Erste Wohnung kaufen: Hörhan's Schritt-für-Schritt-Plan

Die erste Wohnung kaufen ist für die meisten Menschen ein riesiger Schritt, der unnötig kompliziert wirkt. Dabei ist der Weg klar, wenn du weißt, wie du ihn gehst. Laut Gerald Hörhan, der selbst mit kleinen Mietwohnungen begann und heute ein Immobilienportfolio in mehreren Ländern hält, ist der Einstieg mit wenig Eigenkapital möglich, wenn du die richtige Strategie verfolgst.

Die Strategie der hässlichen kleinen Löcher: Warum kleine Wohnungen der beste Start sind

Wenn Gerald Hörhan heute noch einmal als Immobilien-Einsteiger beginnen würde, würde er sofort auf kleine 1-Zimmer-Wohnungen setzen. Nicht auf repräsentative Objekte, nicht auf Altbauwohnungen mit Stuck, sondern auf das, was er "hässliche kleine Löcher" nennt: Wohnungen mit 22 bis 30 Quadratmetern, oft in weniger attraktiven Lagen, aber mit starker Mietrendite.

Der Grund ist simpel. Eine solche Wohnung kostet in Ostdeutschland oder im Ruhrgebiet manchmal nur 50.000 bis 60.000 Euro, in manchen Fällen sogar weniger. Das bedeutet: Du brauchst 10.000 bis 25.000 Euro Eigenkapital, um einzusteigen. Wer fleißig ist und seinen Job ernst nimmt, kann diesen Betrag in überschaubarer Zeit ansparen. 100.000 Euro Eigenkapital für eine große Wohnung ist eine andere Dimension, die den Einstieg für viele auf Jahre hinausschiebt.

Kleine Wohnungen haben zusätzlich drei handfeste Vorteile für Immobilien Einsteiger:

• Höhere Mietrendite: Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist bei kleinen Wohnungen deutlich besser als bei großen Objekten.
• Leichtere Vermietbarkeit: Ein Mieter für ein kleines Zimmer findet sich schneller als ein Mieter für eine 4-Zimmer-Wohnung.
• Begrenztes Fehlerrisiko: Wenn du als Anfänger einen Fehler machst, kostet er bei einer kleinen Wohnung 15.000 bis 20.000 Euro. Bei großen Objekten potenzieren sich diese Beträge erheblich.

„Small is beautiful. Kaufen nach dem Rechenstift und nicht nach dem Auge." — Gerald Hörhan

Schritt 1: Erst Geld verdienen, dann investieren

Bevor du die erste Wohnung kaufen kannst, brauchst du Eigenkapital. Das klingt trivial, wird aber von vielen unterschätzt. Wer noch kein Eigenkapital hat, muss sich zunächst darauf konzentrieren, es aufzubauen. Als Angestellter heißt das: 40 Stunden pro Woche als Vollzeitjob behandeln, Fähigkeiten entwickeln, die gut bezahlt werden, und konsequent sparen.

Als Unternehmer stellt sich die Frage der Struktur: Lässt du das Geld in der Firma oder nimmst du es privat heraus? In der Praxis empfiehlt Hörhan, die Immobilie privat zu kaufen, wenn das Unternehmen riskante Geschäfte betreibt. Eine Holding-Struktur kann sinnvoll sein, aber das ist ein fortgeschrittenes Thema für spätere Käufe. Beim ersten Einstieg gilt: Eigenkapital aufbauen, privat kaufen, einfach starten.

Schritt 2: Ausbildung vor dem ersten Kauf

Wer die erste Wohnung kauft, ohne vorher etwas gelernt zu haben, zahlt Lehrgeld. In der Praxis können Anfängerfehler bei einer kleinen Wohnung 15.000 bis 20.000 Euro kosten. Bei größeren Objekten sind es entsprechend mehr. Diese Fehler lassen sich vermeiden, wenn du dich vorher bildest.

Konkret empfiehlt Hörhan ein oder zwei Immobilienseminare zu besuchen und Onlinekurse zu absolvieren, zum Beispiel bei der Investment Punk Academy. Das Ziel ist nicht, Experte zu werden, sondern das Grundrüstzeug zu haben: Checklisten für Besichtigungen, Verständnis für Betriebskosten, Wissen über Eigentümerversammlungsprotokolle, Grundkenntnisse in Statik und Bausubstanz.

Wer ohne dieses Wissen kauft, riskiert zum Beispiel, eine Fassade mit Eternit-Platten zu übersehen. Eternit kann Asbest enthalten, was zu Krebs führt und bei einem Fassadenabriss Sondermüll-Entsorgungskosten nach sich zieht. Ein Bausachverständiger oder ein erfahrener Gutachter kann solche Probleme erkennen. Aber du musst wissen, wann du einen brauchst.

Schritt 3: Trockentraining durch 20 bis 40 Besichtigungen

Theorie allein reicht nicht. Bevor du die erste Wohnung kaufst, solltest du mindestens 20 bis 40 Wohnungen in deiner Zielregion besichtigt haben. Nicht um zu kaufen, sondern um ein Gefühl zu entwickeln. In der Praxis nennt Hörhan das "Trockentraining".

Durch diese Besichtigungen lernst du, was ein Keller wirklich bedeutet, wie eine Raumaufteilung wirkt, was Wasserdruck und Dachisolierung mit dem Wert einer Wohnung zu tun haben. Du entwickelst einen Querschnitt, der dir erlaubt, Objekte zu vergleichen.

Gleichzeitig solltest du die Stadt, in der du kaufen willst, physisch zu Fuß abgehen. Geh die Wege, die deine zukünftigen Mieter gehen. Schau dir an, wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wirklich ist, nicht auf Google Maps, sondern in der Realität. Hörhan macht das selbst noch heute: Wenn er eine neue Stadt erschließt, geht er sie persönlich ab und lässt sich von lokalen Kontakten zeigen, wo die Drogenumschlagplätze sind, wo Stadtentwicklungsprojekte entstehen, wo neue Krankenhäuser oder Universitäten gebaut werden. Dieses Wissen spart in Stuttgart, Frankfurt oder Mailand Tausende Euro an Dummheiten-Steuer.

Welches Team brauchst du für den ersten Immobilienkauf?

Für die erste Wohnung kaufen brauchst du kein perfektes Team, aber ein Grundteam. Dieses baust du schrittweise auf, beginnend mit den absoluten Basics.

Die wichtigsten Positionen:

• Bank oder Finanzierungsvermittler: Sprich mehrere lokale Banken an. Manche sagen nein, manche vielleicht, irgendwann sagt eine ja. Wer eine schlechte Bonität hat, kann mit einem Finanzierungsvermittler starten. Die Konditionen sind oft teurer, aber du bekommst die erste Finanzierung. Und ist die erste Wohnung finanziert, wird die Bank auch die zweite leichter finanzieren.
• Notar: Pflicht für die Beurkundung des Kaufs. Such dir einen, der flexibel ist und auf deine Wünsche eingeht.
• Steuerberater: Pflicht ab dem ersten Kauf, damit du keine unnötigen Steuern zahlst.
• Rechtsanwalt: Muss auf Mietrecht spezialisiert sein und auf Mietnebenkosten-Eintreibung. Kein Generalanwalt mit 300 Euro Stundensatz.
• Handwerker: Für kleine Reparaturen, die immer anfallen.
• Makler (optional): Wenn du die Wohnung nicht selbst vermieten kannst, brauchst du einen seriösen Makler, der gute Mieter bringt, keinen der jeden nimmt und nach drei Monaten die Wohnung verwüstet zurückbekommt.

Immobilienseminare und Kongresse sind übrigens ein guter Ort, um dieses Team aufzubauen. Dort sind meistens Steuerberater, Rechtsanwälte und Handwerker vertreten, die auf Immobilien spezialisiert sind.

Der sequenzielle Prozess: Wie alles zusammenkommt

Die erste Wohnung kaufen ist kein Sprung ins kalte Wasser, sondern ein sequenzieller Prozess. Laut Gerald Hörhan läuft er so ab:

1. Eigenkapital verdienen und aufbauen (10.000 bis 25.000 Euro für den Start)
2. Ausbildung: Seminare, Onlinekurse, Grundrüstzeug aneignen
3. Trockentraining: 20 bis 40 Wohnungen besichtigen, Stadt zu Fuß erkunden
4. Banken kontaktieren, Finanzierung sichern
5. Erste Wohnung kaufen, Team schrittweise aufbauen
6. Mit dem Cashflow (= monatlicher Überschuss nach Kreditrate) die nächsten Wohnungen finanzieren

Wer diesen Prozess ernst nimmt und konsequent durchzieht, kann sich mittelfristig finanzielle Unabhängigkeit aufbauen. Aus 25 Jahren Erfahrung in Immobilienmärkten von Wien bis Stuttgart weiß Hörhan: Wer klein anfängt, nach dem Rechenstift kauft und nicht nach dem Auge, und schrittweise skaliert, kann mit Immobilien ein echtes Vermögen aufbauen.

Fazit: Warum du jetzt anfangen solltest

Der häufigste Fehler von Immobilien Einsteigern ist nicht ein falscher Kauf. Es ist das Warten. Warten auf mehr Eigenkapital, auf bessere Zinsen, auf das perfekte Objekt. Wer wartet, zahlt weiter Miete und baut kein Vermögen auf.

Die erste Wohnung kaufen muss nicht perfekt sein. Sie muss nach dem Rechenstift funktionieren, in einer Stadt liegen, die du kennst, und mit einem Team abgesichert sein, das Fehler abfängt. Fang klein an. Fang jetzt an.