Immobilien-Boom gestoppt? Zinsen, Krieg & Chancen 2026

Der Immobilien-Boom, auf den viele Investoren Anfang 2026 gehofft hatten, ist vorerst vorbei. Steigende Zinsen, der Ausbruch des Irankrieges und explodierende Ölpreise haben die zarte Markterholung abrupt gestoppt. Als Investor mit mehreren hundert Wohneinheiten sehe ich das nüchtern: Es ist kein Crash, aber der Wind hat gedreht. Wer das versteht, kann jetzt besser handeln als die Masse.

Vom Boom-Markt zum Seitwärtsmarkt: Was in den letzten Jahren passiert ist

Bis 2021 herrschte am Immobilienmarkt eine irrationale Euphorie. Die Zinsen lagen im negativen Bereich, Käufer überboten sich gegenseitig, in München wurden Faktoren von 30 bis 35 aufgerufen, in Innsbruck teilweise sogar 40. Bieterverfahren waren Standard, Besichtigungen glichen einem Gedränge. Das war keine Investition mehr, das war Spekulation mit Fremdkapital.

Dann kam der Ukrainekrieg. Die Fed erhöhte die kurzfristigen Zinsen auf 5 %, die EZB auf 4 %. Der Immobilienmarkt trocknete praktisch aus, weil Verkäufer noch immer die alten Preise wollten, Käufer sie sich aber schlicht nicht mehr leisten konnten. Kaum Transaktionen, kaum Bewegung.

2023 war dann die beste Schnäppchen-Phase. Wer musste verkaufen, weil Gesellschafter stritten oder Liquidität fehlte, der akzeptierte neue Marktpreise. In meiner Praxis war ich damals oft der einzige ernstzunehmende Käufer am Tisch. 10-Jahres-Finanzierungen kosteten 4,5 %, bei schlechter Bonität über 5 %. Das Gebäudeenergiegesetz von Habeck sorgte zusätzlich für Panik. Ich habe damals schon gesagt: Das Gesetz ist undurchführbar, es wird so nicht kommen. Und so war es auch. Aber die Schockstarre hat mir günstige Einkaufspreise beschert.

2024 und früh 2025 setzte dann die Erholung ein. Mieten stiegen, weil kaum noch gebaut wurde. Bauträger gerieten in Schwierigkeiten. Zuwanderung heizte die Nachfrage an. Die variablen Zinsen kamen langsam zurück, auch die 10-Jahres-Sätze gaben nach. Anfang 2026 war die Stimmung gut: Bauträgerprojekte sollten wieder anlaufen, der Handel sollte sich normalisieren. Dann kam der Irankrieg.

Was der Irankrieg und steigende Zinsen mit dem Immobilien-Boom machen

Seit Ausbruch des Konflikts hat sich die Lage schlagartig verändert. Die 10-jährigen US-Staatsanleihen stiegen auf knapp 4,5 %, britische Gilts sogar über 5 %, französische Anleihen auf 3,7 bis 3,8 %. In Deutschland kletterte der 10-Jahres-Swapsatz, der die Basis für die meisten Immobilienfinanzierungen bildet, auf über 3 %, zeitweise 3,1 %. Viele 10-Jahres-Finanzierungen kosten Stand April 2026 bereits wieder mehr als 4 %.

Die Folge: Der Markt reprict sich. Wo vorher in guten Lagen bereits wieder Faktoren von 22 bis 23 aufgerufen wurden, manche sogar Richtung 25 gingen, werden jetzt wieder Faktoren um 20 bis 21 realistisch. Mietrenditen, die sich in Richtung 4,2 bis 4,3 % bewegten, werden wieder in Richtung 5 % angepasst. Laut Gerald Hörhan ist eine Preiskorrektur von rund 5 % in guten Lagen das wahrscheinlichste Szenario für 2026.

Dazu kommt die Verunsicherung durch die Energiepreise. Öl bei 120 Dollar, manche Szenarien sprechen von 170 Dollar laut dem CEO von United Airlines. Wärmepumpen gelten als günstige Alternative, aber auch Strompreise steigen, wenn Gas und Öl teurer werden. Wer jetzt glaubt, eine Wärmepumpe löst alle Probleme, unterschätzt die Korrelation zwischen Energieträgern.

Das Refinanzierungsproblem: Wer jetzt in die Klemme gerät

Ein Faktor, der in der öffentlichen Diskussion kaum beachtet wird, drückt jetzt zusätzlich auf den Markt: die Refinanzierungswelle. Wer 2015 oder 2016 bei Zinsen von 1 bis 1,5 % eine 10-Jahres-Finanzierung abgeschlossen hat, muss jetzt zu völlig anderen Konditionen verlängern.

In meiner Praxis habe ich ein Haus, bei dem die Mieten seit damals um 60.000 bis 65.000 Euro pro Jahr gestiegen sind. Die höhere Zinsbelastung durch die Refinanzierung beträgt rund 18.000 Euro jährlich. Das ist unangenehm, aber tragbar, weil ich solide finanziert habe.

Wer aber damals mit 110 % Finanzierung, kaum Tilgung und in schlechten Lagen gekauft hat, bekommt jetzt den sogenannten Sticker Shock: Zinsen von 4 % statt 1,2 %, ohne dass der Cashflow (= monatlicher Überschuss nach Kreditrate) entsprechend gestiegen ist. Das kann schnell existenzbedrohend werden. Diese Verkäufer werden den Markt mit Angeboten versorgen, was für disziplinierte Käufer Chancen schafft.

Welche Szenarien drohen jetzt dem Immobilienmarkt?

Es gibt im Wesentlichen zwei Szenarien, die die weitere Entwicklung bestimmen werden.

• Szenario 1: Rasches Kriegsende. Wenn der Irankonflikt schnell beigelegt wird, ohne dass Öl- und Gasanlagen zerstört werden, werden die Zentralbanken auf weitere Zinserhöhungen verzichten. Die höheren Ölpreise bleiben noch eine Zeit, schlagen auf Inflation durch (Nahrungsmittel, Dünger, Transport, Flüge), aber eine moderate Seitwärtsbewegung mit leicht positiver Tendenz ist das wahrscheinlichste Ergebnis für den Immobilienmarkt.
• Szenario 2: Eskalation und lange Kriegsdauer. Reagieren EZB und Fed mit weiteren Zinserhöhungen, gerät der Markt in eine seitwärts-fallende Bewegung. Ein neues Repricing wie 2023 ist möglich, aber nur bei einer wirklich scharfen Eskalation. Derzeit sehen Prediction-Märkte wie Polymarket eher eine rasche Einigung oder begrenzte Feuerwechsel ohne Zerstörung kritischer Infrastruktur.

Ein dritter Faktor bremst die Zentralbanken: die Staatsverschuldung. Deutschland mit seinem Sondervermögen (das in der Realität Sonderschulden sind), Amerika, England, Italien, Österreich, Spanien, Japan, China, alle sind massiv überschuldet. Wenn die Zinsen zu stark steigen, können Staaten ihre Anleihen nicht mehr refinanzieren. Das zwingt EZB und Fed dazu, bei starkem Zinsanstieg wieder Staatsanleihen zu kaufen, wie in der Coronakrise, der Eurokrise und der Finanzkrise. Das begrenzt das Downside-Risiko für Immobilien erheblich.

Warum der Wohnraummangel trotzdem als Gegengewicht wirkt

Trotz aller Unsicherheit gibt es strukturelle Kräfte, die den Immobilien-Boom langfristig stützen. Bauträger, die sich durch die Krise gerettet haben, geraten jetzt erneut in Schwierigkeiten. Manche gehen in die Insolvenz. Das bedeutet: Noch weniger Neubau, noch mehr Wohnungsmangel, noch stärkere Mietsteigerungen.

Wenn nichts mehr gebaut wird, steigen die Mieten. Das ist keine Theorie, das ist Arithmetik. Und steigende Mieten schützen Bestandshalter besser als jede Zinsabsicherung.

Dazu kommen Indexmietverträge, die Mietsteigerungen automatisch an die Inflation koppeln. In einem Umfeld mit hartnäckiger Inflation von 4 bis 5 % sind das reale Einkommensteigerungen für Vermieter. Die Entschärfung des Gebäudeenergiegesetzes unter der neuen Bundesregierung nimmt zusätzlich Druck aus dem Markt: Energetische Sanierungen sind nicht mehr in dem Ausmaß zwingend, was die Bewertungsabschläge für ältere Gebäude reduziert.

In der Praxis, aus meinem Portfolio mit verschiedenen Energieklassen von A bis F, lässt sich sagen: Die Korrelation zwischen Energieklasse und tatsächlichen Heizkosten ist nicht so eindeutig, wie viele glauben. Wer pauschal schlechte Energieklassen meidet, verpasst oft die besten Deals.

Was bedeutet das konkret für dich als Investor?

Die Erholung ist gestoppt, der Immobilien-Boom pausiert. Aber das bedeutet nicht, dass du jetzt die Hände in den Schoß legen sollst. Im Gegenteil.

Der Markt gibt dir jetzt wieder das zurück, was in der Boomphase fehlte: Zeit und Verhandlungsspielraum. Du musst nicht mehr innerhalb von drei Tagen antworten und den Exposépreis überbieten. Käufer ohne Eigenkapital und ohne stabile Finanzierung fallen weg, weil KfW-Programme und Förderprogramme wegbrechen. Bieterverfahren werden seltener. Wer frech anbietet, bekommt manchmal den Zuschlag, manchmal nicht, aber er verliert nichts.

Auch in Dubai war das Muster dasselbe: Wenn der Boom am heißesten lief, war es Zeit zu verkaufen oder zumindest vorsichtig zu werden. Jetzt, wo die Euphorie weg ist, entstehen die echten Schnäppchen. Das gilt für Deutschland und Österreich genauso wie für Dubai im aktuellen Umfeld.

Meine persönliche Strategie für 2026: Ich kaufe weiter zu, mit freckeren Angeboten als noch Anfang des Jahres. Wer das Know-how hat, das nötige Eigenkapital mitbringt und die Bonität für eine Finanzierung, der wird es jetzt leichter haben als noch vor wenigen Monaten. Die verrückten Leute, die auf dem Höhepunkt alles gekauft haben, sind wieder weg. Das ist gut für alle, die wissen, was sie tun.