zu denken. Das ist ein versteckter Vorteil.

Was bei beiden Anlageklassen gilt: Du brauchst eine klare Investmentstrategie. Nach welchen Regeln kaufst du? Wann steigst du aus? Was sind deine Ziele? Wer ohne Strategie investiert, verliert, egal ob in Aktien vs Immobilien. Beides kann reich machen. Beides kann ruinieren, wenn du ohne Plan vorgehst.