Immobilien kaufen 2024: Warum jetzt der beste Einstieg ist

Immobilien kaufen 2024 ist genau dann der richtige Zeitpunkt, wenn alle anderen weglaufen. Die Bauträgerindustrie ist kaputt, Neubau kommt praktisch zum Erliegen, und in den Medien überschlagen sich die Horrormeldungen. Genau deshalb kaufe ich jetzt aktiv zu. Wer in der Krise kauft, kauft günstig. Das ist keine Meinung, das ist Mathematik.

Immobilien kaufen 2024: Was die Zahlen wirklich sagen

Seit Anfang 2022 hat die EZB den Leitzins von minus 0,5 Prozent auf 4,5 Prozent angehoben. Powell in den USA hat parallel die Fed-Funds-Rate auf über 5 Prozent gezogen. Das Ergebnis: Immobilienpreise sind in guten Lagen um 25 bis 30 Prozent gefallen. Nicht quer durch alle Märkte, aber wer hartnäckig sucht, findet diese Objekte in Frankfurt, Nürnberg, Stuttgart, Wien und Salzburg.

Konkret bedeutet das: Eine Einzimmerwohnung, die vor zwei Jahren 150.000 Euro kostete, ist heute für rund 100.000 Euro zu haben. Du brauchst damit statt 135.000 Euro nur noch 90.000 Euro Kredit. Ja, der Zinssatz ist höher. Aber über 10 Jahre gerechnet sparst du trotzdem rund 30.000 Euro gegenüber einem Kauf in der Hochphase 2022. Dazu kommen niedrigere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren, die sich am Kaufpreis bemessen und damit ebenfalls um 25 bis 30 Prozent gesunken sind.

Wer heute bei guter Bonität kauft, zahlt auf 10 Jahre fix rund 3,5 bis 3,7 Prozent Zinsen. Der 10-Jahres-Swapsatz liegt derzeit bei etwa 2,7 Prozent. Das Modell funktioniert wieder: Mieteinnahmen decken die Kreditrate, und du baust gleichzeitig Eigenkapital auf. Ich habe das selbst erlebt, weil ich jetzt in Frankfurt, Wiesbaden, Nürnberg und Stuttgart aktiv zugekauft habe, genau zu diesen Konditionen.

Wohnungsmangel Deutschland und Österreich: Die Nachfrageseite explodiert

Der Wohnungsmangel in Deutschland ist kein politisches Schlagwort mehr, er ist brutale Realität. In Freiburg kommen auf 200.000 Einwohner weniger als 50 freie Mietwohnungen. In Salzburg sind es noch rund 10 Wohnungen auf 100.000 Einwohner. In Berlin stehen bei Besichtigungen Schlangen vor der Tür, hunderte Interessenten auf eine kleine Wohnung.

Wenn wir in Frankfurt, Wiesbaden, Offenbach oder Wien eine kleine Wohnung in vernünftiger Lage inserieren, haben wir innerhalb eines Tages bis zu 250 Anfragen. Manchmal ist die Wohnung innerhalb von Stunden vermietet. Manchmal bringt sogar der Altmieter den Nachmieter selbst, weil er sich die Provision einstreichen will. Das ist kein Einzelfall, das ist die neue Normalität in den Metropolen.

Geopolitische Krisen und Binnenwanderung verstärken die Nachfrage zusätzlich. Im Großraum Wien, in Salzburg und in Vorarlberg gibt es starke Zuwanderung. Der Wohnungsmangel betrifft nicht alle Städte gleich: Am Land und in ostdeutschen Abwanderungsregionen sieht die Lage anders aus. Aber dort, wo alle hinwollen, in die zentralen Metropolen, ist der Mangel heute schon gegeben und wird sich weiter verschärfen.

„Wenn das Blut auf der Straße liegt und alle sagen, die Welt bricht zusammen, komme ich aus meiner Höhle und werde sehr aktiv." — Gerald Hörhan

Warum der Neubau auf Jahre kaputt bleibt

Laut Gerald Hörhan wird der Neubaumangel noch mindestens ein Jahrzehnt andauern. Die Gründe sind strukturell und nicht kurzfristig lösbar:

Der Wohnungsmangel in Deutschland liegt heute bei 500.000 bis 700.000 Einheiten. Dieser Wert wird sich bald auf über eine Million erhöhen. Wer glaubt, dass sich das in zwei Jahren normalisiert, versteht die Bauwirtschaft nicht. Nach der Corona-Krise hat die Airline-Branche Jahre gebraucht, um sich zu erholen. Flughäfen und Hotels haben sich bis heute nicht vollständig erholt. Die Baubranche wird nicht schneller sein. Personal wird abgebaut, Baufirmen gehen in Probleme, Banken müssen Kredite abschreiben. Das kostet Jahre, nicht Monate.

Hinzu kommt: Auch Eigenheime werden kaum noch gebaut. Die Kombination aus hohen Zinsen und erhöhtem Eigenkapitalbedarf macht das für die meisten Haushalte unmöglich. Damit fällt eine weitere Entlastung für den Mietmarkt weg.

Mietrenditen und Cashflow: Wann rechnet sich der Kauf?

Mietrendite (= jährliche Nettomieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis) ist die entscheidende Kennzahl beim Immobilien kaufen 2024. In Städten wie Dornbirn oder Feldkirch in Vorarlberg sind heute rund 5 Prozent Mietrendite erzielbar. Das bedeutet: Die Miete deckt die monatliche Kreditrate, und du baust gleichzeitig Eigenkapital auf. Dieses Modell war in den Jahren 2020 bis 2022 aufgrund überhöhter Kaufpreise praktisch tot.

Kleine WG-Zimmer kosten mittlerweile 400 bis 600 Euro Nettokaltmiete, Tendenz steigend. Ich betreibe selbst WG-Vermietungen und sehe die Nachfrage täglich. In Zürich werden für WG-Zimmer in Flughafennähe bereits 1.500 Schweizer Franken pro Monat bezahlt. In Paris kostet eine Einzimmerwohnung 1.400 Euro Nettomiete, in Dublin 1.700 Euro, in Lissabon 1.200 Euro. Deutschland und Österreich sind im europäischen Vergleich noch günstig, aber der Abstand schrumpft schnell.

In der Praxis aus meinem Portfolio mit über 200 Wohneinheiten sehe ich: Wer heute kauft, wird in zwei bis drei Jahren deutlich positiven Cashflow haben, weil die Mieten weiter steigen und der Kaufpreis fixiert ist. Der Frankfurter Mietspiegel ist zuletzt um über 10 Prozent gestiegen. Das ist erst der Anfang.

Besonders gut rechnen sich kleine Einzimmerwohnungen und Zweizimmerwohnungen in guten Lagen. Noch besser: ganze Mehrfamilienhäuser, die Stand 2024 teilweise 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter günstiger handeln als bereits im Preis gefallene Einzelwohnungen. Ich habe selbst fünf ganze Häuser gekauft, meine Coaching-Teilnehmer haben über 200 Wohneinheiten erworben.

Wo lohnt sich Immobilien kaufen 2024 besonders?

Aus 25 Jahren Investmenterfahrung kann ich sagen: Nicht jeder Markt ist gleich attraktiv. Wohnungsmangel und Bevölkerungswachstum müssen zusammentreffen. Meine aktuellen Favoriten für das Immobilien kaufen 2024:

Berlin ist ein Sonderfall. Die Mietpreisbremse klingt gut für Mieter, führt aber dazu, dass Bestandsmieter nie ausziehen, der Markt erstarrt und Neumieter für eine Einzimmerwohnung 1.200 bis 1.400 Euro Nettokaltmiete zahlen. Die Politik kann regulieren, aber sie kann keinen neuen Wohnraum schaffen. Der Markt findet immer seinen Weg.

Ist das Zeitfenster für günstige Immobilienkäufe bald vorbei?

Ja, und zwar früher als die meisten denken. Letztes Jahr war der Markt praktisch leer. Kaum Mitbewerber, volle Auswahl, maximale Verhandlungsmacht. Das ändert sich gerade. Langsam kommen mehr Investoren zurück. Wer noch in den nächsten sechs bis neun Monaten kauft, wird wahrscheinlich die besten Konditionen bekommen.

Wenn die Mieten um 10 bis 20 Prozent steigen, was ich für sehr wahrscheinlich halte, werden auch die Kaufpreise um 10 bis 20 Prozent steigen. Nicht wegen fallender Zinsen, sondern wegen der steigenden Ertragswerte. Das ist eine nachhaltige Entwicklung, keine Spekulation. Und ich rechne nicht damit, dass die Zinsen auf null gehen. Das spielt für die Kaufpreisentwicklung keine entscheidende Rolle mehr.

Denk an Bitcoin: Als alle sagten, es sei ein Pyramidenspiel und tot, hat sich der Kurs vervierfacht. Bei Immobilien wird es nicht so schnell gehen, aber wer jetzt seriös kauft, wird in fünf Jahren sehr zufrieden sein. Das Window of Opportunity existiert nicht ewig. Nutze es, solange es offen ist.