Immobilien-Rallye 2026: Kommt der Boom nach dem Iran-Frieden?

Immobilien-Rallye: Was der Iran-Frieden für den Markt bedeutet

Die Immobilien-Rallye könnte früher zurückkehren als viele erwarten. Donald Trump hat Sonntagnacht europäischer Zeit den Friedensvertrag zwischen Israel und dem Iran verkündet, die Straße von Hormuz wird geöffnet, und die Märkte haben sofort reagiert: Börsen stiegen stark, Bitcoin legte zu, Gold auch. Entscheidend für Immobilieninvestoren ist jedoch eine andere Zahl: Der 10-Jahres-Bundsatz, also der Zinssatz für deutsche Staatsanleihen, ist von 3,2 % auf 2,9 % gefallen. Das klingt nach wenig, macht aber in der Praxis einen erheblichen Unterschied bei der Finanzierung.

Warum der Ölpreis der entscheidende Hebel für Zinsen ist

Öl ist das Schmiermittel der Weltwirtschaft. Es steckt in Transportkosten, Düngemitteln, Kunststoffen und Energie. Wenn der Ölpreis fällt, sinkt die Inflation. Wenn die Inflation sinkt, hat die EZB weniger Druck, die Zinsen weiter zu erhöhen. Und wenn die Zinsen nicht weiter steigen, können Immobilienkäufer wieder günstiger finanzieren.

Laut Gerald Hörhan war genau dieser Inflationsdruck das größte Problem der letzten Monate. Die EZB hat den Leitzins von 2 % auf 2,25 % erhöht und weitere Schritte angekündigt. Die Begründung: steigende Energiepreise durch den Iran-Konflikt. Jetzt, mit dem Ende des Krieges, fällt dieses Argument weg. Der Ölpreis ist bereits auf rund 80 Dollar gesunken, auf den niedrigsten Stand seit mehreren Monaten. Bis Öl wieder vollständig fließt, dauert es noch, weil die Infrastruktur geöffnet werden muss, Versicherungen für Tanker neu aufgestellt werden und einiges schiefgehen kann. Aber die Richtung ist klar.

Wichtig zu verstehen: Die kurzfristigen Zinsen (EZB-Leitzins) sind für Immobilienfinanzierungen weniger relevant als die langfristigen. Die meisten deutschen Immobilienkredite laufen auf 10 Jahre fix. Und genau diese 10-Jahres-Zinsen sind bereits gesunken. Das ist der direkte Kanal, durch den Geopolitik auf den Immobilienmarkt wirkt.

„Die Miete zahlt den Kredit ab, die Mieten steigen, die Schulden fallen, man kann gar nicht mehr verhindern zu verreichen." – Gerald Hörhan

Schnäppchen-Phase bis Frühjahr 2027: Wie lange hält das Fenster noch?

In der Praxis reagiert der Immobilienmarkt langsamer als Aktien oder Krypto. Ein Friedensvertrag schlägt sich nicht am nächsten Tag in höheren Kaufpreisen nieder. Es dauert Monate, bis das Vertrauen zurückkommt, Käufer wieder aktiver werden und Verkäufer ihre Preisvorstellungen nach oben anpassen. Immobilienmärkte reagieren naturgemäß langsamer als Aktienmärkte.

Laut Gerald Hörhan wird die aktuelle Schnäppchen-Phase noch bis Jahresende 2026 oder bis zum Frühjahr 2027 anhalten. Danach rechnet er damit, dass der Optimismus zurückkehrt und die Preise wieder anziehen. Die Begründung ist mehrschichtig:

• Fallende langfristige Zinsen verbessern die Kaufpreisfindung direkt
• Der Wohnungsmangel in Deutschland und Österreich bleibt strukturell bestehen
• Neubau rechnet sich wegen hoher Baukosten und Bankauflagen kaum noch
• Mieten steigen weiter und machen Bestandsimmobilien attraktiver
• Handwerker sind derzeit noch gesprächsbereit und nicht ausgebucht wie 2020 oder 2021

Anfang 2026 war bereits viel Optimismus im Markt. Dieser Optimismus ist durch den Iran-Krieg und steigende Zinsen kurzfristig verflogen, was zu einem echten Käufermarkt geführt hat. Jetzt, mit dem Ende des Konflikts, kann der Optimismus schnell zurückkehren. Wer den Unterschied zwischen 4 % und 3,2 % Zinsen auf 10 Jahre kennt, weiß: Das macht in der Kaufpreisfindung einen nicht unerheblichen Unterschied.

Warum das Bauträgergeschäft klinisch tot bleibt

Während Bestandsimmobilien wieder interessant werden, sieht die Lage für Neubau düster aus. Die Baukosten sind zu hoch, die Bauauflagen trotz einiger Vereinfachungen zu aufwendig, und die Bankzinsen verlangen noch immer viel Eigenkapital. Das Bauträgergeschäft wird über die nächsten Jahre klinisch tot sein, das ist aus 25 Jahren Immobilienerfahrung von Gerald Hörhan klar erkennbar.

Das ist kein vorübergehendes Problem. In Irland und Portugal nach der Finanzkrise 2008 wurde praktisch 10 Jahre lang nichts gebaut. Das Ergebnis: massiver Wohnungsmangel in Lissabon, Porto und Dublin, der die Mieten so stark steigen ließ, bis sich Bauen wieder lohnte. Deutschland und Österreich befinden sich Stand 2026 in einer ähnlichen Situation. Die EZB-Zinserhöhung hat sogar dazu geführt, dass es noch schwieriger und teurer wird, Neubau zu realisieren.

Das bedeutet für Investoren: Wer jetzt Bestand in guten Städten kauft, profitiert doppelt. Erstens von günstigen Einstiegspreisen in der aktuellen Schwächephase. Zweitens von steigenden Mieten, weil kein neues Angebot auf den Markt kommt. Die Politik tut nichts, um den Wohnungsmangel zu beseitigen. Das ist keine Kritik, sondern eine Investmentthese.

Kann der Ukraine-Frieden die Immobilien-Rallye zusätzlich befeuern?

Es gibt noch einen zweiten Kriegsschauplatz, der den Immobilienmarkt beeinflussen könnte: die Ukraine. Auch hier gibt es Hinweise, dass sich der Krieg dem Ende zuneigen könnte. Sollte der Ukraine-Krieg ebenfalls enden, käme zusätzliches russisches Öl und Gas auf den Markt. Das würde die Energiepreise weiter drücken, die Inflation senken und Zinssenkungen der EZB wahrscheinlicher machen.

In diesem Szenario könnte die Immobilien-Rallye deutlich stärker ausfallen als bei einem Ende des Iran-Konflikts allein. Fallende Zinsen, steigende Mieten und eine wirtschaftlich wieder in Fahrt kommende europäische Wirtschaft wären starke Treiber. Hörhan ist klar: Wenn beide Kriege enden und die Zinsen fallen, geht die Party richtig los. Dann wird es schnell teuer, und wer zu spät kauft, zahlt Bietergefechte wie 2019 bis 2021. Nicht in dieser Extremität, weil Nullzinsen unwahrscheinlich sind, aber die Richtung ist eindeutig.

Was sollten Investoren beim Zinsen Immobilienmarkt 2026 konkret beachten?

Die Botschaft aus der Praxis ist eindeutig: Jetzt kaufen, solange die Schnäppchen-Phase noch läuft. Der Markt kann schnell drehen. Wer wartet, bis die Superstimmung zurückkehrt, kauft zu teuer und riskiert, bei der nächsten Marktüberhitzung schlechte Deals zu machen, weil man sich im Wettbewerb gegenseitig bekämpft. Gerald Hörhan hat in den letzten drei Jahren sehr viel gekauft und freut sich heute darüber.

Konkret empfiehlt er für den Zinsen Immobilienmarkt 2026:

• Fokus auf Bestandsimmobilien in guten Städten mit echter Nachfrage
• Kein Bauträgergeschäft, das rechnet sich in den meisten Fällen nicht
• Immobilienhandel ist jetzt interessant, solange Handwerker verfügbar sind
• Solide Kalkulation, ausreichend Eigenkapital und kein Klumpenrisiko
• Nicht besoffen sein, wenn die Party wieder richtig losgeht

In der Praxis bedeutet das: Die zweite Hälfte 2026 und der Winter 2026/27 bieten noch gute Einkaufsmöglichkeiten. Danach freut man sich, dass man gekauft hat. Das ist keine Spekulation, sondern die Logik aus Wohnungsmangel, gestopptem Neubau und fallenden Zinsen. Auch überschuldete europäische Staaten brauchen niedrigere Zinsen, um ihre Budgetdefizite nicht ausufern zu lassen. Das ist ein weiterer struktureller Treiber für fallende Zinsen.

Welche Risiken bleiben trotz Iran-Frieden real?

Nicht alles ist rosig. Es gibt noch immer Teilkriegsschauplätze, etwa zwischen Israel und dem Libanon. Die Frage ist, ob der Friedensvertrag wirklich hält. Wenn der Konflikt wieder aufflammt, steigen Ölpreise und Zinsen erneut. Dann beginnt das Szenario von vorne. Krieg ist ein unplanbares Monster, das war und bleibt ein Risikofaktor.

Dazu kommen politische Eingriffe in den Mietmarkt. Laut Gerald Hörhan gibt es gewisse Verschärfungen beim Mietrecht, die auf die Immobilienpreise etwas drücken. Diese sind aber im Vergleich zum Zinsfaktor weniger bedeutsam. Der wesentliche Faktor bleibt die Zinsentwicklung. Und die zeigt Stand Juni 2026 in die richtige Richtung. Wer jetzt kauft, muss trotzdem solide kalkulieren, gute Lagen wählen und darf sich nicht von Euphorie treiben lassen. Der Immobilienmarkt belohnt Disziplin und bestraft Gier.