Nahost-Krieg Immobilien: Was jetzt in Deutschland passiert

Nahost-Krieg Immobilien: Warum Deutschland und Österreich doch betroffen sind

Der Nahost-Krieg hat innerhalb weniger Tage den Ölpreis von 60 Dollar auf zeitweise 120 Dollar katapultiert. Wer jetzt denkt, Deutschland und Österreich sind weit weg vom Schuss und Immobilieninvestoren können entspannt zuschauen, liegt falsch. Der Konflikt greift direkt in die Zinspolitik der EZB ein und damit in jeden Immobiliendeal, den du gerade planst oder besitzt. Nahost-Krieg Immobilien ist kein abstraktes Thema für Politikexperten, sondern eine handfeste Frage für jeden, der in Deutschland oder Österreich Wohnungen kauft, hält oder verkauft.

Der Iran hat die Straße von Hormus mehr oder weniger gesperrt und Ölraffinerien sowie Gasverarbeitungsanlagen wurden angegriffen. Das Ergebnis: Energiepreise explodieren, die Inflation beschleunigt sich. Zum Zeitpunkt dieses Artikels liegt der Ölpreis bei 85 bis 90 Dollar, nach einem Zwischenhoch von 120 Dollar. Hohe Energiepreise machen alles teurer: Benzin, Düngemittel, Transport. Das ist klassische importierte Inflation, die Europa direkt trifft, auch wenn keine Bombe auf deutschem Boden fällt.

Drohnen sind bis nach Zypern und in die Türkei geflogen. Der Konflikt ist kein lokales Phänomen mehr. Und das Hauptthema für Investoren ist nicht die militärische Eskalation selbst, sondern die wirtschaftliche Kettenreaktion, die davon ausgeht.

Ölpreis, Inflation und die Reaktion der Zentralbanken

Hohe Öl- und Gaspreise führen zu Inflation, und Inflation zwingt Zentralbanken zum Handeln. Die EZB hat als offizielles Mandat die Geldwertstabilität bei rund 2 % Inflation. Die amerikanische Fed hat zwei Ziele: Vollbeschäftigung und Geldwertstabilität. Beide stehen jetzt vor dem gleichen Dilemma: Toleriere ich eine höhere Inflation und schütze die Wirtschaft, oder erhöhe ich die Zinsen und riskiere eine Rezession?

Laut Gerald Hörhan ist der Traum von billigem Geld fürs Erste vorbei. In England hat die Zentralbank bereits Abstand von Zinssenkungen genommen. In Amerika deutet sich an, dass die Fed die Zinsen nicht senkt, möglicherweise sogar erhöht. Trump denkt laut über eine Zinserhöhung nach. In Europa wird die EZB aufgrund der Inflationsgefahren ebenfalls vorsichtig sein.

„Der Traum vom ganz billigen Geld ist auf jeden Fall vorbei fürs Erste. Und das ist Gift für Immobilienmärkte." — Gerald Hörhan

Wichtig für Immobilieninvestoren: Es gibt kurzfristige und langfristige Zinsen. Die EZB kontrolliert nur die kurzfristigen Overnight-Zinsen. Für Immobilienfinanzierungen sind die 5- und 10-Jahres-Zinsen entscheidend, weil in Deutschland und Österreich Immobilien überwiegend langfristig finanziert werden. Die 10-jährigen deutschen Staatsanleihen haben bereits 0,3 Prozentpunkte zugelegt, was den Basis-Zinssatz für Immobilienfinanzierungen von 2,5 auf 2,8 % getrieben hat. Das klingt nach wenig, macht bei einem Kredit über 500.000 Euro aber mehrere hundert Euro Mehrkosten pro Monat aus.

Was passiert konkret mit dem Inflation Immobilienmarkt Deutschland?

Immobilienpreise reagieren extrem zinssensitiv. Steigen die Zinsen, fallen die Preise, wie man 2022 und 2023 deutlich gesehen hat. Fallen die Zinsen, steigen die Preise. Das ist keine Theorie, das ist Marktmechanik, die sich immer wiederholt.

Gleichzeitig schützt Inflation Immobilieninvestoren normalerweise: Der Sachwert bleibt bestehen, Schulden werden real weniger wert, und Mieten steigen mit der Inflation. Das Problem in Deutschland und Österreich: Mietpreisgesetze verhindern, dass Mieten so schnell steigen wie die Inflation. Altmieter, stark regulierte Altbauten in Wien und ähnliche Konstellationen können die Inflation nicht direkt weitergeben. Die Verwaltungskosten und Betriebskosten steigen aber trotzdem, was die Nettorendite unter Druck setzt.

Der Nettoeffekt ist also ambivalent: Inflation ist gut für Immobilieninvestoren, aber steigende Zinsen konterkarieren diesen Effekt und sind kurzfristig sogar stärker als die Inflationsauswirkung auf die Miete. Das Ergebnis ist eine Verlangsamung der Preisentwicklung, möglicherweise sogar Seitwärtsbewegung oder leichte Rückgänge in schwachen Lagen.

• Szenario 1 (Krieg endet schnell): Ölpreis fällt stark, möglicherweise unter 60 Dollar, Inflation sinkt, Zinssenkungen kommen zurück, Immobilienmärkte steigen kräftig.
• Szenario 2 (Krieg eskaliert weiter): Ölpreis steigt auf 150 bis 160 Dollar, stagflationäre Wirtschaftsentwicklung, Zentralbanken erhöhen Zinsen, Immobilienpreise stagnieren oder fallen in schwachen Lagen.
• Szenario 3 (Status quo hält): Märkte gehen seitwärts, Preiswachstum verlangsamt sich, Schnäppchen in schlechten Lagen häufen sich.

In der Praxis erwartet Gerald Hörhan keine Wiederholung des Extremszenarios der 70er-Jahre, aber eine klare Verlangsamung der Preisentwicklung nach oben. Wer auf stark regulierten Altbestand setzt, trägt das größte Risiko. Wer in Wachstumslagen mit moderater Regulierung investiert, ist deutlich besser positioniert.

Warum ein Crash wie in den 70er-Jahren unwahrscheinlich ist

Der erste Ölpreisschock 1973 nach dem Sechs-Tage-Krieg ließ den Ölpreis auf das Fünf- bis Sechsfache steigen. In heutigen Preisen wäre das ein Ölpreis von mehreren hundert Dollar. Damals gab es autofreie Sonntage, Benzin war knapp, die Weltwirtschaft rutschte in eine schwere Rezession. 1979 folgte der zweite Schock durch die iranische Revolution: Inflation von 15 bis 20 %, und Fed-Chef Volcker würgte die Wirtschaft mit Zinsen von bis zu 15 % ab. Aktien, Anleihen und Immobilien kollabiert um bis zu 90 % in den am stärksten betroffenen Märkten wie New York City, Detroit oder Chicago.

Heute ist die Ausgangslage grundlegend anders. Zwei Gründe sprechen laut Gerald Hörhan klar gegen eine Wiederholung:

• Amerika ist Öl-Exporteur: Die USA produzieren heute mehr Öl als sie importieren. Zusätzlich kommt Venezuela wieder auf den Markt. Die vollständige Abhängigkeit der westlichen Welt vom arabischen Öl, wie sie in den 70er-Jahren bestand, existiert nicht mehr. Die Effekte werden deshalb schwächer sein.
• Überschuldete Staaten bremsen Zentralbanken: Die Staatsverschuldung ist heute massiv höher als in den 70er-Jahren. Deutschland, Österreich, Frankreich, Italien, Japan, die USA: Alle hochverschuldet. Wenn die EZB oder Fed die Zinsen auf 12 bis 15 % anheben würde, wären viele Staaten zahlungsunfähig. Das werden Zentralbanken nicht riskieren. Im Zweifel kaufen sie lieber wieder Staatsanleihen, um die Zinsen zu deckeln und eine schwere Finanzkrise zu verhindern.

Das bedeutet: Eine restriktive Zentralbankpolitik wie 1979 ist strukturell unwahrscheinlich. Aber das heißt nicht, dass alles gut bleibt. Es heißt nur, dass der Extremcrash ausbleibt, während moderate Preiskorrekturen in schwachen Lagen durchaus möglich sind.

Welche Immobilienmärkte trifft es am härtesten?

In den 70er-Jahren haben sich Immobilienmärkte extrem unterschiedlich entwickelt. New York City war damals praktisch bankrott, die Mordrate höher als in Caracas heute. Starke Mietregulierung kombiniert mit wirtschaftlichem Abschwung und Abwanderung führte dazu, dass Immobilienbesitzer ihre Gebäude abbrannten, weil die Versicherungssumme mehr wert war als das Gebäude selbst. Preisrückgänge von bis zu 90 % in einzelnen Stadtteilen.

Umgekehrt: In Texas und Florida, wo Mietregulierung gering war und der Ölboom Zuwanderung nach Houston und Dallas brachte, stiegen Immobilienpreise trotz hoher Zinsen kräftig. Weil die Mietsteigerungen die Zinserhöhungen überstiegen. Das Gleiche gilt für Miami, das damals vom aufkommenden Tourismus und Kapital aus Lateinamerika profitierte.

Das Muster gilt auch für den heutigen Nahost-Krieg Immobilien-Kontext. Aus 25 Jahren Investmenterfahrung lässt sich sagen: Stark regulierte Märkte mit Altmietern, schlechter Lage und wirtschaftlichem Abschwung sind am gefährdetsten. Konkret betroffen sind stark regulierte Altbauten in Wien mit Altmietern, Wohnungen in schrumpfenden deutschen Mittelstädten und Objekte mit geringer Mietrendite unter 3 % Brutto. Wachstumslagen mit geringer Regulierung und Zuzug profitieren auch in einem inflationären Umfeld, weil Mietsteigerungen dort die Zinsentwicklung ausgleichen können.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für Immobilien-Schnäppchen?

Ja, und zwar genau jetzt. Laut Gerald Hörhan gibt es in der aktuellen Unsicherheitsphase mehr Zeit für Schnäppchenkäufe als in einem klaren Aufwärtsmarkt. Verkäufer sind verunsichert, weniger Bieter konkurrieren um Objekte, und wer jetzt gut kauft, profitiert doppelt: Erstens wenn der Konflikt endet und Ölpreise fallen, zweitens wenn Dubai-Investoren, die überteuert gekauft haben, zurückkommen und die Preise in Deutschland und Österreich wieder pushen.

Der historische Vergleich aus 1973 zeigt: Nach dem Ende des ersten Ölpreisschocks senkten Zentralbanken die Zinsen, Börsen und Immobilienmärkte stiegen kräftig. Wer in der Krise gekauft hatte, machte die besten Gewinne. Das Prinzip gilt auch heute: Kaufe, wenn andere zögern, nicht wenn alle kaufen wollen.

Gleichzeitig gilt: Nicht jede Immobilie ist ein Schnäppchen. Stark mietregulierte Objekte in wirtschaftlich schwachen Lagen sind auch bei niedrigem Kaufpreis eine Falle, wenn Inflation die Kosten treibt, aber die Mieten nicht mitziehen dürfen. Die Kombination aus steigenden Zinsen und gedeckelten Mieten kann solche Objekte erheblich entwerten. Wer die Nahost-Krieg Immobilien Situation als Chance nutzen will, braucht Objekte mit freier Mietgestaltung, guter Lage und solider Substanz.

Zusammengefasst: Die Märkte werden in den nächsten Monaten je nach Kriegsverlauf, Ölpreis und Inflation seitwärts gehen oder langsamer ansteigen. In schlechten oder stark mietregulierten Lagen sind Preisrückgänge möglich. Irgendwann ist der Konflikt vorbei, und dann könnten die Märkte in Deutschland und Österreich massiv anziehen. Wer jetzt die richtigen Schnäppchen gemacht hat, freut sich dann über die schönen Gewinne.