Günstige Immobilien 2025: Die letzte Chance vor dem Preisanstieg

Günstige Immobilien in Deutschland und Österreich gibt es noch, aber das Fenster schließt sich schneller als die meisten denken. Seit den Zinserhöhungen der EZB ab 2022 sind die Preise in vielen Städten um 25 bis 30 Prozent gefallen. Wer jetzt noch zögert und auf Dubai-Deals schielt, verpasst eine Marktphase, die es laut Gerald Hörhan so nur alle 10 bis 15 Jahre gibt.

Warum der Wohnungsmangel in Deutschland und Österreich explodiert

Der Wohnungsmangel in Deutschland und Österreich hat ein Ausmaß erreicht, das vor wenigen Jahren noch undenkbar schien. Früher haben Vermieter Schlange gestanden, um Mieter zu finden. Heute ist es umgekehrt: Mieter bewerben sich mit Bewerbungsunterlagen, Gehaltsabrechnungen und Empfehlungsschreiben um eine einzige Wohnung. In Freiburg kommen auf rund 200.000 Einwohner nur noch etwa 40 freie Mietwohnungen, wenn man Tauschwohnungen herausrechnet. In Salzburg gibt es kaum mehr 10 bis 12 Mietwohnungen unter 1.000 Euro, und die sind innerhalb von Stunden weg.

Der Grund ist simpel: Es wird nichts mehr gebaut. Bauträger sind nahe der Insolvenz oder lecken ihre Wunden. Banken vergeben kaum noch Finanzierungen für Neubauprojekte. Kapazitäten in der Bauindustrie werden abgebaut. Gleichzeitig sorgt Zuwanderung für steigende Nachfrage. Das Ergebnis: ein struktureller Wohnungsmangel, der sich in den nächsten Jahren nicht auflösen wird, weil selbst bei steigenden Mieten ein Neubau erst ab Kaltmieten jenseits von 25 Euro pro Quadratmeter wirtschaftlich wird. Dieses Niveau ist noch nicht erreicht.

Selbst Städte, die früher einen gewaltigen Wohnungsüberschuss hatten, wie Graz oder St. Pölten, melden spürbar gesunkene Angebotsmengen. In St. Pölten gab es früher über 1.000 freie Mietwohnungen, heute sind es noch rund 200.

Günstige Immobilien: Wo stehen die Preise heute wirklich?

Günstige Immobilien im eigentlichen Sinne sind in dieser Marktphase noch zu finden. In schlechteren Lagen in Deutschland gibt es Wohnungen für 70.000 bis 80.000 Euro, in mittleren Lagen für 120.000 bis 150.000 Euro, in Städten wie Wien oder Salzburg auch für 130.000 bis 160.000 Euro. Das sind Preise, die deutlich unter dem Niveau von 2020 und 2021 liegen. In der Praxis bedeutet das: Das Modell Miete zahlt Kredit ab funktioniert wieder. Mit einer Mietrendite von rund 5 Prozent rechnen sich viele Objekte, die noch vor zwei Jahren nicht wirtschaftlich gewesen wären.

Das Eigenkapital, das du brauchst, liegt je nach Objekt zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Das ist kein Vermögen, das man jahrelang ansparen muss. Gleichzeitig sind die Zinsen für 10-Jahres-Finanzierungen von ihrem Höchststand bei 3,6 Prozent in 2023 bereits auf rund 2 bis 2,5 Prozent gefallen. Variabel verzinste Kredite sind ebenfalls um etwa 1,5 Prozentpunkte billiger geworden.

„Es ist immer dann gut zum Kaufen, wenn alle sagen, die Welt bricht zusammen. Wenn du noch wenige Kühe siehst, aber sie langsam wieder auftauchen, dann weißt du: Der Weg zur Schlachtung ist da. Und geschlachtet willst du nicht werden." — Gerald Hörhan

Welche Städte bieten jetzt noch echte Chancen?

In der Praxis funktioniert der Einstieg in günstige Immobilien in einem breiten geografischen Spektrum. Von Lübeck und Kiel im Norden bis nach Nürnberg und Augsburg im Süden, von Bonn bis Berlin und dessen Speckgürtel, von Erfurt bis Frankfurt. In Österreich sind Wien, Salzburg, Klagenfurt und mittlerweile auch wieder Linz und Graz interessant. In Graz hat sich die Vermietung deutlich leichter gestaltet als noch vor zwei Jahren, als der Wohnungsüberschuss erheblich war.

Wichtig dabei: Kaufe keine Schrottlagen. Kaufe auch keine spekulativen Standorte, wo ein einziges Großprojekt den Markt trägt. Ein Beispiel aus der Praxis: Magdeburg mit dem angekündigten Chipwerk. Wenn das Werk nicht kommt, ist die Lage wertlos. Setz lieber auf Städte mit diversifizierter Jobstruktur.

• Nordeuropa: Lübeck, Kiel, Hamburg-Speckgürtel
• Westdeutschland: Bonn, Frankfurt, Dortmund
• Süddeutschland: Nürnberg, Augsburg, München-Umland
• Ostdeutschland: Berlin und Speckgürtel, Erfurt
• Österreich: Wien, Salzburg, Klagenfurt, Linz, Graz

Welche Strategien funktionieren bei günstigen Immobilien 2025?

Aus 25 Jahren Immobilieninvestment hat Gerald Hörhan drei Modelle identifiziert, die in dieser Marktphase besonders gut funktionieren. Erstens die klassische Einzelwohnungsvermietung: Ein günstig gekauftes Objekt für 70.000 bis 150.000 Euro, Kaltmiete von 300 bis 600 Euro, Kredit wird durch die Miete abgebezahlt. Wenig Aufwand, solider Cashflow.

Zweitens die WG-taugliche Wohnung: Drei Zimmer, einzeln vermietet. Mehr Ertrag, aber auch mehr Arbeit. Wer das Konzept kennt und konsequent umsetzt, kann deutlich höhere Renditen erzielen als bei der Standardvermietung. In Frankfurt zahlen Mieter für ein WG-Zimmer bereits 700 bis 750 Euro Kaltmiete, was bei einer 3-Zimmer-Wohnung Gesamteinnahmen von über 2.000 Euro bedeuten kann.

Drittens der Immobilienhandel: Kaufen, sanieren, verkaufen. Gerade jetzt, wo Handwerker wieder kompetitiver sind und die Preise noch niedrig, aber die Märkte bereits wieder steigen, ist das eine attraktive Strategie. Ohne Wissen und Erfahrung kann das aber schnell teuer werden.

Was ändert sich politisch, und was bedeutet das für Immobilienkäufer?

Die politische Lage in Deutschland und Österreich verschiebt sich zugunsten von Immobilieninvestoren. In Deutschland läuft die Mietpreisbremse aus und wird von der neuen CDU-geführten Regierung voraussichtlich nicht verlängert. Das Heizungsgesetz, das viele Eigentümer zur teuren Umrüstung gezwungen hätte, wird in seiner bisherigen Schärfe nicht weitergeführt. Beide Maßnahmen hatten Investoren abgeschreckt und den Markt belastet.

Dazu kommt die Energie-Seite: Trumps Drill-Baby-Drill-Politik in den USA drückt die weltweiten Öl- und Gaspreise. Günstigere Energiepreise senken die Betriebskosten von Immobilien und entlasten Mieter, was wiederum die Zahlungsfähigkeit stabilisiert. In Österreich signalisiert die neue Regierung ebenfalls eine wirtschaftsfreundlichere Linie als die Vorgängerkoalition.

Stand Anfang 2025 zeigen laut Gerald Hörhan erstaunlich viele Faktoren gleichzeitig in dieselbe Richtung: stark steigende Mieten, extremer Wohnungsmangel Deutschland und Österreich, politische Entspannung, leicht fallende Zinsen und noch günstige Kaufpreise. Das ist eine Kombination, die sich selten wiederholt.

Lohnt sich der Kauf jetzt noch, oder ist der Zug schon abgefahren?

Der Zug fährt ab, aber eine Tür ist noch offen. Die Preise steigen bereits wieder, wenn auch noch moderat. In vielen Städten sind die Kaufpreise von ihrem Tiefpunkt schon um 5 bis 10 Prozent gestiegen. Wer noch 12 bis 18 Monate wartet, kauft wahrscheinlich teurer ein und zu höheren Zinsen, falls die Inflationserwartungen durch Trumps Gelddrucken wieder ansteigen.

Gleichzeitig: Keine Panik. Das ist keine Boomphase wie 2019 bis 2021, wo Wohnungen ohne Besichtigung und mit Bieterverfahren verkauft wurden. Du hast noch Zeit zum Nachdenken, zum Verhandeln, zum Prüfen. Aber Beeilung beim Bestandsaufbau ist angesagt. Wer das Geschäft erlernt, wer weiß was er tut, kann laut Gerald Hörhan kaum mehr verhindern, mit Immobilien Millionär zu werden. Der Wohnungsmangel Deutschland und Österreich wird die Mieten weiter treiben, die Kaufpreise werden folgen, und Betongold schützt das Vermögen in Zeiten der Geldentwertung.