Immobilien Krise 2026: Was noch funktioniert und was nicht

Immobilien Krise 2026: Warum nicht alle Segmente gleich betroffen sind

Die Immobilien Krise 2026 trifft den Markt hart, aber sie trifft ihn selektiv. Am Wörthersee stehen Villen und Penthouse-Wohnungen zum Verkauf, die keine Käufer finden. In Kitzbühel dasselbe Bild: Chalets im Angebot, kaum Interessenten. Wer jetzt daraus schließt, der gesamte Immobilienmarkt sei tot, denkt zu kurz. Denn laut Gerald Hörhan, der selbst über 200 Wohneinheiten im Portfolio hält, gibt es auch in dieser Krise Segmente, die funktionieren, und Segmente, die man besser meidet.

Die europäische Wirtschaft schwächelt: in Österreich, Deutschland, Frankreich, Belgien, England. Das zwingt viele dazu, ihre Luxusgüter zu verkaufen, darunter auch sogenannte Trophy Assets, also Seeimmobilien, Bergchalets und ähnliches. Gleichzeitig liegt der Neubau brach, weil Banken restriktiver geworden sind und der 10-Jahres-Swapsatz von 2,8 auf 3,2 Prozent gestiegen ist. Das klingt nach Krise, ist aber für den gut informierten Investor vor allem eine Frage der richtigen Positionierung.

Welche Immobilien in der Krise unverkäuflich sind

Es gibt drei Kategorien, die du in der aktuellen Immobilien Krise unbedingt meiden solltest. Wer hier investiert, riskiert, am Ende keinen Käufer zu finden oder den Preis so weit zu reduzieren, dass er nicht einmal mehr die Bankschulden abdecken kann.

• Trophy Immobilien: Luxusvillen am Wörthersee, Chalets in Kitzbühel, Penthouse-Wohnungen in Ferienlagen wie Sylt. Diese Objekte sind Liebhaberobjekte, keine Cashflow-Maschinen. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten gibt es für diese Kategorie kaum Käufer.
• Überteuerte Neubauwohnungen: Neu gebaute Wohnungen liegen derzeit wie Blei im Regal. Die Banken finanzieren sie nicht mehr zu vernünftigen Konditionen, die Kaufpreise sind zu hoch, und die Rendite stimmt bei aktuellen Zinsen nicht.
• Eigenheime und Einfamilienhäuser in Speckgürtellagen: Viele dieser Objekte haben einen enormen energetischen Sanierungsstau. Ein Energieausweis G ist keine Seltenheit. Die Bevölkerung verarmt, die Nachfrage sinkt, und im Notfall findest du keinen Käufer.

„A Cashflow producing relative Portfolio in good location will always be worth money, whatever happens." – Aussage eines New Yorker Großinvestors, die laut Gerald Hörhan die Kernaussage für jedes Immobilieninvestment zusammenfasst.

Was in der Immobilien Krise noch funktioniert

Cashflow Immobilien in guten Lagen funktionieren auch in der Krise 2026. Das zeigt sich in der Praxis deutlich: Wer eine attraktiv gepreiste Einzimmerwohnung anbietet, findet schnell einen Käufer. In Wien beispielsweise würde eine Einzimmerwohnung für 125.000 Euro in vernünftiger Lage die Leute zum Einrennen bringen, und selbst bei 150.000 Euro gibt es noch einen aktiven Markt.

Dasselbe gilt für WG-taugliche Wohnungen: Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen, die als Wohngemeinschaft genutzt werden können, lassen sich auch jetzt gut verkaufen und vermieten. Der Grund ist einfach: Die Leute müssen sich den Gürtel enger schnallen. Wer bisher eine Dreizimmerwohnung hatte, lebt jetzt in einer Zweizimmerwohnung. Wer eine Einzimmerwohnung hatte, zieht in eine WG. Und ein WG-Zimmer kostet in Wien, Frankfurt oder München 400 bis 600 Euro inklusive Betriebskosten. Das können sich deutlich mehr Menschen leisten als eine eigene Wohnung für über 1.000 Euro.

Warum die Lage wichtiger ist als je zuvor

Die Immobilien Krise 2026 macht den Unterschied zwischen guten und schlechten Lagen noch deutlicher. In Städten wie Nürnberg, Frankfurt, Hamburg, Salzburg, Wien oder Vorarlberg gibt es eine hohe Mietnachfrage, die trotz aller wirtschaftlichen Probleme nicht verschwindet. Der entscheidende Faktor: Die Baubranche in Österreich ist für fünf bis zehn Jahre klinisch tot. Die Banken finanzieren keinen Neubau mehr, die Bauauflagen sind zu hoch, die Baukosten ebenfalls. Das bedeutet: Es wird über Jahre nichts Neues gebaut, während die Nachfrage in guten Lagen weiter steigt.

In C- und D-Städten dagegen sieht es düster aus. Wer heute in der ostdeutschen Pampa, im Waldviertel oder in strukturschwachen Regionen kauft, riskiert, dass die Immobilie langfristig wertlos wird. Wenn keine Mieterinteressenten da sind und auch sonst niemand, der das Objekt haben will, kannst du am Ende nur noch die Abrisskosten einkalkulieren. Das ist kein Extremszenario, das ist die logische Konsequenz negativer Bevölkerungsprognosen.

Warum WG-Vermietung zum Gewinner der Krise wird

Eine Einzimmerwohnung in zentraler Lage in Salzburg, Innsbruck, Frankfurt oder Berlin kostet inklusive Strom, Gas und Betriebskosten deutlich über 1.000 Euro im Monat. Wer 2.500 bis 3.000 Euro brutto verdient und nachher nur noch 1.500 bis 2.000 Euro netto hat, kann sich das kaum noch leisten. Genau deshalb boomen WGs: Ein Zimmer in einer guten Lage für 400 bis 600 Euro inklusive Betriebskosten, in der Regel möbliert, ist für diese Zielgruppe die einzige realistische Option.

In der Praxis bedeutet das für Investoren: Wer größere WG-taugliche Wohnungen kauft und zimmerweise vermietet, erzielt deutlich mehr Cashflow als mit klassischer Vermietung. Und die Nachfrage wächst strukturell, weil die Einkommen real sinken, während die Mieten in guten Lagen weiter steigen. Laut Gerald Hörhan könnte dieser Trend in einigen Jahren sogar noch weiter gehen, Richtung Stockbett- oder Bett-Vermietung, wie man es aus New York, London oder Tokio kennt. In Deutschland und Österreich sind wir davon noch weit entfernt, aber die Richtung ist klar.

Ist die aktuelle Krise eine Kaufchance?

Ja, aber nur für die richtigen Objekte. Die allgemein schlechte Stimmung und die hohen Zinsen haben das Interesse spürbar zurückgehen lassen. Das bedeutet: Du kannst Cashflow-positive Immobilien in guten Lagen aktuell günstiger kaufen als noch vor zwei Jahren. Wer jetzt einsteigt, muss sich zwar trotzdem mit Wettbewerb auseinandersetzen, denn attraktiv gepreiste Objekte finden schnell einen Käufer. Aber der Markt bietet Spielraum für Verhandlungen, den es in der Boomphase nicht gab.

Wer größer denkt, kann auch Mehrfamilienhäuser kaufen, parifizieren und aufteilen. Wichtig dabei: Keine 150-Quadratmeter-Penthouse-Wohnungen, die sich schwer vermieten lassen, sondern kleine Wohnungen, WG-taugliche Einheiten oder Zweizimmerwohnungen. Was sich die Leute noch leisten können, das ist marktgängig. Was sich die Leute nicht leisten können, liegt brach.

Liquidität als unterschätzter Vorteil marktgängiger Immobilien

Es gibt Vermögenswerte wie Gold, Bitcoin oder Aktien, die sehr liquide sind. Man kann sie sofort verkaufen, muss aber starke Preisschwankungen in Kauf nehmen: Gold mal minus 30 Prozent, Bitcoin minus 50 Prozent, einzelne Aktien minus 40 bis 50 Prozent. Und der Kurs ist nicht deswegen oben, weil du gerade Geld brauchst.

Bei einer marktgängigen Immobilie, einer kleinen Einzimmerwohnung oder einer passenden Zwei- bis Dreizimmerwohnung in Wien, Frankfurt oder Hamburg, kannst du das Objekt auch in einer Krisensituation in zwei bis drei Monaten zu Geld machen. Krisen kündigen sich in der Regel an, du bist nicht von heute auf morgen pleite. Wer hingegen eine Villa am Wörthersee oder ein Chalet in Kitzbühel hält und die Bank keinen Kredit dagegen gibt, hat ein Asset, aber kein Geld in der Tasche. Das ist Game over.

Was bedeutet das für deine Strategie in der Immobilien Krise 2026?

Die Kernbotschaft aus 25 Jahren Investmenterfahrung ist simpel: Geh dorthin, wo die Nachfrage ist. Die Nachfrage ist nicht bei Trophy Assets, nicht bei überteuerten Neubauten, nicht beim Eigenheim in der Pampa und nicht in schlechten Lagen. Die Nachfrage ist dort, wo es Jobs gibt, wo die Wirtschaft funktioniert, wo Zuwanderung stattfindet und wo Wohnraum knapp ist.

Konkret bedeutet das für 2026:

• Kleine Einzimmerwohnungen in A- und B-Städten kaufen, attraktiv vermieten, von der hohen Nachfrage profitieren
• WG-taugliche Wohnungen (zwei bis vier Zimmer) in Universitätsstädten und Wirtschaftszentren bevorzugen
• Mehrfamilienhäuser parifizieren und in marktgängige Einheiten aufteilen
• Eigenheime, Trophy Immobilien und Neubau in fragwürdigen Lagen konsequent meiden
• Liquidität als Investitionskriterium ernst nehmen: Kannst du das Objekt in drei Monaten verkaufen, wenn du das Geld brauchst?

Die Immobilien Krise 2026 ist real, aber sie ist kein Totschlagargument gegen Immobilien als Anlageklasse. Sie ist ein Filter. Sie sortiert die Objekte und die Investoren heraus, die nicht wissen, was sie tun. Wer die Mechanismen kennt, findet gerade jetzt Schnäppchen, die es in der Boomphase nicht gab, und baut gleichzeitig ein Portfolio auf, das auch in der Krise Cashflow produziert und liquide bleibt.