Immobilien Millionärin als Angestellte: Die Rückvergütungs-Methode

Als Immobilien Millionärin bezeichnet man heute jemanden wie Tanja Kerscher: Angestellt bei einem großen Automobilkonzern, alleinerziehende Mutter, und gleichzeitig Besitzerin von 24 Immobilieneinheiten mit einem Gesamtwert von rund 7 Millionen Euro. Wie das in 6 Jahren funktioniert hat, erklärt sie im Gespräch mit Gerald Hörhan, und die Antwort ist simpler als die meisten denken: die Rückvergütungs-Methode.

Was ist die Rückvergütungs-Methode?

Die Rückvergütungs-Methode ist kein Geheimnis, aber die wenigsten Angestellten nutzen sie konsequent. Das Prinzip: Du kaufst Immobilien, erzeugst durch Abschreibungen (AfA, Denkmalschutz, Sonderabschreibungen) steuerliche Verluste, und bekommst dadurch einen erheblichen Teil deiner gezahlten Lohnsteuer vom Finanzamt zurück. Diese Steuerrückerstattung reinvestierst du sofort als Eigenkapital in die nächste Immobilie.

Tanja Kerscher bringt es auf den Punkt: In einem starken Investitionsjahr erwartet sie eine Steuerrückerstattung von 40.000 bis 48.000 Euro. In ruhigeren Jahren waren es noch 25.000 Euro. Das klingt nach wenig, aber über 5 bis 6 Jahre summiert sich das auf 150.000 bis 250.000 Euro reines Eigenkapital, das dir der Staat zurückgibt. Genau dieses Kapital finanziert die nächste Immobilie.

„Das heißt, du bekommst jedes Jahr 20.000, 30.000, 40.000 Euro vom Finanzamt zurück. Und mit der Rückvergütung hast du das Eigenkapital für den nächsten Kauf." (Tanja Kerscher im Gespräch mit Gerald Hörhan)

In der Praxis funktioniert das nur, wenn du die richtigen Steuermodelle einsetzt. Tanja Kerscher hat alle relevanten Instrumente genutzt: die 15-Prozent-Regel für sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, Denkmalschutz-Objekte, Neubau-Sonderabschreibungen und Nutzungsdauer-Gutachten. Jedes Objekt hat seine eigene steuerliche Geschichte.

Wie wurde Tanja Kerscher zur Immobilien Millionärin?

Der Weg zur Immobilien Millionärin begann für Tanja Kerscher mit einem klassischen Fehler, den viele machen: Sie hatte ein abbezahltes Eigenheim. Laut Gerald Hörhan ist das ein kapitaler Fehler, weil gebundenes Kapital in einer selbst genutzten Immobilie keine Rendite erzeugt. Tanja hat daraus gelernt und das Eigenheim als Hebel genutzt: Sie belastete es mit einer Grundschuld und verwendete den freien Kreditrahmen als Sicherheit für die Bank.

Damit kaufte sie die erste Immobilie in Regensburg. Die ersten drei Einheiten kamen in den ersten drei Jahren. In den folgenden drei Jahren kamen mehr als 20 weitere dazu. Das Wachstum beschleunigt sich, weil jede neue Immobilie mehr Abschreibungen erzeugt, was mehr Steuerrückerstattungen bedeutet, was mehr Eigenkapital für die nächste Investition bedeutet. Ein Schwungrad.

Heute ist Tanja Kerscher in drei Märkten aktiv: Regensburg, Landshut und einer ländlicheren Region in Bayern. Letztere mag nach Pampa klingen, ist aber wirtschaftlich interessant, weil mehrere große Arbeitgeber dort ansässig sind und damit eine stabile Mietnachfrage existiert.

Welche Steuervorteile nutzt eine Immobilien Millionärin wirklich?

Steuer ist das Thema, das Tanja Kerscher nach eigener Aussage am meisten Spaß macht. Und das zu Recht: Als Angestellte mit gutem Gehalt zahlst du einen hohen Grenzsteuersatz. Jeder Euro, den du steuerlich absetzen kannst, kommt zu einem erheblichen Teil zurück. Das sind die wichtigsten Instrumente:

• Lineare AfA: 2 bis 3 Prozent des Gebäudewerts jährlich als Abschreibung. Pflichtprogramm bei jedem Objekt.
• Denkmalschutz-Abschreibung: Bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten über 12 Jahre absetzbar. Besonders lukrativ bei hohem Einkommensteuersatz.
• Neubau-Sonderabschreibung: Nach Paragraf 7b EStG können in den ersten 4 Jahren zusätzlich 5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.
• 15-Prozent-Regel: Erhaltungsaufwendungen bis 15 Prozent des Kaufpreises in den ersten 3 Jahren sind sofort abzugsfähig statt über Jahrzehnte abzuschreiben.
• Nutzungsdauer-Gutachten: Wenn ein Gutachter eine kürzere Restnutzungsdauer feststellt, erhöht sich die jährliche AfA erheblich.

Wichtig, laut Gerald Hörhan: Ein guter Steuerberater ist dabei entscheidend. Tanja Kerscher wechselt ihren Steuerberater, weil sie in einem Jahr nur 25.000 Euro Rückerstattung bekam und das Potenzial bei 40.000 bis 48.000 Euro gesehen hat. Wer beim falschen Berater sitzt, verschenkt bares Geld.

Wie hat Tanja Kerscher das Eigenkapital für 24 Einheiten aufgebaut?

Das ist die Frage, die sich die meisten stellen: Woher kommt das Eigenkapital für so viele Immobilien? Tanja Kerscher hat drei Quellen genutzt:

1. Eigenheim als Sicherheit: Die abbezahlte Grundschuld wurde für die ersten Investitionen eingesetzt. Das Eigenheim wird inzwischen verkauft, um das Kapital vollständig freizusetzen.
2. Steuerrückerstattungen: Über mehrere Jahre kumuliert 150.000 bis 200.000 Euro reines Eigenkapital vom Finanzamt.
3. KfW-Fördermittel: Staatliche Förderprogramme der KfW-Bank wurden gezielt für energetische Sanierungen und Neubauten eingesetzt, um günstige Zinsen und Zuschüsse zu nutzen.

Dazu kommt ein entscheidender Faktor: die Bankbeziehung. Tanja Kerscher hat immer darauf geachtet, der Bank vollständige und professionelle Unterlagen zu liefern. In guten wie in schlechten Zeiten. Das Ergebnis: Die Bank war immer beeindruckt und finanzierte weiter. Eine gute Bankbeziehung ist aus 25 Jahren Investmentpraxis heraus einer der unterschätztesten Hebel im Immobiliengeschäft.

Kann das wirklich jeder Angestellte machen?

Die ehrliche Antwort: Ja, aber nicht ohne Wissen. Tanja Kerscher hat nach eigener Aussage einen Fehler gemacht, der sie 250.000 Euro gekostet hat. Einen Fehler, den sie hätte vermeiden können, wenn sie früher das richtige Wissen gehabt hätte. Das Gute: Er hat sich durch die Gewinne aus anderen Objekten wieder ausgeglichen.

Was Tanja Kerscher für Einsteiger empfiehlt:

• Erst lernen, dann kaufen. Wissen ist der wichtigste Hebel.
• Das Steuerliche nicht unterschätzen. Es ist oft der größte Renditetreiber.
• Die erste Wohnung einfach kaufen. Anfangen ist wichtiger als perfekte Planung.
• Im Austausch bleiben. Jede Immobilie ist anders, jedes Objekt hat seine eigene Geschichte.

Stand 2024 hat Tanja Kerscher ein Nettovermögen von rund 3 Millionen Euro (7 Millionen Immobilienwert minus unter 4 Millionen Schulden). Ihr Ziel für die nächsten 10 Jahre: 30 Millionen Euro Immobilienvermögen oder 300 Einheiten. 300 Einheiten deshalb, weil in Deutschland ab dieser Schwelle das Immobilienvermögen als begünstigtes Betriebsvermögen gilt und die Erbschaftsteuer erheblich reduziert wird.

Was lernen wir aus diesem Beispiel?

Laut Gerald Hörhan ist Tanja Kerscher ein Paradebeispiel dafür, was mit Immobilien möglich ist, wenn man früh anfängt und das Steuerrecht konsequent nutzt. Das entscheidende Prinzip der Rückvergütungs-Methode: Du nutzt den Staat als stillen Teilhaber. Du investierst, der Staat gibt dir einen Teil der Steuern zurück, und du reinvestierst dieses Kapital. So wächst das Portfolio fast automatisch.

Der häufigste Fehler: Angestellte glauben, sie hätten kein Eigenkapital für Immobilien. Die Wahrheit ist, dass sie es jedes Jahr vom Finanzamt zurückbekommen könnten, wenn sie die richtigen Objekte kaufen und die richtigen Steuermodelle einsetzen. Das ist kein Trick, das ist das Steuerrecht, das für dich arbeitet.

„Wissen ist unheimlich wichtig. Man kann große Fehler machen. Mein größter Fehler hat mich 250.000 Euro gekostet. Den hätte ich vermeiden können." (Tanja Kerscher)

Die Rückvergütungs-Methode ist kein Geheimnis und keine Abkürzung. Sie ist ein System. Und wer dieses System versteht, kann als Angestellter mit einem normalen Gehalt in 6 Jahren ein Immobilienportfolio von 7 Millionen Euro aufbauen. Das zeigt Tanja Kerscher.