Immobilienhandel 2024: Warum jetzt die ideale Zeit ist

Immobilienhandel gilt seit 2022 bei vielen als tot. Die Zinsen sind gestiegen, die Käufer sind weggeblieben, und Immobilienhändler haben reihenweise Verluste gemacht. Doch genau jetzt, Stand Mitte 2024, dreht sich das Bild: Kaufpreise sind um bis zu 30 Prozent gefallen, Sanierungskosten sind wieder verhandelbar, und die Mieten steigen in deutschen und österreichischen Städten massiv. Wer das versteht, erkennt: Das ist kein Problem. Das ist eine Chance.

Warum Immobilienhandel 2024 wieder funktioniert

Der Immobilienhandel lebt von einer einfachen Formel: günstig kaufen, seriös sanieren, gewinnbringend verkaufen. In der Boomphase von 2020 bis Anfang 2022 war diese Formel kaum anwendbar. Die Einkaufspreise waren auf einem Niveau, bei dem du auf einen noch größeren Käufer hoffen musstest. Laut Gerald Hörhan war das "ein Tanz auf dem Vulkan": Kaufpreise hoch, Sanierungskosten hoch, und irgendwann stand kein Käufer mehr auf.

Heute sieht die Rechnung anders aus. Die Einkaufspreise sind in vielen Märkten um 25 bis 30 Prozent gesunken. Das bedeutet: Du kaufst zu einem Preis ein, der bereits einen erheblichen Sicherheitspuffer enthält. Das Risiko, auf einem überteuerten Objekt sitzen zu bleiben, ist strukturell viel geringer als noch vor zwei Jahren.

Hinzu kommt: Der Markt dreht sich gerade wieder. In Deutschland und Österreich beginnen die Kaufpreise leicht zu steigen, getrieben von explodierenden Mieten und einem strukturellen Wohnungsmangel. Wer jetzt einsteigt, hat den Rückenwind des Marktes auf seiner Seite statt dagegen zu kämpfen.

Günstige Einkaufspreise: Der entscheidende Vorteil heute

Der wichtigste Hebel im Immobilienhandel ist der Einkaufspreis. In der Praxis gilt: Geld wird beim Kauf verdient, nicht beim Verkauf. Wer zu teuer einkauft, kann sanieren und vermarkten wie er will. Das Ergebnis bleibt mager oder negativ.

Stand 2024 sind die Kaufpreise in vielen deutschen und österreichischen Städten um 25 bis 30 Prozent unter dem Hochpunkt von 2022 gefallen. Ein Objekt, das 2021 für 200.000 Euro den Besitzer wechselte, ist heute oft für 140.000 bis 150.000 Euro zu haben. Das schafft Spielraum für Sanierung, Nebenkosten und Gewinnmarge, ohne dass du auf einen irrationalen Käufer angewiesen bist.

„Du musst immer so kaufen, dass du die Immobilie im Notfall auch im Bestand halten kannst. Wer nur auf den nächsten Käufer hofft, spielt russisches Roulette." – Gerald Hörhan

Dieser Grundsatz ist heute leichter umsetzbar als je zuvor in den letzten vier Jahren. Wer gut einkauft und gut saniert, kann das Objekt auch vermieten und im Bestand halten, falls der Verkauf nicht zum Wunschpreis klappt. Das ist die eigentliche Sicherheit im Immobilienhandel.

Sanierungskosten: Handwerker sind wieder verfügbar

Neben dem Einkaufspreis sind die Sanierungskosten der zweite große Kostentreiber im Immobilienhandel. In der Boomphase von 2020 bis 2022 waren Handwerker kaum zu bekommen. Wer ein Angebot wollte, musste teils Wochen warten und deutlich überzahlen. Die Kosten für eine Standardsanierung lagen weit über dem, was wirtschaftlich sinnvoll war.

Das hat sich geändert. Weil Bauträger kaum noch neue Projekte starten und Immobilienhändler aus dem Markt verschwunden sind, haben viele Handwerksbetriebe wieder freie Kapazitäten. Wer seriös zahlt und verlässlich ist, bekommt heute wieder vernünftige Angebote. Die Materialkosten sind nach wie vor nicht niedrig, aber die goldenen Zeiten für Handwerker, in denen sie jeden Preis durchsetzen konnten, sind vorbei.

• Sanierungsangebote sind wieder verhandelbar
• Wartezeiten auf Handwerker haben sich deutlich verkürzt
• Gestehungskosten (Einkauf + Sanierung + Nebenkosten) sind insgesamt gesunken
• Qualitätshandwerker sind wieder an langfristigen Partnerschaften interessiert

In der Praxis bedeutet das: Die Gesamtgestehungskosten eines sanierten Objekts sind heute deutlich niedriger als in der Boomphase. Das verbessert die Marge beim Verkauf erheblich.

Steigende Mieten als Preistreiber für Kaufpreise

Der dritte Faktor, der den Immobilienhandel 2024 attraktiv macht, ist die Mietpreisentwicklung. In Wien gibt es unter 600 Euro kaum noch etwas Vermietbares. In Frankfurt ist der Mietspiegel laut aktuellen Daten um 15 Prozent gestiegen. In Berlin kosten viele Einzimmerwohnungen bereits über 1.000 Euro Kaltmiete. In Stuttgart und Hamburg liegen Zimmermieten bei 600 bis 700 Euro netto kalt.

Diese Entwicklung hat eine direkte Konsequenz für Kaufpreise. Wenn eine Wohnung früher 500 Euro Kaltmiete im Monat gebracht hat, also 6.000 Euro im Jahr, und bei Faktor 20 bewertet wurde, lag der Kaufpreis bei 120.000 Euro. Steigt die Miete auf 600 Euro (Jahresmiete 7.200 Euro), ergibt sich bei gleichem Faktor ein Kaufpreis von 144.000 Euro. Steigt die Miete weiter auf 700 Euro, liegt der rechnerische Kaufpreis bei 168.000 Euro.

Wer heute zu 120.000 Euro kauft und in zwei Jahren zu 145.000 bis 168.000 Euro verkauft, verdient nicht nur an der Sanierung, sondern auch am Mietanstieg. Der Markt arbeitet für dich, nicht gegen dich.

Wie finanzierst du Immobilienhandel ohne teure Bankkredite?

Der einzige Wermutstropfen im aktuellen Markt ist die Finanzierung über Banken. Kredite kosten Stand 2024 teilweise 6 bis 7 Prozent Zinsen pro Jahr. Bei einem Handelsgeschäft, das auf 12 bis 18 Monate ausgelegt ist, frisst das einen erheblichen Teil der Marge.

Die Lösung: Eigenkapital oder Kapitalpartner. Wer das Geschäft mit eigenem Geld macht, umgeht die Zinskosten komplett. Wer das Kapital nicht hat, kann mit einem Kapitalpartner arbeiten: Der eine bringt das Geld, der andere die Expertise und Arbeitsleistung, und die Gewinne werden geteilt. Gerald Hörhan hat genau dieses Modell mit der Investmentpunk Immobilien Flexco umgesetzt, wo er als Kapitalpartner für ausgewählte Masterclass-Teilnehmer auftritt und Immobilienhandel finanziert.

Dieses Modell funktioniert, weil beide Seiten einen klaren Vorteil haben: Der Kapitalpartner erhält attraktive Renditen ohne operativen Aufwand, der Händler kann Geschäfte machen, die er mit eigenem Kapital nicht stemmen könnte.

Was unterscheidet erfolgreichen Immobilienhandel von Spekulation?

Aus 25 Jahren Investmenterfahrung ist Gerald Hörhans Antwort klar: Der Unterschied liegt im Plan. Spekulation bedeutet, darauf zu hoffen, dass der nächste Käufer mehr zahlt als du. Seriöser Immobilienhandel bedeutet, dass du vor dem Kauf weißt, zu welchem Preis du verkaufst, an wen und über welchen Kanal.

Das Prinzip heißt "Sales First": Zuerst überlegst du, wer das Objekt kauft, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen. Dann rechnest du rückwärts: Was darf die Sanierung kosten? Was darf der Einkaufspreis sein? Erst wenn diese Zahlen stimmen, kaufst du.

• Verkaufsstrategie vor dem Kauf festlegen (Zielgruppe, Preis, Kanal)
• Rückwärtskalkulation: Verkaufspreis minus Marge minus Sanierung minus Nebenkosten = maximaler Einkaufspreis
• Immer prüfen: Kann ich das Objekt im Notfall auch vermieten und im Bestand halten?
• Keine Abhängigkeit von steigenden Märkten einkalkulieren

Wer diese Disziplin aufbringt, verdient in fast jeder Marktphase Geld. Wer darauf hofft, dass "schon jemand kaufen wird", verliert genau dann, wenn der Markt dreht.

Ist Immobilienhandel 2024 besser als in der Boomphase?

Die ehrliche Antwort: Ja, für seriöse Händler ist die aktuelle Phase deutlich attraktiver als 2020 bis 2022. Die Boomphase war ein Glücksspiel: Wer rechtzeitig verkauft hatte, gewann. Wer zu lange wartete, verlor. Das hatte wenig mit Können zu tun.

Heute ist das anders. Die Einkaufspreise sind 25 bis 30 Prozent günstiger, die Sanierungskosten sind wieder kalkulierbar, und der Markt dreht sich leicht nach oben. Das ist die Kombination, auf die erfahrene Immobilienhändler warten: günstiger Einstieg, Marktunterstützung beim Verkauf, und genug Puffer, um auch bei einem Rücksetzer nicht in Schwierigkeiten zu kommen.

In der Praxis zeigt sich das bereits: Die ersten Transaktionen der Investmentpunk Immobilien Flexco wurden erfolgreich abgeschlossen. Das Modell funktioniert, weil die Grundvoraussetzungen stimmen. Wer jetzt methodisch vorgeht, kann tatsächlich Geld verdienen, und zwar unabhängig davon, ob der Markt weiter steigt oder wieder dreht.