Fix and Flip: Vom KFZ-Mechaniker zum Multimillionär

Fix and Flip: Wie ein KFZ-Mechaniker zum Immobilienmultimillionär wurde

Fix and Flip ist das Modell, mit dem Oliver Fischer als gelernter KFZ-Mechaniker ohne klassischen Immobilienhintergrund über 3.000 Transaktionen abgewickelt und ein Millionenvermögen aufgebaut hat. Im Business Talk bei Gerald Hörhan erzählt Fischer, wie er als 21-Jähriger seine ersten beiden Wohnungen kaufte, was ihn zur Erkenntnis brachte, dass Renovierung den Wert einer Immobilie dramatisch steigert, und welche Erfolgsfaktoren im Immobilienhandel Deutschland heute wirklich zählen.

Der Weg vom Fließband zur ersten Wohnung

Oliver Fischer lernte KFZ-Mechaniker, wechselte danach ans Mercedes-Benz-Fließband, weil er dort doppelt so viel verdienen konnte, und begann parallel, sich mit Immobilien zu beschäftigen. Durch Zufall lernte er einen Aufteiler kennen, der Mehrfamilienhäuser kaufte, in Einzelwohnungen aufteilte und verkaufte. Das war vor 38 Jahren. Fischer kaufte mit 21 Jahren seine ersten beiden Wohnungen von diesem Mentor für damals wenige tausend Mark.

Was folgte, ist ein Lehrstück in autodidaktischem Unternehmertum. Fischer verstand seinen ersten Kaufvertrag kaum, lernte alles durch Tun und wurde schließlich zum Verkäufer für den Aufteiler. Er klingelte an Haustüren, suchte Mehrfamilienhäuser, baute Kontakte zu Maklern und Hausverwaltern auf. Aus 25 Jahren Investmenterfahrung weiß Gerald Hörhan: Wer früh im echten Markt lernt, statt auf Schulungen zu warten, entwickelt ein Gespür, das sich nicht aus Büchern lesen lässt.

Heute, 35 Jahre später, ist Fischer selbstständiger Immobilienhändler und hat über 3.000 Einheiten gekauft, aufgewertet und verkauft. Er ist in 17 Märkten in Deutschland aktiv, von Hamburg über Bremen bis Stuttgart und ins Rhein-Ruhr-Gebiet.

Die Erleuchtung: Wie eine renovierte Wohnung 50.000 Mark mehr wert wurde

Den entscheidenden Impuls für das Fix-and-Flip-Modell gab Fischer ein Malermeister, dem er eine Wohnung verkauft hatte. Der Handwerker lud Fischer ein, sich die renovierte Wohnung anzusehen. Fischer war schockiert: Dieselbe Wohnung, die er im Rohzustand vermittelt hatte, war durch neue Böden, Fußleisten, Türgriffe und Steckdosen plötzlich 50.000 Mark mehr wert. Die Renovierungskosten: rund 3.000 bis 4.000 Mark in Eigenleistung.

Für Fischer war das der Schlüsselmoment. Er kam aus dem Autogeschäft, wo es völlig normal war, Fahrzeuge vor dem Verkauf aufzupolieren. Im Immobilienmarkt war das damals unüblich. Laut Gerald Hörhan ist genau das die Denkweise, die Quereinsteiger oft von eingefahrenen Branchenvertretern unterscheidet: Sie bringen Perspektiven mit, die intern niemand mehr hinterfragt. Fischer begann danach, fast jede renovierungsbedürftige Wohnung, die er bekommen konnte, zu kaufen, aufzubereiten und zu verkaufen.

„Kenn deine Stadt wie ein Taxifahrer. Das ist die Grundlage. Nicht der Markt insgesamt, sondern die Mikrolage entscheidet." (Oliver Fischer im Gespräch mit Gerald Hörhan)

Was macht Fix and Flip wirklich profitabel?

Fix and Flip (= kaufen, aufwerten, verkaufen) funktioniert nach einer einfachen Formel: Wer günstiger einkauft als er verkauft und die Renovierungskosten im Griff hat, verdient. In der Praxis ist das anspruchsvoller als es klingt. Fischer nennt drei Erfolgsfaktoren, die er über 35 Jahre Immobilienhandel Deutschland verfeinert hat:

• Marktanalyse auf Mikrolagenebene: Nicht die Stadt entscheidet, sondern der Stadtteil, die Straße, manchmal sogar die Straßenseite. Überflutungsgebiete, Lärmbelastung, Infrastruktur, Schulen: Wer das nicht kennt, kauft blind.
• Brot-und-Butter-Markt: Die Immobilien, die immer gehen, sind jene, die den realen Bedarf decken. Keine Luxusobjekte, sondern Dreizimmerwohnungen für Familien, die sich 2.750 Euro pro Quadratmeter nicht leisten, aber eine funktionale Wohnung brauchen.
• Sales First: Bevor man kauft, muss man wissen, an wen man verkauft. Was will der Markt? Was kann der Käufer sich leisten? Was braucht er an Zimmern? Wer das beantwortet, kauft zielgerichtet und nicht spekulativ.

In der Praxis bedeutet das laut Fischer: Eine 65-Quadratmeter-Dreizimmerwohnung, die genau den Bedarf einer jungen Familie deckt, erzielt fast denselben Preis wie eine 80-Quadratmeter-Wohnung, wenn die Ausstattung stimmt und die Lage passt. Der Markt kauft Zimmer, nicht Quadratmeter.

Wie ist der Immobilienmarkt Deutschland 2024 wirklich?

Stand 2024 sieht Oliver Fischer den deutschen Immobilienmarkt als stabil. Der Peak nach unten ist überwunden. Es gibt wieder Kauflaune, besonders bei Investoren, die langfristig denken. Die Zinsen werden sich nach Einschätzung von Fischer bei 3 bis 5 Prozent einpendeln. Eine Rückkehr zu Nullzinsen erwartet er nicht, aber auch keine weiteren drastischen Anstiege.

Wichtig: Fischer und Hörhan analysieren nicht den Gesamtmarkt, sondern Mikromärkte. Welcher Stadtteil wächst? Wo ist die Nachfrage nach Mietwohnungen besonders hoch? Wo kaufen Kapitalanleger? Wer diese Fragen auf Stadtteilebene beantworten kann, findet auch in einem schwierigen Gesamtmarkt attraktive Objekte. Fischer ist in 17 Märkten aktiv und sieht dabei überall unterschiedliche Dynamiken.

Die Nachfrage nach kleinen Einheiten und Mikroapartments wächst strukturell. Fischer prognostiziert für dieses Segment ein Wachstum von 14 Prozent über die nächsten 5 Jahre. Co-Living-Konzepte, möblierte Apartments und WG-Zimmer sind nicht mehr nur ein Großstadtphänomen. Im Speckgürtel kostet ein Zimmer vielleicht 550 Euro kalt statt 700 Euro in der Metropole, aber die Einkaufspreise sind entsprechend günstiger und die Rendite stimmt trotzdem.

Warum Händler auch Bestand aufbauen sollten

Fischer ist seit 35 Jahren selbstständiger Immobilienhändler. Trotzdem hat er in der Vergangenheit auch Bestand aufgebaut. Sein Bestand war einmal bei fast 500 Einheiten, wurde zuletzt auf rund 80 Einheiten reduziert, und er plant jetzt wieder den Aufbau auf rund 200 Einheiten. Zwei Mehrfamilienhäuser mit je 23 Apartments sind in Planung für Neubau.

Der Grund für den Bestandsaufbau ist steuerlicher und strategischer Natur. Laut Fischer und Hörhan bietet der deutsche Staat als Immobilieninvestor außergewöhnliche Vorteile: Abschreibungen, Sanierungskosten und steuerliche Hebel bedeuten in der Praxis, dass man für 1 Euro Investition oft nur 50 Cent tatsächlich zahlt, weil der Rest über Steuern zurückkommt. Wer diese Möglichkeiten nicht nutzt, lässt bares Geld liegen.

Fischer formuliert es klar: Er macht Gewinne aus dem Handel und investiert diese in langfristige Bestandsobjekte. Das ist die Kombination, die nachhaltigen Vermögensaufbau ermöglicht. Reiner Handel ohne Bestandsaufbau ist ein volatiles Geschäft. Reiner Bestand ohne Handelsgewinne wächst langsam. Wer beides kombiniert, hat den besten Hebel.

Was sind die wichtigsten Ratschläge für Einsteiger im Immobilienhandel?

Fischer fasst seine wichtigsten Empfehlungen für alle zusammen, die in den Immobilienhandel Deutschland einsteigen wollen. Zunächst: Erst prüfen, ob Immobilien überhaupt das Richtige sind. Die Branche ist groß, Handel, Vermietung, Sondervermietung, Neubau. Jeder Bereich hat andere Anforderungen und Risiken.

• Die Grundlagen lernen, bevor man kauft: Marktanalyse, Renovierungspreise, Mietrecht, Steuerrecht.
• Die eigene Stadt kennenlernen wie ein Taxifahrer: nicht Gesamtmarktdaten lesen, sondern Straßen abgehen, Makler ansprechen, Preise vergleichen.
• Unternehmerisch denken: Wer Immobilien als Unternehmen betreiben will, braucht andere Strukturen als jemand, der eine oder zwei Wohnungen als Kapitalanlage hält.
• Für alle anderen gilt Hörhans Empfehlung: Mit einer kleinen Wohnung anfangen, jedes Jahr eine weitere kaufen, einen Bestand aufbauen, der langfristig Cashflow und Wertsteigerung liefert.

Fischer selbst hat seinen Weg nicht geplant. Er hat ihn durch Tun gefunden. Als 21-Jähriger verstand er seinen ersten Kaufvertrag kaum. Heute ist er der Fix-and-Flip-Experte im deutschsprachigen Raum mit über 3.000 abgewickelten Transaktionen. Das ist kein Zufall, das ist Konsequenz.