Immobilien Rendite 2024: Warum 8% oft schlechter sind als 5%

Immobilien Rendite: Was Profis wirklich anders machen

Immobilien Rendite von 8 oder 9 Prozent klingt verlockend. Auf Kongressen und in YouTube-Kommentaren wird genau das immer wieder angepriesen: Geh in obskure Lagen, kauf billig, kassiere hohe Mietrenditen. Laut Gerald Hörhan, der seit über 20 Jahren Immobilien kauft und heute 260 Wohneinheiten hält, ist das einer der teuersten Irrtümer, den Einsteiger begehen. Eine Einzimmerwohnung in Nürnberg oder Offenbach mit 5 Prozent Anfangsrendite schlägt die 8-Prozent-Wohnung in Chemnitz oder Gera langfristig fast immer, und das mit zweistelliger Eigenkapitalrendite.

Das Rechenbeispiel: 120.000 Euro in guter Lage

Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus der Praxis. Eine Einzimmerwohnung in Nürnberg, Offenbach oder Wien kostet heute zwischen 120.000 und 150.000 Euro und bringt 500 bis 600 Euro Nettokaltmiete. Das ergibt eine Anfangsmietrendite von rund 5 Prozent. Klingt nicht spektakulär.

Aber hier ist, was in den nächsten Jahren passiert. Wohnungsmangel in diesen Städten ist real und wächst. In Salzburg, Karlsruhe, Nürnberg und Offenbach gibt es kaum freie Wohnungen. Bei einer Besichtigung bekommst du 100 bis 300 Anfragen, manchmal sogar mehr. Wenn die Miete von 500 auf 600 Euro steigt, hast du plötzlich 7.200 Euro Jahreskaltmiete auf 120.000 Euro Kaufpreis, also 6 Prozent Mietrendite, ohne dass du einen Cent investiert hast. Der Wert der Immobilie zieht gleichzeitig mit: Eine Wohnung, die zum Faktor 20 bewertet wird, ist bei 600 Euro Miete plötzlich 144.000 Euro wert statt 120.000 Euro. Das ist eine Wertsteigerung von 20 Prozent allein durch steigende Mieten.

„Kauft keine Dreckslagen, kauft keine Drecksimmobilien. Das ist der beste Weg zum Reichtum." (Gerald Hörhan, aus 20 Jahren Immobilienpraxis)

Warum 8% Mietrendite in schlechten Lagen oft minus 5% werden

In Lagen wie Chemnitz, Gera, Zwickau oder Duisburg gibt es tatsächlich Mietrenditen von 8 bis 9 Prozent auf dem Papier. Aber die Rechnung geht nicht auf, und zwar aus mehreren Gründen gleichzeitig.

Erstens: Leerstand. In guten Lagen ist Leerstand für mich seit 20 Jahren ein Fremdwort. In schlechten Lagen hast du schnell 10 bis 15 Prozent Leerstand. Ein Monat Leerstand bei einer Wohnung mit 300 Euro Miete und 300 Euro Hausgeld bedeutet nicht nur 300 Euro Mietausfall, sondern zusätzlich 300 Euro Betriebskosten, die du trotzdem zahlst. Ein Monat Leerstand entspricht damit wirtschaftlich dem Ausfall von fast zwei Monatsmieten. Steht die Wohnung zwei Monate leer, hast du faktisch ein Drittel des Jahres nichts verdient. Aus 8 Prozent werden 5 Prozent, und das ist schon optimistisch gerechnet.

Zweitens: Fallende Mieten. In guten Lagen steigen die Mieten, weil Wohnungsmangel herrscht und die Wirtschaft stark ist. In Chemnitz oder Gera passiert das Gegenteil. Die Betriebskosten steigen durch Inflation, die Einkommen der Mieter stagnieren oder sinken, und wer die Gesamtbelastung nicht mehr trägt, zieht aus. Wenn jemand in Frankfurt mit dem Auszug droht, sage ich: Bitte schneller ausziehen, ich bekomme bei der Neuvermietung 30 Prozent mehr. In Gera ist das eine leere Drohung, denn der Mieter zieht wirklich aus, und dann hast du wieder Leerstand.

Drittens: Sanierungskosten. Eine Wohnungssanierung kostet in Chemnitz nicht viel weniger als in Frankfurt. Wenn du für 150.000 Euro vier Einzimmerwohnungen in Chemnitz kaufst statt einer in Stuttgart, hast du den vierfachen Verwaltungsaufwand, den vierfachen Sanierungsaufwand und viermal so viele potenzielle Problemmieter.

Was ist Eigenkapitalrendite und wie erreichst du zweistellige Werte?

Eigenkapitalrendite (= jährlicher Gewinn nach Steuern geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital) ist die entscheidende Kennzahl für Immobilieninvestoren, nicht die Mietrendite allein. Laut Gerald Hörhan sind für normale Investoren, die in guten Lagen kaufen, 10 bis 15 Prozent Eigenkapitalrendite realistisch. Wer sehr günstig einkauft und steuerlich effizient arbeitet, kommt auf 20 bis 25 Prozent.

Wie funktioniert das? Das Modell basiert auf drei Säulen:

• Mietrendite höher als Bankzinssatz: Wenn du 5 Prozent Mietrendite erzielst und der Bankzins bei 3,5 bis 4 Prozent liegt, verdient die Immobilie mehr als sie kostet. Der Überschuss geht auf dein Eigenkapital.
• Steigende Mieten erhöhen die Rendite laufend: Was heute 5 Prozent ist, wird durch Mietsteigerungen in drei bis fünf Jahren zu 6 Prozent, ohne dass du mehr investiert hast.
• Steuerliche Effizienz: Wer Immobilien steuerlich richtig strukturiert, zahlt praktisch brutto für netto und bekommt in manchen Konstellationen sogar Geld vom Finanzamt zurück.

In der Praxis bedeutet das: Ein Investor, der heute eine Wohnung für 120.000 Euro kauft, 30.000 Euro Eigenkapital einsetzt und 500 Euro Nettomiete kassiert, hat nach Kreditrate und laufenden Kosten einen positiven Cashflow. Wenn die Miete in fünf Jahren auf 600 Euro steigt und die Wohnung auf 145.000 Euro im Wert steigt, hat er auf sein eingesetztes Eigenkapital von 30.000 Euro einen Return erzielt, der weit über dem liegt, was ein Sparbuch oder eine Anleihe je bringen würde.

Welche Lagen funktionieren wirklich?

Gute Lagen sind nicht Triple-A-Lagen. Kitzbühel, München-Maxvorstadt oder Wien-Innere Stadt sind Liebhaberobjekte für sehr reiche Leute, keine Renditeimmobilien. Was ich meine, sind solide, zentrale Lagen mit positiver Bevölkerungsprognose, starker Wirtschaft und Wohnungsmangel.

Konkrete Beispiele aus meiner eigenen Praxis: Nürnberg, Offenbach, Wiesbaden, Stuttgart, Salzburg, Wien-Favoriten, Wien-Simmering. In diesen Städten und Stadtteilen gilt:

• Wohnungsmangel ist real: 100 bis 300 Anfragen auf eine freie Wohnung sind keine Ausnahme
• Mieten steigen strukturell: Wohnraumknappheit ist nicht durch schnellen Neubau lösbar
• Wirtschaft ist stabil: Zuwanderung, Arbeitsplätze und Bevölkerungswachstum halten die Nachfrage hoch
• Leerstand ist ein Fremdwort: Wer gut selektiert, hat praktisch nie leerstehende Wohnungen

Stand 2024 sehe ich in meinem eigenen Portfolio, wie schnell Mietsteigerungen möglich sind. Wohnungen, die ich vor ein oder zwei Jahren in der Krise gekauft habe, haben bereits Mieterhöhungen ermöglicht. Der Wohnungsmangel ist stark und wird sich nicht schnell ändern.

Leerstand in schlechten Lagen: Der unterschätzte Killer der Rendite

In schlechten Lagen ist Leerstand nicht die Ausnahme, sondern die Regel. 10 bis 15 Prozent Leerstand bedeuten, dass du ein bis zwei Monate im Jahr keine Miete kassierst. Das klingt nach wenig. Aber kombiniert mit den Betriebskosten, die du in dieser Zeit trotzdem zahlst, ist die wirtschaftliche Realität brutal.

Nehmen wir ein konkretes Zahlenbeispiel: Eine Wohnung in Gera bringt 300 Euro Miete und hat 300 Euro Hausgeld. Steht sie zwei Monate leer, verlierst du nicht nur 600 Euro Mieteinnahmen, sondern zahlst zusätzlich 600 Euro Betriebskosten. Der Schaden beträgt 1.200 Euro. Das entspricht vier Monaten Mieteinnahmen. Aus einer Jahresrendite von 8 Prozent werden real 5 Prozent, manchmal weniger.

Dazu kommt die energetische Sanierungspflicht. Gebäude in schlechten Lagen sind oft energetisch veraltet. Wer vier Wohnungen für 150.000 Euro kauft, muss auch viermal sanieren. Die Kosten pro Wohnung sind kaum niedriger als in Frankfurt oder Wien, aber der Ertrag ist ein Bruchteil.

Wie viele Problemmieter sind normal und warum gute Lagen schützen?

Kein Vermieter ist vor Problemmietern gefeit. Aus meiner Datenbasis von 260 Wohneinheiten kann ich sagen: Bei guter Mieterauswahl liegt der Anteil echter Problemfälle, also Leute, die nicht zahlen oder die Wohnung verwüsten, bei etwa 0,5 bis 1 Prozent des Portfolios. Das heißt: Bei 100 Wohnungen habe ich vielleicht einmal im Jahr einen echten Problemfall, nicht öfter.

In schlechten Lagen, wo die Nachfrage gering ist und du Kompromisse bei der Mieterauswahl eingehen musst, liegt dieser Anteil bei 5 bis 10 Prozent. Das ist ein Unterschied um den Faktor zehn. Wenn du in einer guten Lage 300 Anfragen auf eine Wohnung hast, kannst du den Mieter herauspicken, der am besten passt. In Gera oder Chemnitz nimmst du den, der überhaupt will.

Wer in schlechten Lagen häufiger klagen muss, zahlt auch mehr Anwalts- und Gerichtskosten. Eine Räumungsklage dauert in Deutschland neun Monate. In dieser Zeit hast du keinen Mieteingang, zahlst aber weiterhin Betriebskosten und Kredit. Das frisst Rendite, die auf dem Papier nie existiert hat.

Warum Wohnungsmangel dein bester Freund als Vermieter ist

Wohnungsmangel ist der stärkste strukturelle Rückenwind für Immobilieninvestoren in guten Lagen. In Freiburg gibt es auf 200.000 Einwohner kaum 50 freie Mietwohnungen. In Salzburg ist die Lage noch extremer. In Berlin bekommst du auf eine kleine Wohnung 500 bis 1.000 Anfragen in wenigen Tagen.

Einer meiner Masterclass-Teilnehmer hat in Salzburg eine Wohnung für 600 Euro Nettokaltmiete inseriert und innerhalb von 24 Stunden 290 Anfragen bekommen. Das ist kein Einzelfall, das ist die Normalität in knappen Märkten. Und diese Knappheit wird sich nicht schnell auflösen, weil der Neubau durch hohe Baukosten, hohe Zinsen und bürokratische Auflagen auf Jahre hinaus kaum Entlastung bringt.

Für dich als Investor bedeutet das: In guten Lagen hast du die Macht. Du wählst den Mieter aus, du bestimmst die Miete, du musst keine Monatsfreimieten anbieten. In schlechten Lagen ist es genau umgekehrt: Der Mieter bestimmt die Bedingungen, weil du sonst niemanden findest.

Wie du die richtige Lage für maximale Immobilien Rendite findest

Die Kriterien für eine gute Lage sind nicht kompliziert, aber sie müssen konsequent angewendet werden. Laut Gerald Hörhan sind das die entscheidenden Faktoren:

• Bevölkerungsprognose positiv: Wächst die Stadt oder schrumpft sie? Abwanderungsregionen sind Fallen.
• Starke Wirtschaft: Niedrige Arbeitslosigkeit, diversifizierte Arbeitgeber, keine Monokultur-Abhängigkeit
• Wohnungsmangel: Wie viele freie Wohnungen gibt es? Wie lange stehen Objekte leer?
• Zuwanderung: Kommen Menschen in diese Stadt oder verlassen sie sie?
• Mietpreisentwicklung: Sind die Mieten in den letzten Jahren gestiegen?

Wer diese Checkliste konsequent anwendet, kauft automatisch in guten Lagen. Und wer in guten Lagen kauft, hat langfristig eine zweistellige Eigenkapitalrendite, auch wenn die Anfangsmietrendite nur 5 Prozent beträgt. Das ist der Unterschied zwischen Profi-Investoren und denen, die auf Hochglanzprospekte mit 8-Prozent-Renditeversprechen hereinfallen.