Eigenheim kaufen oder Vermieter werden: Was dich arm macht

Eigenheim kaufen: Der teuerste Traum Deutschlands und Österreichs

Eigenheim kaufen wollen laut Umfragen rund 73 Prozent der Deutschen und noch mehr Österreicher. Und genau dieser Traum wird für die meisten zum finanziellen Alptraum. Nicht weil Immobilien schlecht wären, sondern weil das selbstgenutzte Eigenheim in der Pampa auf Pump das schlechteste Immobilieninvestment ist, das du dir vorstellen kannst. Laut Gerald Hörhan ist es der direkte Weg in die finanzielle Sklaverei.

Ich sehe es jeden Tag, wenn ich von Wien oder Frankfurt hinausgefahren werde: Stau auf der A66, auf der A3, auf der Südautobahn. Hunderte Leute stellen sich täglich stundenlang in den Verkehr, verpesten die Luft, zahlen CO2-Abgaben, kommen zu spät zur Arbeit und müssen dann dem Chef in den Hintern kriechen. Und wofür das alles? Um abends zurück in ein Eigenheim auf Pump in der Pampa zu fahren, dort Rasen zu mähen, Kochen, Putzen, Schaufeln. Und das alles, nur um die Schulden fürs Eigenheim bezahlen zu können. Das ist altgriechische Folter.

Die zwei Wege am Anfang deiner Karriere

Am Anfang deiner Karriere hast du zwei Möglichkeiten, wenn du kreditwürdig bist und 20.000 bis 25.000 Euro auf der Seite hast. Der erste Weg: Du gehst zur Bank, kaufst eine kleine Einzimmerwohnung und vermietest sie. Die meisten Banken sagen ja. Wenn du ihnen sagst, du willst später noch mehr kaufen, nicken sie wohlwollend. Mit jeder weiteren Wohnung wächst dein Portfolio, die Mieten zahlen die Kreditraten, und du kannst nach 20 Jahren fast nicht verhindern, Multimillionär zu werden.

Der zweite Weg: Du versuchst, 100.000 Euro Eigenkapital für ein Eigenheim zusammenzusparen, das 500.000 Euro kostet. Opa, Oma, Tante, alle müssen zusammenlegen. Dann zahlst du Kreditraten von rund 3.000 Euro im Monat, alle Ersparnisse sind aufgebraucht, du darfst deinen Job nicht verlieren, kannst nicht umziehen, und wenn doch etwas schiefläuft, redest du bald mit Schuldnerberatern. Das ist der klassische Weg in die finanzielle Sklaverei.

Warum ist die Mietrendite beim Eigenheim so schlecht?

Die Mietrendite (= jährliche Nettomieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis) ist beim Eigenheim strukturell schlechter als bei kleinen Anlegerwohnungen. Das ist keine Meinung, das sind Zahlen. Ein konkretes Beispiel aus Frankfurt oder Stuttgart: Eine Einzimmerwohnung kostet 120.000 Euro und bringt 500 Euro Miete im Monat, also 5 Prozent Rendite. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet 240.000 Euro, bringt aber nur 900 Euro Miete, also unter 4,5 Prozent. Eine 90-Quadratmeter-Wohnung kostet 360.000 Euro und bringt vielleicht 1.200 Euro Miete, also nur noch 4 Prozent. Und ein Eigenheim für 500.000 Euro? Das bringt dir als Mietäquivalent vielleicht 1.400 Euro im Monat, also knapp über 3 Prozent.

Wer statt eines Eigenheims für 500.000 Euro vier oder fünf kleine Anlegerwohnungen kauft, kassiert laut Gerald Hörhan 2.000 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete pro Monat. Das Eigenheim kostet dich als Mieter 1.300 bis 1.500 Euro. Die Differenz ist dein Vorteil. Und je größer und je weiter draußen das Eigenheim, desto schlimmer wird diese Differenz.

Steuerlich ist das Eigenheim ein Desaster

Beim Eigenheim kannst du steuerlich gar nichts abschreiben. Die Zinsen an die Bank nicht, das Gebäude nicht, die Möbel nicht, und auch nicht die Reparaturen. Wenn das Dach reinregnet, rufst du den Dachdecker und zahlst aus nachversteuertem Geld. In Deutschland und Österreich musst du dafür erst das Doppelte verdienen, damit du die Reparatur überhaupt bezahlen kannst.

Als Kapitalanleger ist das komplett anders. In der Praxis hole ich in Österreich die Vorsteuer zurück, wenn ich als Vermieter tätig bin. Zinsen, Abschreibungen (AfA), Reparaturen, Möbel: alles absetzbar. Das ist der große Unterschied, den die meisten Menschen nicht verstehen. Das Eigenheim ist steuerlich massiv benachteiligt. Das Renditeobjekt ist steuerlich bevorzugt.

Wie liquide ist dein Vermögen wirklich?

Ein weiterer kritischer Punkt beim Eigenheim ist die Liquidität. Kannst du es verkaufen, wenn du Geld brauchst oder den Job verlierst? In der Immobilienkrise 2023 habe ich selbst gemerkt: Kleine Einzimmerwohnungen in Wien, Frankfurt, Salzburg oder Stuttgart ließen sich immer noch verkaufen. Meine Coaching-Teilnehmer haben das bestätigt. Selbst wenn du den Preis um 20 Prozent senkst, steht in guten Lagen eine Schlange von Interessenten bis zum Frankfurter Bahnhof.

„Beim Eigenheim gibt es gar keinen Käufer. Das ist nicht verkäuflich. Das ist schon auch ein großer Nachteil." (Gerald Hörhan, aus 25 Jahren Investmenterfahrung)

Versuch mal, ein Eigenheim in Unterpetersbrunnn oder Untermistelbach zu verkaufen. Da wartest du lange. Das Eigenheim in der Pampa ist illiquide. Es bindet dein Kapital für Jahrzehnte und gibt dir keine Flexibilität. Wenn du den Job verlierst, wird die Bank nervös, und das ganze Konstrukt bricht in sich zusammen.

Wertsteigerung: Wer gewinnt wirklich?

Eigenheime in schlechten Lagen haben keine Wertsteigerung. Das Grundstück vielleicht ein bisschen, aber das Gebäude sinkt durch Abnutzung im Wert. Wer in Wien-Döbling oder München-Bogenhausen ein Eigenheim in sehr guter Lage kauft, erlebt zwar eine Wertsteigerung. Aber selbst dort ist die Performance schlechter als bei kleinen Anlegerwohnungen.

Ein konkretes Beispiel aus Stuttgart: Jemand hat 2010 ein Eigenheim für 1,3 Millionen Euro gekauft, weitere 300.000 Euro investiert, und es ist heute 3 Millionen Euro wert. Klingt gut. Aber hätte er 2010 für die 1,5 Millionen Euro 30 Einzimmerwohnungen gekauft, die damals je 50.000 Euro kosteten, würden ihm diese Wohnungen heute rund 7.000 Euro Nettokaltmiete pro Monat bringen, also rund 200.000 Euro im Jahr. Und die Wohnungen wären auf 150.000 bis 170.000 Euro gestiegen, also das Dreifache. Die Villa hat sich nur verdoppelt. Das ist der Unterschied zwischen Eigenheim und Anlegerwohnungen.

Der teuerste Irrtum: Möbel und Einrichtung auf Pump

Und dann gibt es noch die Dummheit zum Quadrat: Leute, die ihr Eigenheim nicht nur auf Pump kaufen, sondern dann auch noch 20.000 bis 50.000 Euro für Bäder, Küchen, Maßtischler und Einbauschränke ausgeben. Alles über die Bank finanziert. Ich habe das auf Veranstaltungen gefragt, und die Antworten haben mich erschreckt. In meiner Bilanz stehen rund 200 Bäder und 160 Küchen. Das ist der Unterschied: Ich bin finanziell frei, sie laufen im Hamsterrad.

• Einbauküchen sind nach 5 Jahren Sondermüll mit Entsorgungskosten
• Maßtischler-Schränke verlieren sofort nach dem Einbau massiv an Wert
• Bäder für 30.000 bis 50.000 Euro amortisieren sich beim Eigenheim nie
• Wer das auf Schulden macht, zahlt jahrelang Zinsen für wertlose Gegenstände
• Am Ende bleibt kein Geld für vernünftige Lebensmittel, weil die Kreditraten alles fressen

Wann kann Eigenheim kaufen doch Sinn machen?

Es gibt tatsächlich zwei Fälle, in denen das Eigenheim ein gutes Geschäft sein kann. Der erste Fall: Du kaufst eine kleine Einzimmerwohnung in guter Lage als Eigenheim, wohnst darin, und verkaufst sie nach zwei Jahren steuerfrei in Österreich, in Deutschland sogar unter gewissen Umständen noch schneller. Die Nachteile der schlechten Mietrendite fallen weg, weil du selbst darin wohnst. Der Nachteil der Illiquidität fällt weg, weil kleine Wohnungen in guten Lagen immer verkäuflich sind.

Der zweite Fall gilt vor allem in Deutschland: die Eigenbedarfskündigung. Du kaufst eine Altmieterwohnung in sehr guter Lage, zum Beispiel in Frankfurt-Westend oder München-Bogenhausen, die wegen des Altmieters nur 5 Euro pro Quadratmeter Miete bringt statt 15 Euro Marktmiete. Die Wohnung, die leer 500.000 Euro wert wäre, bekommst du für 300.000 bis 320.000 Euro. Du ziehst ein, wohnst eineinhalb bis zwei Jahre darin, sanierst vielleicht noch für 30.000 Euro, und verkaufst dann steuerfrei. Das ergibt einen steuerfreien Gewinn von rund 150.000 Euro. Das ist ein echtes Geschäft, aber nur in guten Stadtlagen.

Wie baust du dir finanzielle Freiheit wirklich auf?

Der Weg zur finanziellen Freiheit ist klar. Du fängst mit 20.000 bis 25.000 Euro Eigenkapital an, kaufst eine kleine, hässliche Einzimmerwohnung in einer guten Lage in Frankfurt, Stuttgart, Wien oder Graz, vermietest sie, und die Miete zahlt die Kreditrate. Die Bank sieht, dass das Modell funktioniert, und finanziert die nächste Wohnung. Dann die dritte, die vierte. Jedes Jahr ein bis zwei Wohnungen. Nach 10 bis 15 Jahren bist du Multimillionär. Das ist vorgezeichnet, wenn du keine groben Fehler machst.

Noch besser als Einzimmerwohnungen sind WG-taugliche Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern in guten Lagen. Die Mietrendite ist sogar noch höher, weil du pro Zimmer mehr Miete erzielst als bei Gesamtvermietung. In Frankfurt zahlt ein WG-Zimmer 600 Euro, in München 800 bis 900 Euro. Aus einer 4-Zimmer-Wohnung machst du so 2.400 bis 3.600 Euro Nettokaltmiete, statt der 1.200 bis 1.500 Euro, die du bei Gesamtvermietung bekämst. Das ist der Unterschied, den du nutzen solltest.