EZB Zinssenkung Immobilien: Was das wirklich bedeutet

EZB Zinssenkung Immobilien: Das ist das Thema, das gerade alle beschäftigt, und fast alle ziehen die falschen Schlüsse daraus. Wer heute zur Bank geht und eine 10-Jahres-Finanzierung aufnehmen will, merkt schnell, dass die Konditionen kaum günstiger geworden sind. Warum das so ist und was es für dich als Investor bedeutet, erkläre ich dir in diesem Artikel.

Was die EZB wirklich steuert und was nicht

Wenn du in der Zeitung liest, die EZB senkt die Zinsen, dann geht es dabei um den sogenannten Einlagenzinssatz, also den Referenzzinssatz. Das ist der Satz, den Banken bekommen, wenn sie ihre Liquiditätsreserven bei der EZB parken. Dieser Zins war lange Zeit sogar negativ, ist dann bis Herbst 2023 auf bis zu 4,5 % gestiegen und liegt Stand 2025 wieder bei 2,4 %. Weitere Senkungen auf etwa 2,15 % werden erwartet.

Was viele nicht wissen: Die EZB steuert damit nur den kurzfristigen Overnight-Zins. Alle anderen Zinssätze, also 3 Monate, 6 Monate, 2 Jahre, 5 Jahre, 10 Jahre, werden nicht von der Zentralbank festgelegt, sondern von den Kapitalmärkten. Konkret: Der 3-Monats-Euribor und der 6-Monats-Euribor sind kurzfristige Referenzzinsen. Für langfristige Finanzierungen gelten die sogenannten Swapsätze für 3, 5, 7 oder 10 Jahre. Diese hängen von Angebot und Nachfrage an den Zins- und Derivatemärkten ab.

Laut Gerald Hörhan ist das der entscheidende Punkt, den die meisten Privatinvestoren nicht auf dem Schirm haben: Die EZB kann nur den kurzfristigen Zins managen. Japan hat es einmal mit sogenanntem Longterm-Yield-Control versucht, also der Steuerung langfristiger Zinsen durch die Zentralbank. Das hat nicht gut funktioniert.

EZB Zinssenkung Immobilien: Kurzfristige vs. langfristige Zinsen in Zahlen

In der Phase von 2022 bis Anfang 2024 gab es eine inverse Zinskurve. Das bedeutet: Kurzfristige Zinsen waren höher als langfristige. Der kurzfristige Euribor lag bei 4 %, der langfristige 10-Jahres-Swapsatz dagegen nur bei etwa 3,3 %. Für Immobilieninvestoren mit variabler Finanzierung war das brutal: Wer im Herbst 2023 variabel finanziert hat, zahlte bei der Bank teilweise 7 bis 8 % Kreditzinsen.

Heute hat sich die Zinskurve wieder normalisiert. Der Euribor liegt bei rund 2 %, der 10-Jahres-Swapsatz bei etwa 2,5 %. Das heißt konkret:

• Variable Finanzierung (gute Bonität): ca. 3,0 bis 3,2 % Zinsen
• 10-Jahres-Fixzins: ca. 3,5 bis 3,6 % Zinsen
• Herbst 2023 Vergleich: 10-Jahres-Swapsatz war bei 3,4 bis 3,5 %, also deutlich höher

Der kurzfristige Zins ist von 4 % auf 2 % gefallen, also halbiert. Der langfristige 10-Jahres-Satz ist dagegen nur von 3,4 % auf 2,5 % gesunken. Wer also auf die EZB-Schlagzeile wartet, um günstig eine Immobilie auf 10 Jahre zu finanzieren, wartet auf etwas, das so direkt nicht kommt.

Was bedeutet das für Bauträger und Immobilienhändler?

Für Bauträger und Immobilienhändler, die variabel finanzieren, hat sich die Situation erheblich verbessert. Wer im Herbst 2023 noch 7 bis 8 % Zinsen gezahlt hat, zahlt jetzt vielleicht 4,5 bis 5 %. Das ist keine Rückkehr zum Paradies von 2021, als Geld quasi nichts kostete, aber der Cash-Outflow ist deutlich geringer. Die Bauträger und Immobilienhändler, die diese Phase überlebt haben, kommen wieder näher an die Oberfläche.

Für die Bestandshaltung sieht es ähnlich aus. In der Praxis kauft man heute eine ordentliche Immobilie mit einer Mietrendite von rund 5 %, also zum Faktor 20 auf die Jahresnettokaltmiete. Bei einem 10-Jahres-Fixzins von 3,5 % trägt die Miete den Kredit ab, und du bist nicht Cashflow-negativ. Das ist die vereinfachte Rechnung, aber sie zeigt: Der Markt funktioniert wieder für solide Investoren.

Warum steigen Immobilienpreise jetzt, und wie schnell?

Hier liegt der große Unterschied zur Boomphase 2020 und 2021. Damals waren die Immobilienpreise zinsgetrieben. Weil die Zinsen nahe null lagen, kauften Leute in schlechten Lagen für 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter, völlig entkoppelt von jeder wirtschaftlichen Realität. Als die Zinsen dann ab 2022 stiegen, fielen die Preise um rund 30 %.

Die jetzige Erholung des Immobilienmarkts, die man zum Beispiel am Aktienkurs der Vonovia ablesen kann, wird durch zwei Faktoren getragen:

• Wohnungsmangel: Es wird kaum noch gebaut, weil die Baukosten hoch sind und Projekte sich nicht rechnen. Das treibt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien.
• Steigende Mieten: In vielen deutschen Städten steigen die Mieten um 5 bis 10 % pro Jahr. Das erhöht den Wert der Immobilie, weil der Kaufpreis vom Vielfachen der Jahresmiete abhängt.

Ein Rechenbeispiel, das laut Gerald Hörhan die Mechanik klar macht: Eine Immobilie mit 100.000 Euro Jahresnettokaltmiete kostet bei Faktor 20 genau 2 Millionen Euro. Steigen die Mieten um 5 %, ist die Miete 105.000 Euro, und bei gleichem Faktor kostet die Immobilie 2,1 Millionen Euro. Das ist ein stetiger, langsamer Anstieg, der stabiler ist als der Zinshebel und langfristig besser für den Bestandsaufbau.

Was passiert, wenn die langfristigen Zinsen doch noch stark fallen?

Würde der 10-Jahres-Swapsatz von 2,5 % auf 1 % fallen, würden die Kreditzinsen für Immobilien von 3,5 % auf vielleicht 2 % sinken. Dann würde sich der Kauffaktor deutlich ausweiten: nicht mehr Faktor 20, sondern vielleicht Faktor 27 oder 28. Eine Immobilie, die heute 2 Millionen Euro kostet, würde dann 2,8 bis 2,9 Millionen Euro kosten, nur weil der Zinshebel greift.

Das ist aber nicht die Basis-Erwartung für den Immobilienmarkt Zinsen 2025. Der langfristige Zins hat sich zwischen 2,3 % und 2,7 % eingependelt. Ein Risiko in die andere Richtung gibt es auch: Als Deutschland sein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro beschlossen hat, sind die langfristigen Zinsen kurzfristig von 2,4 % auf 2,8 % gestiegen, weil die Märkte höhere Staatsschulden und damit Inflationsrisiken eingepreist haben. Der Vonovia-Kurs ist dabei kurz gefallen.

Der Zinshebel ist in beide Richtungen extrem stark. Das ist der Grund, warum Immobilienpreise nach den starken Zinsanstiegen um 30 % gefallen sind. Und genau deshalb ist der jetzige, mietgetriebene Markt stabiler als der Zins-Boom von 2020. Aus 25 Jahren Investmenterfahrung ist das laut Gerald Hörhan die nachhaltigere Marktphase.

Ist das jetzt eine gute Phase zum Kaufen oder Handeln?

In der Praxis ist der aktuelle Immobilienmarkt nichts für den Zocker, der schnell reich werden will, so wie es 2020 und 2021 möglich war oder gerade in Dubai passiert. Diese Zeit ist vorbei. Aber für solide Investoren, die Bestand aufbauen wollen, WG-Wohnungen kaufen, Mehrfamilienhäuser erwerben oder mit Knowhow im Handel tätig sind, ist die aktuelle Phase tatsächlich attraktiv.

Der primäre Treiber ist der Wohnungsmangel kombiniert mit steigenden Mieten. Der sekundäre Treiber ist die mögliche weitere Senkung der langfristigen Zinsen, aber dieses Szenario ist unsicher. Politische Risiken wie überhöhte Budgetdefizite oder Missmanagement können die langfristigen Zinsen schnell wieder nach oben treiben.

Deutschland hat aktuell sogar einen gewissen Stabilitätsvorteil: Weil Amerika unter Trump turbulenter geworden ist, gilt Deutschland an den Finanzmärkten als relative Stabilität. Das hält die Renditen auf deutsche Staatsanleihen und damit die Swapsätze und Bankzinsen vergleichsweise niedrig. Solange die Politik halbwegs vernünftig bleibt, profitieren deutsche Immobilieninvestoren davon. Die EZB Zinssenkung Immobilien bleibt dabei ein Faktor von vielen, aber eben nicht der entscheidende, wenn du langfristig und solide investieren willst.