Immobilien 2026: Wer jetzt falsch kauft, verliert

Immobilien 2026 sind kein einheitlicher Markt mehr. Die Frage "Steigen die Preise oder fallen sie?" ist die falsche Frage. Laut Gerald Hörhan kommt es auf drei Faktoren an: welche Immobilie, in welcher Lage und mit welchem Wissen du kaufst. Wer das ignoriert, verliert. Wer es versteht, druckt Geld.

Warum der Immobilienmarkt 2026 in drei Teile gespalten ist

Bei Immobilien 2026 war der Markt nie homogener als 2020 und 2021, als buchstäblich alles gestiegen ist. Mit der Zinserhöhung der EZB 2022 begann die erste Spaltung: energetisch gute Gebäude gegen energetisch schlechte. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von Habeck hat damals Panik ausgelöst, die sich als übertrieben herausgestellt hat. Das GEG wurde entschärft, Gasheizungen können weiter betrieben werden, und die Sanierungsaufwendungen sind heute bei weitem nicht mehr so drakonisch wie befürchtet.

Stand 2026 kostet eine Dachdämmung rund 30.000 Euro, eine Kellerdeckendämmung weitere 30.000 Euro und neue Fenster 30.000 bis 40.000 Euro. Mit diesen drei Maßnahmen hebst du den Energiekennwert um zwei Stufen an. Bei einem Objekt, das 2 Millionen Euro kostet, sind das 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises, nicht 30 bis 40 Prozent wie manche noch 2023 behauptet haben. Das Energiethema ist nach wie vor relevant, aber nicht mehr kriegsentscheidend für die Kaufentscheidung.

Die eigentliche Spaltung des Marktes läuft heute entlang drei anderer Linien: Lage, Größe und Wissen.

Immobilien 2026: Warum die Lage wichtiger ist als je zuvor

Lage war immer das Wichtigste. Mein LZR-Modell (Lage, Zustand, Rendite) ist seit Jahren mein Bewertungsrahmen, mit dem ich auch mit Hilfe von KI Immobilien analysiere. Aber 2026 wird die Lage noch entscheidender, und der Grund ist simpel: Inflation.

Wir leben weltweit in einer Kriegswirtschaft. Deutschland, Österreich, die Schweiz, Amerika, China, Japan, alle pumpen Geld in Militär, Rüstung, Abwehrraketen. Rüstungskonzerne melden Rekordgewinne. Die Staaten sind bereits überschuldet. Das Geld kommt aus der Notenpresse. Das bedeutet: Die Inflation wird sich verstärken.

Was das für Immobilien 2026 bedeutet, ist paradox: In einer guten Lage, etwa Frankfurt am Main oder Wien-Innenstadtnähe, steigen die Mieten oft sogar stärker als die Inflation, weil Wohnraumknappheit zusätzlichen Druck aufbaut. Die Indexmieten pushen, die Schulden entwerten sich real, der Wert steigt. Du profitierst dreifach.

In einer schlechten Lage sieht es umgekehrt aus. Die Betriebskosten und Verwaltungskosten steigen mit der Inflation, aber die Mieten stagnieren oder fallen sogar, weil die Bevölkerung abwandert. Der Cashflow (= monatlicher Überschuss nach allen Kosten) schrumpft Jahr für Jahr. Nehmen wir als Beispiel Frankfurt an der Oder gegen Frankfurt am Main: Die Sanierungskosten sind in Frankfurt an der Oder vielleicht 10 bis 20 Prozent günstiger, aber die Mieten sind drei- bis dreieinhalb Mal niedriger. Wenn die Inflation die Kosten treibt, frisst sie in der schlechten Lage überproportional den Cashflow auf.

In einer starken Inflationsphase kann eine schlechte Immobilienlage dich arm machen. Nicht langsam. Schnell.

In sehr schlechten Lagen mit starker Abwanderung, denk an Teile Ostdeutschlands oder das Detroit-Szenario, können Immobilien schlicht wertlos werden. Makulatur. Das klingt extrem, ist aber historisch belegt.

Kleine Wohnungen schlagen große Objekte: Warum "Smaller is Beautiful" gilt

Die zweite Marktspaltung ist neu und zeigt sich seit 2024 immer deutlicher: Kleine Wohnungen und WG-taugliche Einheiten outperformen große Objekte massiv.

Ich hatte kürzlich zwei Objekte gleichzeitig auf dem Markt: eine 27-Quadratmeter-Wohnung für 750 Euro Kaltmiete möbliert und eine 70-Quadratmeter-Wohnung für 1.400 Euro Kaltmiete, ebenfalls möbliert, sogar in etwas besserer Lage. Die kleine Wohnung hatte innerhalb von 48 Stunden 380 Anfragen. Die große Wohnung musste ich auf 1.250 Euro reduzieren, bevor sie vermietet war. Gleiche Lage, schöneres Objekt, weniger Nachfrage.

Der Grund ist strukturell. Die Bevölkerung verarmt real. Die Einkommen stagnieren oder fallen in Europa. Das Konsumverhalten zeigt es: Früher waren Mercedes und Audi die meistverkauften Autos, heute ist es Dacia. Leute verkleinern sich. Das Einfamilienhaus wird zur Vierzimmerwohnung, die Vierzimmerwohnung zur Dreizimmerwohnung, die Dreizimmerwohnung zum WG-Zimmer. Die WG ist 2026 die Grundeinheit des Wohnens.

• Einzimmerwohnungen in guten Lagen: Nachfrage ungebrochen, Mieten steigen
• WG-taugliche Wohnungen (2-3 Zimmer, einzeln vermietbar): Hohe Nachfrage, Preisstabilität
• Große Wohnungen ab 90 m²: Kaufnachfrage schwach, 450.000 Euro in Wien oder Frankfurt leisten sich wenige
• Einfamilienhäuser und Reihenhäuser: Tendenziell abflachende Preisentwicklung, auch in guten Lagen
• Neubauten: Kaum verkäuflich zu aktuellen Preisen, liegen wie Steine im Wasser

Paradoxerweise sind Einzimmerwohnungen in manchen Städten bereits genauso teuer oder teurer als Zweizimmerwohnungen, weil die Betriebskosten für größere Einheiten die Leute überfordern. Eine Einzimmerwohnung für 600 Euro Kaltmiete gegen eine Dreizimmerwohnung für 750 Euro Kaltmiete: Die Dreizimmerwohnung ist dreimal so groß, kostet aber in der Warmmiete kaum mehr. Das ist kein Einzelfall, das ist ein Markttrend.

Wissen gegen Unwissen: Wer jetzt aus dem Markt gedrängt wird

Die dritte Spaltung ist die folgenreichste langfristig. Als ich vor über 20 Jahren meine Immobilienkarriere begonnen habe, konntest du mit einem Dartpfeil auf Immoscout schießen und hast Geld gemacht. Das Mietrecht war überschaubar, das Steuerrecht simpel, die Regulierung gering.

Das hat sich grundlegend geändert. Berlin hat begonnen, alles zu regulieren, und mittlerweile ist sowohl in Deutschland als auch in Österreich eine Komplexität entstanden, die kaum zu überblicken ist. Mietpreisbremse hier, Milieuschutz dort, Indexanpassungen, Reportingpflichten, Geldwäscheregeln, Datenschutzregeln, Energieausweispflichten, Stellplatzablösen, Eigenbedarfskündigungen mal erlaubt, mal nicht, je nach Straße und Stadtteil.

Wer das nicht kennt, verliert Geld. Steuerberater wollen keine kleinen Investoren mehr betreuen, die sich nicht weiterbilden. Die Komplexität drängt Amateure aus dem Markt. Das ist keine Meinung, das ist in der Praxis täglich zu beobachten.

Umgekehrt: Wer das Regelwerk kennt, kann profitieren. Ich habe kürzlich in Hessen durch eine gesetzliche Regeländerung ein Weihnachtsgeschenk von mehreren Millionen Euro erhalten, weil ich mein Portfolio entsprechend strukturiert hatte. Das ist kein Glück. Das ist Wissen.

Laut Gerald Hörhan braucht man heute die Kombination aus steuerlichem Know-how, Mietrechtskenntnis, Verständnis für Sondervermietungsformen und energetisches Basiswissen. Das ist lernbar, es ist kein Hexenwerk, aber es ist Pflicht.

Was bedeutet das konkret für deine Kaufentscheidung bei Immobilien 2026?

Aus 20 Jahren Immobilienpraxis lassen sich drei klare Handlungsempfehlungen ableiten:

1. Nur gute Lagen kaufen. In Zeiten starker Inflation ist eine schlechte Lage nicht nur weniger profitabel, sie kann dich aktiv Geld kosten. Makrolage und Mikrolage müssen stimmen. Keine Kompromisse.
2. Klein und WG-tauglich bevorzugen. Das "kleine hässliche Loch" hat immer funktioniert. In Zeiten, wo die Bevölkerung real verarmt, funktioniert es besser denn je. Einzimmer, Zweizimmer, WG-geeignete Dreizimmer in guten Lagen sind die Kernstrategie.
3. Wissen aufbauen oder teuer bezahlen. Ohne Kenntnis des Steuerrechts, des Mietrechts und der lokalen Regulierung wirst du aus dem Markt gedrängt. Das ist keine Drohung, das ist die Marktmechanik.

Der Wohnungsmangel in guten Lagen bleibt bestehen. Die Geldentwertung spielt dir in die Hände, wenn du werthaltige Immobilien hältst. Und das kleine hässliche Loch in guter Lage ist 2026 die einzige Strategie, die in allen Szenarien funktioniert: Inflation, Rezession, Regulierung.

Energetische Sanierung 2026: Wie viel musst du wirklich investieren?

Das Energiethema hat viele Investoren 2022 und 2023 vergrault. Zu Unrecht. Das GEG wurde entschärft, Gasheizungen laufen weiter, und die Pflicht zur Fassadendämmung ist vom Tisch. Was bleibt, ist ein realistischer Sanierungsstau bei Gebäuden der Energieklassen F, G und H.

Mit drei gezielten Maßnahmen, Dachdämmung (ca. 30.000 Euro), Kellerdeckendämmung (ca. 30.000 Euro) und neue Fenster (30.000 bis 40.000 Euro), hebst du ein Gebäude um zwei Energieeffizienzklassen. Bei einem Kaufpreis von 2 Millionen Euro sind das 5 bis 7 Prozent des Objektwerts. Das ist einpreisbar. Es gibt zudem Förderungen der KfW, die einen Teil der Kosten abfedern.

Wichtig: Im Herbst 2026 ändert sich in Deutschland die Berechnungsmethode für den Energieausweis. Gebäude, die heute als E oder F eingestuft sind, könnten danach schlechter oder besser abschneiden. Wer jetzt gezielt saniert und einen neuen Energieausweis nach dem aktuellen Modell ausstellt, kann von dieser Verschiebung profitieren. Ältere Gebäude mit solider Substanz sind oft das bessere Geschäft als Neubauten zu überhöhten Preisen.