Eigenheim kaufen oder zur Miete wohnen: Was wirklich reich macht

Eigenheim kaufen ist der größte finanzielle Irrtum, den die Mittelschicht in Deutschland und Österreich begeht. Das ist keine provokante Meinung, das ist eine nüchterne Analyse aus der Praxis. Laut Gerald Hörhan, der selbst über 200 Wohneinheiten hält, ist das Eigenheim auf Pump in der Pampa das schlimmste, was du finanziell tun kannst: ein wirtschaftliches Armageddon. Aber selbst in der Stadt und im Speckgürtel gibt es gewichtige Gründe, warum das Eigenheim im Vergleich zu kleinen Anlegerwohnungen fast immer das schlechtere Investment ist.

Eigenheim kaufen: Warum der Traum zum Steuernachteil wird

Der erste und am häufigsten übersehene Nachteil des Eigenheims ist steuerlicher Natur. Wenn du in dein Eigenheim investierst, wenn das Dach undicht wird, die Heizung kaputt geht oder das Badezimmer saniert werden muss, zahlst du alles aus nachversteuertem Geld. Du kannst nichts abschreiben, keine Zinsen geltend machen, keine Reparaturkosten steuerlich nutzen.

Wer dagegen eine Immobilie als Geldanlage hält, zahlt Investitionen aus unversteuertem Geld. Notwendige Instandsetzungen lassen sich sofort abschreiben, bauliche Investitionen über mindestens 15 Jahre. In der Praxis bedeutet das: Als Vermieter holt dir der Staat einen erheblichen Teil jeder Investition über die Steuer zurück. Als Eigenheimbesitzer nicht einen Cent.

Dieser steuerliche Nachteil bleibt bestehen, egal ob du in der Stadt oder auf dem Land kaufst. Das Eigenheim in guter Lage ist steuerlich genauso benachteiligt wie das Haus in der Pampa. Der Unterschied liegt nur im Ausmaß der anderen Fehler.

Warum kleine Wohnungen die bessere Mietrendite liefern

Der zweite strukturelle Nachteil des Eigenheims liegt in der Mietrendite. Wer Immobilien als Geldanlage kauft, sollte kleine Wohnungen bevorzugen. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist bei kleinen Einzimmerwohnungen deutlich besser als bei großen Wohnungen oder Häusern.

Schau dir den Frankfurter Mietpreisspiegel an: Die Miete pro Quadratmeter ist bei einer Einzimmerwohnung deutlich höher als bei einer Vierzimmerwohnung. Gleichzeitig ist eine kleine Wohnung leichter zu vermieten. Wenn du eine Einzimmerwohnung anbietest, hast du sofort 100 Interessenten. Bei einer großen Penthouse-Wohnung mit 1.000 Euro Miete kannst du sechs Wochen warten, bis du jemanden findest, und dann noch bei der Miete nachgeben.

In meiner eigenen Praxis hatte ich in Wiesbaden gleichzeitig zwei Wohnungen zu vermieten: eine 30-Quadratmeter-Einzimmerwohnung mit Blick auf eine stark befahrene Straße für 480 Euro Gesamtmiete, und eine Penthouse-Wohnung mit Balkon und ruhigem Hinterhof für knapp 1.000 Euro. Für die kleine Wohnung hatte ich am ersten Tag 70 Interessenten. Die Penthouse-Wohnung brauchte sechs Wochen und einen Mietpreisnachlass. Das zeigt: Je kleiner die Wohnung, desto besser die Vermietbarkeit und desto attraktiver das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis.

Lohnt sich das Eigenheim in der Stadt besser als auf dem Land?

Das Eigenheim in der Stadt ist weniger schlimm als das Eigenheim in der Pampa, aber immer noch ein schlechteres Investment als kleine Anlegerwohnungen. Laut Gerald Hörhan bleibt der steuerliche Nachteil bestehen, und die Mietrendite ist strukturell schlechter als bei kleinen Einheiten.

Ein konkretes Beispiel: Meine eigene Wohnung im ersten Bezirk in Wien kostet mich rund 2.500 Euro Miete im Monat. Würde ich diese Wohnung kaufen, müsste ich etwa 2 Millionen Euro bezahlen. Stattdessen habe ich für etwas mehr als 2 Millionen Euro ein Mehrfamilienhaus in Offenbach gekauft. Dieses Haus, das kein Architekturpreis gewinnen wird, hat 120.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr erzielt. Das ist fast das Vierfache der Mieteinnahmen meiner Wiener Wohnung bei gleichem Kaufpreis.

Das zeigt die Divergenz: Je größer die Wohnung, desto geringer die Mietrendite. Je individueller und luxuriöser das Eigenheim, desto schlechter das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, und desto weniger Sinn macht der Kauf gegenüber der Miete.

Flexibilität: Warum das Eigenheim dich fesselt

Ein weiterer entscheidender Nachteil des Eigenheims ist die fehlende Flexibilität. In der heutigen Welt ist Mobilität ein Vorteil. Wenn du beruflich umziehen willst, ein besseres Klima suchst oder einfach woanders leben möchtest, ist ein Eigenheim eine erhebliche Bremse.

Verkaufen dauert. Es ist mühsam und schwierig, besonders bei großen Objekten. Wer dagegen Immobilien als Geldanlage hält, muss beim Umzug gar nicht verkaufen. Du behältst die Anlageimmobilien einfach im Bestand, kündigst deinen Mietvertrag und schließt woanders einen neuen ab. Das ist Freiheit, die das Eigenheim dir nicht gibt.

Auch Banken sehen das so. Bei der Finanzierung von Eigenheimen verlangen sie in der Regel mehr Eigenkapital und teilweise höhere Zinsen als bei kleinen Anlegerwohnungen. Der Grund: Die Bank weiß, dass eine kleine Anlegerwohnung laufenden Cashflow erzeugt, leichter zu vermieten und leichter zu verkaufen ist. Das Eigenheim hat all diese Vorteile nicht.

Wann kann Eigenheim kaufen doch sinnvoll sein?

Es gibt tatsächlich Ausnahmen, in denen das Eigenheim Sinn ergibt. Die erste Ausnahme ist das Nomaden-Modell mit steuerlichem Vorteil: In Österreich und Deutschland kannst du dein Eigenheim steuerfrei verkaufen, wenn du in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren darin gewohnt hast. Das bedeutet: Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft, dort einzieht, sie durch Know-how und Geschick aufwertet und nach eineinhalb bis zwei Jahren mit erheblichem Gewinn steuerfrei verkauft, macht ein gutes Geschäft.

In Österreich unterliegen private Immobilienverkäufe sonst der Ertragsteuer von 30 Prozent. In Deutschland kannst du Wohnungen ohne Eigennutzung erst nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Wer also als Nomade lebt, regelmäßig umzieht und dabei sanierungsbedürftige Objekte aufwertet, kann diesen Steuervorteil nutzen.

Die zweite Ausnahme gilt für kleine Einzimmerwohnungen in zentraler Lage. Dort ist das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis noch am besten, die Fungibilität hoch, und die Nachteile des Eigenheims sind am geringsten. Alles was größer wird, alles was individueller wird, macht den Kauf zur Eigennutzung immer weniger attraktiv.

Ich wohne zur Miete und kaufe kleine hässliche Löcher als Geldanlage. Das ist die Strategie, die ich seit Jahren verfolge, und das ist die Strategie, die funktioniert. Nicht wegen meiner Meinung, sondern wegen der Mathematik dahinter.

Die Investmentstrategie: Zur Miete wohnen, Anlageimmobilien kaufen

Die klare Empfehlung laut Gerald Hörhan lautet: Wohne zur Miete, und kaufe kleine Wohnungen als Geldanlage. Diese Strategie hat mehrere Vorteile gleichzeitig:

• Steuerlich: Zinsen, Abschreibungen und Reparaturen sind als Vermieter absetzbar, beim Eigenheim nicht.
• Rendite: Kleine Wohnungen erzielen bessere Mietrenditen als große Objekte oder Eigenheime.
• Vermietbarkeit: Kleine Wohnungen in guten Lagen haben immer 100 Interessenten, große Wohnungen oft keine.
• Flexibilität: Du kannst jederzeit umziehen, ohne verkaufen zu müssen.
• Finanzierungskonditionen: Banken finanzieren Anlegerwohnungen zu besseren Konditionen als Eigenheime.

Aus 25 Jahren Investmenterfahrung ist der Weg klar: Wer zur Miete wohnt und jedes Jahr eine kleine Anlegerwohnung kauft, baut ein Portfolio auf, das ihn fast zwangsläufig zum Multimillionär macht. Der Mieter zahlt den Kredit ab, die Steuer arbeitet für dich, und du behältst die Flexibilität, die das Eigenheim dir nimmt.

Warum Eigenheim kaufen die Mittelschicht arm hält

Das Eigenheim auf Pump in der Pampa ist das Paradebeispiel für finanzielle Selbstversklavung. Du stehst früh auf, fährst täglich im Stau zur Arbeit, musst dem Chef gefallen, weil du die Kreditrate bezahlen musst, mähst abends den Rasen, und am Ende bleibt dir nichts. Alles aus nachversteuertem Geld, nichts absetzbar, keine Flexibilität, keine Rendite.

Selbst in der Stadt bleibt das Eigenheim ein schlechteres Investment als Anlegerwohnungen. Der steuerliche Nachteil, die schlechtere Mietrendite und die geringere Fungibilität bleiben bestehen, egal wo das Objekt steht. Die einzige Variable ist das Ausmaß des Schadens.

Wer dagegen zur Miete wohnt und das Kapital in kleine Anlegerwohnungen investiert, hat die Bank als stillen Partner, der Mieter zahlt den Kredit, der Staat gibt Steuern zurück, und das Vermögen wächst. Das ist kein Geheimnis, das ist die Strategie, die in der Praxis funktioniert.