Immobilien kaufen 2024: Warum Profi-Investoren jetzt zuschlagen

Immobilien kaufen 2024 ist für Profi-Investoren gerade die attraktivste Gelegenheit seit mindestens einem Jahrzehnt. Preise sind in deutschen Metropolen um bis zu 30 % gefallen, während die Mieten gleichzeitig in Frankfurt offiziell um 15 % und in Berlin um 22 % gestiegen sind. Wer das versteht und handelt, wird reich. Wer wartet, zahlt in zwei Jahren deutlich mehr.

Warum ist Immobilien kaufen 2024 gerade so attraktiv?

Laut Gerald Hörhan befinden sich Profi-Investoren derzeit in einer Situation, die er als "paradiesische Zustände" bezeichnet. Die Kombination aus gesunkenen Kaufpreisen, explodierenden Mieten und einem strukturellen Wohnungsmangel schafft ein Fenster, das sich in wenigen Jahren schließen wird.

In der Praxis bedeutet das: Eine Einzimmerwohnung in Nürnberg, die vor zwei Jahren noch 160.000 Euro kostete, ist heute für 100.000 bis 125.000 Euro zu haben. Gleichzeitig zahlen Mieter in Frankfurt für eine 30-Quadratmeter-Wohnung 700 Euro netto kalt, in Wiesbaden-Innenstadt rufen 14-Quadratmeter-Zimmer 420 Euro auf, was einer Nettomiete von 30 Euro pro Quadratmeter entspricht. Der Markt läuft auf Hochtouren, die Kaufpreise hinken noch hinterher.

Der Einstiegsfaktor liegt in vielen Städten wieder bei 18 bis 22, was bedeutet: Das Modell aus Mieteinnahmen und Kreditrückzahlung funktioniert wieder. Mehrfamilienhäuser gibt es in Nürnberg unter 3.000 Euro pro Quadratmeter, in Dortmund sogar ab 80.000 Euro für eine Einzimmerwohnung. Das sind Preise, die vor drei Jahren undenkbar gewesen wären.

Der Wohnungsmangel Deutschland als struktureller Rückenwind

Der Wohnungsmangel in Deutschland ist kein temporäres Problem, sondern ein strukturelles Versagen auf mehreren Ebenen. Stand 2024 fehlen laut offiziellen Zahlen 700.000 Wohnungen im Land. In Freiburg, einer Stadt mit sechsstelliger Einwohnerzahl, gibt es gerade noch etwa 40 freie Mietwohnungen im Angebot.

Die Bauträgerbranche ist für die nächsten 10 Jahre faktisch tot. Um ein Bauträgerprojekt heute rentabel zu rechnen, bräuchtest du auf die Gesamtinvestitionskosten 40 bis 50 % Ertrag und Nettomieten von 30 bis 35 Euro pro Quadratmeter. Bei aktuellen Baukosten und Bankzinsen von 6 bis 7 % ist das schlicht nicht darstellbar. Das Ergebnis: Es wird kaum gebaut, der Bestand bleibt knapp.

Gleichzeitig sorgen Zuwanderung in die Metropolen, steigende Stadtbevölkerungen und der Wegfall von Bauarbeitern aus der Industrie dafür, dass sich der Mangel in den nächsten Jahren eher verschärft als entspannt. Wer heute kauft, kauft in einen Markt, der strukturell auf steigende Mieten programmiert ist.

„Je dümmer die Regulierung, desto höher die Mieten. Was die Politik nicht versteht: Du kannst Wohnungsmangel nicht wegregulieren, du kannst nur mehr bauen." – Gerald Hörhan

Welche Immobilien kaufen 2024: Die Strategie für kleine Budgets

In der Praxis empfiehlt Gerald Hörhan eine klare Strategie: kleine, hässliche Einzimmerwohnungen in guten Lagen. Nicht wegen der Ästhetik, sondern wegen der Zahlen. Eine Einzimmerwohnung zwischen 80.000 und 125.000 Euro in Nürnberg oder Dortmund lässt sich mit 15.000 bis 25.000 Euro Eigenkapital finanzieren. Die Miete zahlt den Kredit ab, und du bist mit minimaler Investition im Markt.

Die entscheidenden Vorteile gegenüber teuren Großwohnungen:

• Leichter zu verkaufen in Krisenzeiten, da mehr Käufer sich 120.000 Euro leisten können als 500.000 Euro
• Bessere Streuung: Wer fünf kleine Wohnungen hat, ist weniger abhängig als jemand mit einer großen
• Höhere Mietrendite pro Quadratmeter, da Kleinwohnungen überproportional teuer vermietet werden
• Geringerer Eigenkapitalbedarf, sodass du jedes Jahr ein weiteres Objekt kaufen kannst

Für WG-Modelle sieht die Rechnung noch besser aus: Eine 3-Zimmer-Wohnung für 180.000 bis 300.000 Euro lässt sich pro Zimmer für 400 bis 650 Euro netto vermieten. In Frankfurt sind 600 Euro pro WG-Zimmer heute Standard, in München 800 bis 900 Euro. Das entspricht einer Mietrendite von 5 bis 8 % auf den Kaufpreis.

Eigenheim oder Investitionsobjekt: Was ist die richtige Entscheidung?

Laut Gerald Hörhan ist das Eigenheim in den meisten Fällen eine der schlechtesten finanziellen Entscheidungen, die du treffen kannst. Du bezahlst aus versteuertem Geld, kannst nichts abschreiben, und das Eigenheim belastet deine Kreditwürdigkeit für alle weiteren Investments. Wer 40 Jahre lang einen Eigenheimkredit abbezahlt, ist der Esel, der das Finanzsystem am Laufen hält und die Bank reich macht.

Die einzige Ausnahme, bei der ein Eigenheim Sinn ergibt: die Eigenbedarfskündigung in sehr guten Lagen. Wer eine Altmieterwohnung in Frankfurt-Westend kauft, die mit 6 Euro Miete belegt ist, tatsächlich einzieht und dann verkauft, kann 250.000 bis 300.000 Euro steuerfrei realisieren. Aber das ist eine einmalige Transaktion, kein Geschäftsmodell.

Die Alternative: Zur Miete wohnen und das Eigenkapital in Renditeobjekte investieren. Eine Einzimmerwohnung in Frankfurt bringt 5 bis 5,5 % Mietrendite, zahlt den Kredit ab und steigt im Wert, sobald die Mieten weiter steigen. Wer das jedes Jahr wiederholt, hat nach 10 Jahren 500.000 Euro Mieteinnahmen akkumuliert und nach 20 Jahren ein passives Einkommen, das inflationsgeschützt und steuereffizient ist.

Wo kaufen? Die richtigen Lagen für Immobilien-Investoren 2024

Die Lage ist das wichtigste Kriterium, und sie wird laut Gerald Hörhan noch immer unterschätzt. Kaufe niemals in strukturschwachen Regionen, in denen die Wirtschaft wegläuft und Leerstände zunehmen. Die Sanierungskosten sind in Chemnitz dieselben wie in Frankfurt, aber in Frankfurt bekommst du die Miete, die die Investition rechtfertigt.

Attraktive Märkte für 2024:

• Frankfurt: Nordend, Bockenheim, Niederrad ab 2.600 Euro pro Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser
• Nürnberg: Innenstadt-Nord ab 3.000 Euro, Einzimmerwohnungen ab 122.000 Euro nach Verhandlung
• Stuttgart: Stuttgart-West, Kesslerbach, 600 Euro Miete sind heute Standard
• Wiesbaden: Innenstadt, Mehrfamilienhäuser mit guter Rendite
• Dortmund, Mannheim, Karlsruhe, Offenbach: Wachstumsmärkte mit günstigem Einstieg

Finger weg von strukturschwachen Lagen in Ostdeutschland oder Ruhrgebiet-Randgebieten, wo Leerstand herrscht und keine Wirtschaft vorhanden ist. Die Sanierungskosten amortisieren sich dort nie.

Was passiert mit den Immobilienpreisen in den nächsten Jahren?

Aus 25 Jahren Investmenterfahrung ist Gerald Hörhan überzeugt: Die Preise werden steigen, und zwar nicht wegen fallender Zinsen, sondern weil die Mieten so stark steigen. Eine Einzimmerwohnung, die heute bei 500 Euro Miete und einem Kaufpreis von 120.000 Euro liegt, also einer Rendite von 5 %, wird bei 600 Euro Miete plötzlich 144.000 Euro wert sein. Das ist allein durch steigende Mieten eine Wertsteigerung von 20 %, ohne dass ein einziger Cent an Zinssenkung stattgefunden hat.

Wer heute kauft, kauft zum günstigsten Preis und mit dem höchsten Mietsteigerungspotenzial. Wer wartet, zahlt mehr für dieselbe Wohnung und hat gleichzeitig weniger Aufholpotenzial bei den Mieten. Die Kombination aus 30 % günstigeren Kaufpreisen, 15 bis 22 % gestiegenen Mieten und einem strukturellen Wohnungsmangel wird sich nicht wiederholen. Stand 2024 ist das Fenster noch offen.

Gerald Hörhans eigenes Portfolio zeigt, wohin die Reise geht: 260 Wohneinheiten, 2,2 Millionen Euro Nettojahresmiete, Immobilienwert von 55 Millionen Euro bei 25 Millionen Euro Schulden. Das entspricht einem Verschuldungsgrad von 40 bis 45 % und einem jährlichen Tilgungsüberschuss von 850.000 bis 900.000 Euro. Das ist das Ergebnis von konsequentem Kaufen in Krisenzeiten.