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Die erste Wohnung kaufen gelingt, wenn du mindestens 15.000 bis 20.000 Euro Eigenkapital angespart hast, das Immobiliengeschäft grundlegend erlernst und gezielt 20 bis 30 Wohnungen besichtigst. Danach findest du eine Bank mit guten Konditionen, gibst ein Kaufangebot ab, lässt einen Kaufvertrag erstellen und beurkundest beim Notar. In Deutschland hast du nach Beurkundung sechs bis acht Wochen Zeit zu bezahlen, in Österreich nur ein bis zwei Wochen. Am Ende wirst du im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.
Die erste Wohnung kaufen ist für viele der größte finanzielle Schritt ihres Lebens. Wer diesen Schritt ohne Vorbereitung geht, riskiert Fehler, die schnell 10.000 bis 30.000 Euro kosten können. Ich zeige dir jeden einzelnen Schritt, von der Eigenkapital-Planung bis zum Grundbucheintrag, damit du diesen Prozess mit Klarheit und ohne teure Überraschungen durchläufst.
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Das Immobilien Eigenkapital ist dein Eintrittsgeld ins Spiel. Für eine kleine Einzimmerwohnung brauchst du laut meiner Erfahrung aus hunderten Transaktionen mindestens 15.000 bis 20.000 Euro auf der Seite. Das ist keine Zahl, die ich mir ausgedacht habe, das ist die Realität der Banken in Deutschland und Österreich.
Eigenkapital allein reicht aber nicht. Du brauchst auch eine solide wirtschaftliche Disposition. Das bedeutet konkret: ein reguläres Einkommen, nachweisbare Vermögenswerte oder eine stabile Selbstständigkeit mit ordentlichen Jahresabschlüssen. Ohne diese Basis bekommst du schlicht keinen Kredit, egal wie gut die Wohnung ist.
Die gute Nachricht: Dieses Kapital kann jeder ansparen, der fleißig und diszipliniert vorgeht. Es ist kein Hexenwerk, sondern eine Frage des Willens und des richtigen Systems.
Das Immobiliengeschäft erlernen, bevor du erste Wohnung kaufen willst
Wer ohne Wissen kauft, zahlt Lehrgeld. Und das Lehrgeld beim Immobilienkauf ist teuer. Selbst bei einer kleinen Einzimmerwohnung können falsche Entscheidungen 10.000 bis 20.000 Euro kosten, bei größeren Objekten deutlich mehr.
Was musst du lernen? Konkret geht es darum, Immobilien richtig zu bewerten, Lagen zu beurteilen, Mängel bei der Besichtigung zu erkennen, Kaufpreise zu berechnen und die Finanzierungsstruktur zu verstehen. Dazu gibt es heute viele Möglichkeiten: YouTube-Videos, Bücher wie meinen "Einzimmermillionär", Kurse oder Mentoring-Programme wie das Beton-Gold-Training.
„Wer Immobilien kauft ohne zu wissen was er tut, der lässt sich einfach an den Tisch ziehen. Das ist keine Frage von Glück, sondern von Vorbereitung." – Gerald Hörhan
In meiner Praxis mit über 200 Wohneinheiten sehe ich immer wieder, dass gut vorbereitete Käufer deutlich bessere Deals machen und weniger Stress haben. Wissen ist hier buchstäblich bares Geld.
Wo kaufst du? Makro- und Mikrolage entscheiden
Die Lageentscheidung ist das Entscheidendste beim Immobilienkauf, noch vor dem Preis. Du musst auf zwei Ebenen denken: Makrolage und Mikrolage.
Die Makrolage beschreibt die Region: Kaufst du in Hamburg, im Speckgürtel von Berlin, in Frankfurt, Düsseldorf oder Dortmund? In Salzburg, Wien oder dem Inntal? Manche Regionen bieten hervorragende Märkte direkt vor der Haustür. Wer in München lebt, stellt oft fest, dass die Preise dort zu hoch sind und muss vielleicht etwas weiter nördlich schauen. Wer im Südburgenland lebt, muss reisen, da gibt es schlicht keine attraktiven Märkte vor Ort.
Die Mikrolage geht tiefer: Frankfurt-Bockenheim oder Frankfurt-Nied? Südlicher oder nördlicher Speckgürtel von Berlin? Südlicher Speckgürtel von Wien oder eher Richtung Hollabrunn und Mistelbach? Diese Entscheidungen treffen nur, wer das Geschäft wirklich gelernt hat und die Kriterien kennt, nach denen man Lagen bewertet.
- Infrastruktur und Anbindung (Bahn, Autobahn, öffentlicher Nahverkehr)
- Bevölkerungsentwicklung und Nachfrage nach Mietwohnungen
- Kaufpreisfaktor im Verhältnis zur erzielbaren Miete
- Zustand des lokalen Wohnungsmarkts (Leerstand, Fluktuation)
- Persönliche Faktoren: Netzwerk vor Ort, geschäftliche Verbindungen
Eine Bank finden, die deine erste Wohnung finanziert
Bankkonditionen variieren derzeit massiv. Stand 2023 habe ich selbst als Investor mit großem Portfolio Angebote zwischen 3,3 % und über 5 % auf zehn Jahre fix erhalten, für dasselbe Objekt, von verschiedenen Banken. Das ist ein Unterschied, der über die Laufzeit eines Kredits zehntausende Euro ausmacht.
Meine klare Empfehlung: Sprich mit mehreren Banken. Mindestens drei bis fünf Gespräche solltest du führen, bevor du dich entscheidest. Am Anfang musst du auch Überzeugungsarbeit leisten, denn ohne Track Record als Immobilieninvestor bist du für viele Banken ein unbekanntes Risiko.
Finanzvermittler können bei der ersten Wohnung helfen, sind aber teuer und kochen oft nur mit Wasser. Mit guter Vorbereitung schaffst du das Bankgespräch in der Regel selbst. Nützlicher ist oft ein persönliches Netzwerk: Wer einen Banker kennt oder eine informelle Einführung bekommt, hat manchmal einen echten Vorteil.
Wohnungen besichtigen: Warum 20 bis 30 Besichtigungen Pflicht sind
Besichtigungen sind keine Zeitverschwendung, sie sind Marktforschung. Als Einsteiger solltest du 20 bis 30 Wohnungen besichtigen, bevor du kaufst. Wer das Immobiliengeschäft bereits erlernt hat, kommt mit 10 bis 15 Besichtigungen aus. Aber weniger ist hier keine Tugend.
Was du durch Besichtigungen lernst: wie Keller wirklich aussehen, wie man Dachstühle beurteilt, welche Grundrisse funktionieren, wie sich gute und schlechte Lagen anfühlen, was Sanierungsbedarf wirklich kostet. Dieses Gespür bekommst du nicht aus Büchern, sondern nur durch eigene Erfahrung vor Ort.
Wenn du dann eine Wohnung findest, die deine Kriterien erfüllt, Lage stimmt, Zustand passt, Rechnung geht auf und das Budget passt, dann gibst du ein Kaufangebot ab.
Kaufangebot, Kaufvertrag und Notar: So läuft der Abschluss ab
Hier gibt es zwischen Deutschland und Österreich wichtige Unterschiede, die du kennen musst, bevor du deine erste Wohnung kaufen willst.
In Deutschland kannst du schriftliches Kaufinteresse bekunden, aber rechtsgültig wird der Kauf erst beim Notar. Bis zur Beurkundung kann sowohl Käufer als auch Verkäufer ohne Konsequenzen zurücktreten. Nach der Beurkundung wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die sicherstellt, dass das Objekt nicht anderweitig verkauft werden kann. Dann werden verschiedene Unterlagen eingeholt: Löschungsbewilligungen der Gläubiger, Verwalter-Zustimmung, Löschung anderer Belastungen. Erst wenn alles erledigt und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, schickt der Notar die Kaufpreisfälligkeit. Du hast in der Regel sechs bis acht Wochen nach Beurkundung Zeit zu zahlen.
In Österreich ist es schärfer: Schon ein mündliches Kaufangebot kann rechtsverbindlich sein. Wenn du sagst "Ich kaufe diese Wohnung für 100.000 Euro", ist das unter Umständen bereits bindend. Nach Beurkundung musst du den Kaufpreis innerhalb von ein bis zwei Wochen auf das Notartreuhandkonto überweisen, inklusive Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Der Notar sorgt dann für die Löschung der Hypotheken des Verkäufers und überweist den Kaufpreis erst dann, wenn das Grundbuch sauber ist.
In beiden Ländern gilt: Nach vollständiger Abwicklung wirst du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ob als Privatperson oder über eine Firma, das steht dann schwarz auf weiß drin.
Die Schritte zur ersten Wohnung im Überblick
Aus 25 Jahren Investmenterfahrung und hunderten von Immobilientransaktionen lässt sich der Prozess auf sieben klare Schritte reduzieren:
- Eigenkapital aufbauen: Mindestens 15.000 bis 20.000 Euro ansparen
- Wissen aufbauen: Das Immobiliengeschäft grundlegend erlernen
- Markt wählen: Makro- und Mikrolage sorgfältig entscheiden
- Besichtigen: 20 bis 30 Wohnungen anschauen und Marktgespür entwickeln
- Bank finden: Mehrere Banken vergleichen, beste Konditionen sichern
- Kaufangebot und Kaufvertrag: Angebot abgeben, Vertrag erstellen lassen, beim Notar beurkunden
- Bezahlen und Grundbuch: Kaufpreis überweisen, als Eigentümer eingetragen werden
Das klingt nach viel Arbeit, und das ist es auch. Aber wer diese Schritte konsequent durchläuft, baut sich damit eine solide Basis für finanzielle Freiheit.
erste Wohnung kaufen
: Häufige Fragen
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für meine erste Wohnung?
Laut Gerald Hörhan brauchst du für eine kleine Einzimmerwohnung mindestens 15.000 bis 20.000 Euro Eigenkapital. Dazu kommt eine solide wirtschaftliche Situation: ein geregeltes Einkommen, nachweisbare Vermögenswerte oder eine stabile Selbstständigkeit, damit die Bank dir einen Kredit gewährt.
Wie viele Wohnungen sollte ich vor dem Kauf besichtigen?
Als Einsteiger solltest du mindestens 20 bis 30 Wohnungen besichtigen, um ein echtes Gespür für den Markt, Lagen, Grundrisse und Zustände zu entwickeln. Wer das Immobiliengeschäft bereits erlernt hat, kommt auch mit 10 bis 15 Besichtigungen aus. Ohne diesen Schritt riskierst du teure Fehlentscheidungen.
Was kostet mich ein Finanzvermittler beim Immobilienkauf?
Finanzvermittler sind in der Regel teuer und kochen oft nur mit Wasser, wie Gerald Hörhan aus eigener Praxis berichtet. Mit guter Vorbereitung und Überzeugungsarbeit schaffst du das Bankgespräch meist auch selbst. Alternativ hilft ein Netzwerk: Manchmal reicht eine informelle Einführung zu einem Banker.
Was ist der Unterschied beim Kaufprozess in Deutschland und Österreich?
In Deutschland wird der Kauf erst beim Notar rechtsgültig, und du hast nach Beurkundung sechs bis acht Wochen Zeit für die Zahlung. In Österreich kann schon ein mündliches Kaufangebot rechtsverbindlich sein, und du musst den Kaufpreis innerhalb von ein bis zwei Wochen auf das Notartreuhandkonto überweisen.
Wann bin ich offiziell Eigentümer der Wohnung?
Du bist offiziell Eigentümer, sobald du im Grundbuch eingetragen bist. Das passiert nach vollständiger Bezahlung und Abwicklung aller Verpflichtungen, zum Beispiel der Löschung bestehender Hypotheken des Verkäufers. Erst dann steht dein Name oder deine Firma als neuer Eigentümer im Grundbuch.
