Dubai Immobilien Crash: Kommen jetzt echte Schnäppchen?

Der Dubai Immobilien Crash ist eingetreten, und ich habe das lange vorhergesagt. Jahrelang haben Makler auf Kongressen in Wien und Frankfurt erzählt, Dubai sei bombensicher, die Finanzelite investiere dort und Deutschland sei so schlecht, dass man unbedingt in Dubai kaufen müsse. Bombensicher ist es tatsächlich, aber nicht in dem Sinne, den die Verkäufer meinten. Jetzt fallen Bomben und Drohnen, und der Markt kollabiert genau so, wie ich es erwartet hatte.

Was beim Dubai Immobilien Crash wirklich passiert ist

Der Dubai Immobilien Crash hat mehrere Ursachen, die sich gegenseitig verstärken. Erstens war der Markt bereits vor dem Nahost-Krieg in einer Blase. Der UBS-Blasenindex hatte Dubai schon länger als überteuert eingestuft. Makler haben Leute ohne lokales Wissen und ohne Kenntnis der Rechtslage in Bauträgerprojekte in schlechten Lagen zu völlig überteuerten Preisen hineingeritten.

Zweitens hat der Nahost-Krieg alles beschleunigt. Dubai hat Drohnenangriffe erhalten, der Flughafen wurde zeitweise gesperrt, Zehntausende Touristen saßen fest. Wer im Parkhaus übernachten musste, weil Alarme in der Nacht losgingen, der denkt zweimal nach, ob Dubai wirklich sein sicherer Hafen ist.

Drittens verlassen die Expats das Land. Dubai hat rund 85 bis 90 Prozent Ausländeranteil. Diese Menschen sind extrem mobil. Wenn die Sicherheitslage kippt, sind sie weg. Stand März 2026 haben schätzungsweise 500.000 bis 3 Millionen Menschen Dubai verlassen, und ob die alle zurückkommen, ist offen.

„Bombensicher ist es tatsächlich. Nur anders als versprochen: Es fallen Bomben, und das ist alles andere als sicher." – Gerald Hörhan

Die strukturellen Risiken des Dubai-Markts, die Makler verschwiegen haben

Der Dubai Immobilien Crash war für jeden erkennbar, der die strukturellen Risiken kannte. Ich habe sie immer kommuniziert, während andere die blaue vom Himmel versprochen haben. Hier sind die fünf wichtigsten Punkte:

• Politisches Risiko: Dubai hängt am Emirat, also am Emir. Was der Emir entscheidet, gilt. Das Rechtssystem ist ein anderes als in der westlichen Welt. Wer das ignoriert, riskiert sein Kapital.
• Zyklischer Markt: Dubai ist einer der zyklischsten Immobilienmärkte der Welt, vergleichbar mit Las Vegas oder Phoenix in Arizona. Nach der Finanzkrise 2008 und in der Corona-Krise 2020 ist der Markt jeweils um 50 bis 70 Prozent vom Allzeithoch gefallen. Das ist kein Zufall, das ist die Natur dieses Markts.
• Klimatische Risiken: Vier Monate im Jahr ist Dubai wegen extremer Hitze kaum bewohnbar. Dazu kommen Sandstürme und langfristig der steigende Meeresspiegel, der für tiefer gelegene Gebiete ein echtes Problem werden kann.
• Bauqualität und Instandhaltungskosten: Viele Hochhäuser in Dubai haben eine schlechte Bauqualität. Selbst bei guter Bausubstanz, wie in Monaco oder Miami, können die Instandhaltungskosten nach 15 bis 20 Jahren explodieren. Sonderumlagen von 100.000 Euro pro Eigentümer sind keine Seltenheit.
• Steuerliche Falle für Deutsche: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde gekündigt. Wer als Deutscher in Dubai eine Immobilie besitzt und Gewinne macht, zahlt diese nach deutschem Einkommensteuerrecht, wenn er in Deutschland lebt. Verluste lassen sich kaum gegenrechnen. Steuerlich ist das suboptimal.

Warum der Mythos vom sicheren Hafen Dubai geplatzt ist

Dubai hat sich jahrelang als die Schweiz des Mittleren Ostens vermarktet, als sicherer Hafen mit niedrigen Steuern und stabilem Rechtssystem. Dieser Mythos ist jetzt für mindestens 5 bis 10 Jahre vorbei. Wenn Bomben und Drohnen einschlagen, wenn der Flughafen gesperrt ist und man nicht mehr ausreisen kann, dann ist das kein sicherer Hafen mehr, dann ist das ein Kriegsgebiet.

Dazu kommt: Der Mittlere Osten war historisch immer eine instabile Region. Es gab dort mehr Kriege als in den meisten anderen Teilen der Welt. Wer das bei seiner Investitionsentscheidung ignoriert hat, weil die Steuern niedrig und das Wetter schön waren, zahlt jetzt den Preis.

Laut Gerald Hörhan ist das Muster bekannt: Der Libanon war in den 1960er Jahren das Monaco des Mittleren Ostens, ein Traumziel für Touristen und Investoren. In den 1970er und 1980er Jahren folgte der Bürgerkrieg, und heute ist der Libanon ein Failed State. Das ist keine Vorhersage für Dubai, aber es zeigt: Politische Stabilität im Mittleren Osten ist keine Selbstverständlichkeit.

Wie stark ist der Dubai Immobilien Crash wirklich?

Stand März 2026 ist der Immobilienindex in Dubai bereits um 30 bis 40 Prozent gefallen, auch in Abu Dhabi. Entwickler-Aktien und Bauträgerprojekte fallen noch stärker, weil Finanzmärkte schneller reagieren als der physische Immobilienmarkt selbst.

Besonders hart trifft es Bauträgerprojekte in schlechten Lagen. Die meisten dieser Projekte werden entweder gar nicht gebaut oder deutlich später fertiggestellt. Wer in solche Off-Plan-Projekte investiert hat, sitzt auf einem massiven Problem. In Dubai gilt: Wenn du deine Schulden nicht bezahlen kannst, darfst du das Land nicht verlassen. Das bedeutet, dass viele Investoren lieber fliehen, bevor sie zugeben müssen, zahlungsunfähig zu sein. Am Flughafen stehen verlassene Ferraris und Rolls-Royces, die Leute zurückgelassen haben, weil sie schnell weg mussten.

Ich schätze, dass der Markt je nach Länge des Konflikts noch weiter fallen wird. In einem längeren Kriegsszenario sind Einbrüche von 50 bis 70 Prozent vom Allzeithoch möglich, wie wir es schon nach 2008 gesehen haben.

Wann kommen die echten Dubai Schnäppchen?

Jetzt ist es definitiv noch zu früh. Noch fallen Raketen und Drohnen, noch ist die Sicherheitslage unklar, und niemand sollte jetzt hinreisen. Aber die entscheidende Frage für Investoren lautet: Wann dreht der Markt, und wie nutze ich das?

Laut Gerald Hörhan dauert es in Dubai, anders als in Deutschland, etwas weniger lang, bis Verkäufer ihre Preisvorstellungen anpassen. In Deutschland hat das nach den Zinserhöhungen 2022 über ein Jahr gedauert. In Dubai schätze ich, dass es ein dreiviertel bis ein Jahr dauern wird, bis der Markt seinen Boden gefunden hat.

Wenn das passiert, können echte Schnäppchen entstehen. Wer für den Preis einer Wohnung vor dem Crash heute vier oder fünf Apartments in guten Lagen bekommt, kann ein sehr gutes spekulatives Geschäft machen. Vorausgesetzt, der Konflikt endet, die Touristen kommen zurück und der Markt erholt sich, wie er es nach 2008 und 2020 getan hat.

Unter welchen Bedingungen lohnen sich Dubai Immobilien als Spekulation?

In der Praxis aus 25 Jahren Investmenterfahrung gilt: Dubai ist und bleibt ein spekulativer Markt, kein sicheres Investment und keine Altersvorsorge. Wer das versteht und die folgenden Bedingungen erfüllt, kann in einem zyklischen Markt viel Geld verdienen:

• Nur Prime-Lagen: Das Dubai International Financial Centre (DIFC), die Palm Jumeirah und das Jumeirah Beach Residence sind Lagen, die auch in der Krise vermietbar bleiben und sich erholen werden. Wohnungen im Landesinneren oder in obskuren Neuentwicklungen werden wertlos.
• Bauqualität prüfen: Es gibt gut gebaute und schlecht gebaute Gebäude in Dubai. Die Instandhaltungskosten eines 10 Jahre alten Towers können massiv sein. Wer das nicht einschätzen kann, kauft blind.
• Kleines Segment bevorzugen: One-Bedroom-Apartments und Studio-Apartments sind am leichtesten zu vermieten und zu verkaufen. Luxuswohnungen sind schwer vermietbar und schwer verkäuflich, das gilt auch in Dubai.
• Rechtssystem kennen: Mietrecht, Eigentumsrechte, steuerliche Konsequenzen in Deutschland und Österreich: Wer das nicht kennt, zahlt drauf.
• Lokale Kontakte haben: Ohne lokale Präsenz und lokale Netzwerke ist ein Dubai-Investment gefährlich. Man muss öfters vor Ort sein und sich wirklich auskennen.

Dubai Immobilien als Teil eines Portfolios: Die richtige Perspektive

Dubai Immobilien sind wie Krypto: eine spekulative Beimischung, kein Kern eines Portfolios. Wer sein Vermögen absichern will, kauft in Frankfurt, Wien oder Nürnberg. Wer spekulativ an einem zyklischen Markt mit hohem Upside-Potenzial teilhaben will, kann Dubai als kleinen Teil eines diversifizierten Portfolios in Betracht ziehen, aber erst wenn der Markt seinen Boden gefunden hat.

Laut Gerald Hörhan ist das Timing entscheidend. Genauso wie Bitcoin bei 20.000 Dollar ein gutes Geschäft war, können Dubai-Immobilien in guten Lagen zum richtigen Zeitpunkt ein gutes spekulatives Geschäft sein. Aber wer jetzt kauft, weil alles billig ist, kauft in einen fallenden Markt. Wer wartet, bis der Boden gefunden ist, und dann gezielt in Prime-Lagen einsteigt, hat eine reale Chance auf attraktive Renditen, wenn der nächste Boom-Zyklus kommt.

Stand März 2026 gilt: In Deutschland sind noch immer Schnäppchen zu machen, weil der Markt sich gerade erst erholt. Wenn die Party in Deutschland wieder richtig losgeht, ist es vielleicht Zeit, auch nach Dubai zu schauen. Aber als spekulative Beimischung, nicht als sicherer Hafen und nicht als Altersvorsorge.