Immobilien Strategie 2025: So wirst du mit Wohnungen reich

Immobilien Strategie 2025: Warum Wohnungen dein bestes Asset sind

Die richtige Immobilien Strategie 2025 beginnt mit einem simplen Verständnis: Immobilien in guten Lagen produzieren planbaren Cashflow (= monatlicher Überschuss nach Kreditrate), schützen vor Inflation und lassen sich mit Fremdkapital hebeln. Das sind drei Vorteile, die kein Sparbuch, keine Lebensversicherung und keine Anleihe gleichzeitig bietet. Laut Gerald Hörhan, der selbst knapp 300 Wohneinheiten hält, ist das Immobiliengeschäft bei konsequenter Umsetzung kaum zu schlagen.

Wer heute sein Geld auf dem Sparbuch parkt, verliert real an Kaufkraft. In 10 Jahren ist die Hälfte davon weg. Gute Immobilien in guten Lagen hingegen steigen mindestens mit der Inflation, oft sogar darüber. Mieten steigen, Preise steigen, und du hast die Bank als stillen Partner, der dir das Wachstum vorfinanziert.

Der dritte Hebel sind die Steuervorteile: In Deutschland und Österreich gibt es kaum eine andere Möglichkeit, die Steuerlast als Angestellter oder Freiberufler so nachhaltig zu senken wie über Immobilien. Das sogenannte Steuerwunder Immobilie ist kein Mythos, sondern gelebte Praxis bei tausenden Investoren.

Mit 20.000 Euro Eigenkapital starten: Der Schritt-für-Schritt-Plan

Du brauchst keine 100.000 Euro, um mit Immobilien anzufangen. In der Praxis reichen 20.000 bis 30.000 Euro Eigenkapital, um jährlich eine kleine Einzimmerwohnung in guter Lage anzubezahlen. In Nürnberg oder Wien findest du solche Wohnungen ab 100.000 bis 130.000 Euro, in Dortmund oder Graz schon ab 80.000 Euro, in Frankfurt, Stuttgart oder Salzburg für rund 150.000 Euro.

Das Prinzip ist einfach: Die Miete zahlt den Kredit ab. Du bringst Eigenkapital, die Bank finanziert den Rest, und der Mieter tilgt die Schulden. Nach 10 Jahren hast du zehn Wohneinheiten. Wenn diese abbezahlt sind, bist du in heutiger Währung Millionär und hast zusätzlich einen Cashflow von rund 50.000 bis 55.000 Euro pro Jahr, steuereffizient und inflationsgeschützt.

„Wenn man das im größeren Stil macht, kann man eigentlich gar nicht anders als verreichen." – Gerald Hörhan

Wichtig: Finanziere maximal 90 Prozent des Kaufpreises. Wer höher geht, nimmt unnötiges Risiko. Und kaufe nie in schlechten Lagen, wo Abwanderung herrscht, die Infrastruktur fehlt und die Wirtschaft schwach ist. Dort killt dich die Inflation, statt dir zu helfen.

Was du beim Immobilienkauf wirklich prüfen musst

Drei Faktoren entscheiden über Erfolg oder Misserfolg beim Immobilienkauf: Lage, Zustand und Kaufpreis. Wer einen dieser Punkte ignoriert, zahlt drauf.

• Lage: Kaufe nur dort, wo es Zuwanderung gibt, eine starke Wirtschaft, gute Verkehrsanbindung und begrenzten Neubau. Städte wie Frankfurt, Wien, Nürnberg oder Salzburg erfüllen diese Kriterien. Abwanderungsregionen mit schwacher Infrastruktur sind tabu.
• Zustand: Prüfe Umgebung, Außenfassade, Innenräume und alle Unterlagen. Erkenne den Sanierungsstau, sowohl in der Wohnung als auch im Gesamtgebäude. Nur wer den Zustand kennt, kann den Kaufpreis richtig verhandeln.
• Kaufpreis: Berechne auf Basis des Quadratmeterpreises und der Mietrendite. Ist die Miete nachhaltig? Kann sie gesteigert werden? Sind die steuerlichen Vorteile eingerechnet? Kaufe marktüblich günstig, niemals überteuert.

In der Praxis bedeutet das: Geh nie blind in eine Besichtigung. Wer sich nicht auskennt, greift daneben. Das Immobiliengeschäft ist stark reguliert in Mietrecht, Steuerrecht, Finanzierungen, Kaufverträgen und Sanierungskosten. Dieses Wissen muss man sich aufbauen, bevor man kauft.

WG-Vermietung: Wie du die Mietrendite steigern kannst

Wer die Mietrendite steigern will, sollte WG-taugliche Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern kaufen und zimmerweise vermieten. Dieses Modell bringt von Anfang an positiven Cashflow und Mietrenditen von 6 bis 8 Prozent. Das ist deutlich mehr als bei klassischer Einzelvermietung.

Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Eine 4-Zimmer-Wohnung in Offenbach bringt bei 500 Euro Kaltmiete pro Zimmer 2.000 Euro monatlich, also 24.000 Euro Jahreskaltmiete. In Frankfurt lassen sich sogar 600 Euro pro Zimmer erzielen, was fast 30.000 Euro Jahreskaltmiete bedeutet. Das ist für eine einzige Wohnung ein starkes Ergebnis.

Zum Vergleich: In London zahlt man für ein WG-Zimmer in guter Lage 800 bis 900 Pfund pro Woche. Deutschland und Österreich haben bei WG-Mieten noch erheblichen Spielraum nach oben. Wer jetzt in WG-taugliche Wohnungen investiert, positioniert sich früh in einem wachsenden Segment.

Mehrfamilienhäuser: Das nächste Level ab 300.000 Euro Eigenkapital

Wer 300.000 bis 500.000 Euro Eigenkapital hat, kann den nächsten Schritt gehen und ganze Mehrfamilienhäuser kaufen. Der Vorteil: Der Quadratmeterpreis liegt 500 bis 1.000 Euro unter dem Preis für einzelne Wohnungen. Du kaufst also in einer günstigen Marktphase und zusätzlich noch günstiger ein.

Hörhan selbst hat in der Krise mehrere Mehrfamilienhäuser für rund 16 Millionen Euro Kaufpreis erworben, mit einer Jahresnettokaltmiete von 800.000 Euro, die sich schnell auf über 1,1 Millionen Euro steigern lässt. Das zeigt, wie skalierbar das Modell ist, wenn man es professionell betreibt.

Beim Mehrfamilienhaus musst du allerdings noch genauer prüfen: Dachgeschosswohnungen mit Schrägen, Gewerbeflächen, Sanierungsstau im gesamten Gebäude. Alles zahlt der Eigentümer allein, nicht nur anteilig. Dafür sind die steuerlichen Hebel, speziell in Deutschland mit der 15-Prozent-Regel, erheblich.

Warum das Eigenheim eine finanzielle Falle ist

Das Eigenheim ist kein Investment. Es ist eine Konsumentscheidung, die sich in den meisten Fällen finanziell nicht rechnet. Kleine Anlegerwohnungen haben deutlich bessere Mietrenditen als ein Eigenheim. Wer ein Eigenheim kauft, statt Wohnungen zu vermieten, verzichtet auf Cashflow, Steuervorteile und Hebelwirkung gleichzeitig.

Ein Rechenbeispiel: Ein kleines Einfamilienhaus in Wien oder Frankfurt kostet schnell 500.000 Euro. Dafür brauchst du 100.000 Euro Eigenkapital und trägst einen Kredit von 400.000 Euro, was rund 28.000 Euro Jahresrate bedeutet. Du musst also mindestens 56.000 Euro brutto verdienen, nur um die Rate zu bezahlen. Betriebskosten, Instandhaltung, Heizung und Essen sind da noch nicht dabei. Alles aus nachversteuertem Geld.

Gleichzeitig kannst du beim Eigenheim weder Zinsen noch Möbel noch die Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen. Nichts. Im Gegensatz dazu: Wer dieselben 500.000 Euro in kleine Anlegerwohnungen steckt, kassiert Mietrendite, schreibt die Immobilie ab und reduziert die Steuerlast erheblich.

Immobilienhandel: Lohnt sich Fix and Flip in 2025?

Neben dem langfristigen Halten von Wohnungen gibt es eine zweite Strategie: Immobilienhandel. Das bedeutet, eine Wohnung günstig kaufen, sanieren und teurer verkaufen. Stand 2025 ist das eine gute Marktphase dafür, weil die Preise in den letzten zwei Jahren um bis zu 30 Prozent gefallen sind und nun wieder steigen.

Für Immobilienhandel gelten drei eiserne Regeln laut Gerald Hörhan:

• Sales first: Kenne deinen Verkaufspreis, bevor du kaufst. Ist er realistisch erzielbar?
• Marge: Du brauchst mindestens 20 bis 25 Prozent Marge auf die Gesamtinvestitionskosten.
• Notfallplan: Im schlechtesten Fall musst du die Wohnung im Bestand halten können. Wenn das nicht geht, ist das Risiko zu hoch.

Immobilienhandel gehört in eine GmbH. Wer es zu oft privat macht, wird vom Finanzamt als gewerblicher Händler eingestuft und zahlt Einkommensteuer, Sozialversicherung, Soli und Gewerbesteuer. Das frisst die Marge komplett auf.

Wie du Marktzyklen für deine Immobilien Strategie nutzt

Einer der größten Fehler von Immobilieninvestoren ist, den Marktzyklus zu ignorieren. Die letzten zwei Jahre waren ideal zum Einkauf: Preise 30 Prozent günstiger, viele Verkäufer unter Druck, kaum Konkurrenz. Wer damals zugegriffen hat, hat günstig eingekauft und profitiert jetzt vom Preisanstieg.

Wenn alle kaufen, alle schreien und Bieterverfahren entstehen, ist der Markt überhitzt. Dann wirst du überzahlen und kein gutes Geschäft machen. Die Immobilien Strategie 2025 bedeutet also nicht blind kaufen, sondern antizyklisch denken: kaufen wenn andere zögern, verkaufen wenn alle euphorisch sind.

Wissen ist dabei der entscheidende Vorteil. Wer Lage beurteilen kann, Zustand einschätzt und Kaufpreise rechnet, findet auch in einem steigenden Markt noch gute Deals. Wer das nicht kann, zahlt immer zu viel.