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Der Immobilienmarkt 2025 steht kurzfristig unter Druck: Der 10-Jahres-Swapsatz stieg nach dem deutschen 500-Milliarden-Schuldenpaket von 2,2 auf 2,7 Prozent, Baufinanzierungen kosten jetzt 3,6 bis 3,7 Prozent. Mittelfristig wirkt das Programm aber als Treiber: mehr Jobs, mehr Zuwanderung, steigende Mieten und kaum neuer Wohnungsbau. Laut Gerald Hörhan bleibt 2025 eine Seitwärtsbewegung mit Kaufchancen, ab 2026 droht bei fallenden Zinsen eine deutliche Preisbeschleunigung.
Der Immobilienmarkt 2025 bekommt einen neuen Stresstest: Deutschland hat 500 Milliarden Euro an zusätzlichen Schulden beschlossen, die Anleihenzinsen sind sofort nach oben geschnellt, und Baufinanzierungen kosten plötzlich wieder mehr. Kurzfristig ist das kein gutes Signal für Immobilienpreise. Mittelfristig aber zeichnet sich ein ganz anderes Bild ab, und wer das versteht, kauft jetzt die richtigen Objekte zum richtigen Preis.
Was das 500-Milliarden-Schuldenpaket mit den Zinsen macht
Wenn ein Staat wie Deutschland ankündigt, massiv mehr Schulden aufzunehmen, müssen Investoren für diese Anleihen höhere Zinsen verlangen. Das ist keine Theorie, das ist Marktmechanik. Stand April 2025 ist die Verzinsung der zehnjährigen deutschen Staatsanleihe von rund 2,2 auf 2,6 bis 2,7 Prozent gestiegen. Gleichzeitig zog der 10-Jahres-Swapsatz, also die Basis für sämtliche zehnjährigen Immobilienfinanzierungen, von 2,2 auf 2,7 Prozent an.
Für Käufer bedeutet das konkret: Wer eine Immobilie mit zehnjähriger Zinsbindung finanziert, zahlt jetzt 3,6 bis 3,7 Prozent pro Jahr, statt der zuvor üblichen 3,2 Prozent. Das klingt nach wenig, macht bei einem Kredit über 400.000 Euro aber schnell 1.600 bis 2.000 Euro mehr pro Jahr aus. Das ist Geld, das direkt den Cashflow belastet.
Interessant ist dabei die Zinskurve. Wir hatten lange eine inverse Zinskurve, also eine Situation, in der kurzfristige Zinsen teurer waren als langfristige. Das ist typisch für Rezessionsphasen. Jetzt dreht sich das wieder: Der Dreimonats-Euribor liegt bei etwa 2,4 Prozent, variable Finanzierungen kosten damit rund 3,0 bis 3,5 Prozent, während langfristige Finanzierungen bei 3,7 Prozent liegen. Das ist eine normale, positiv geneigte Zinskurve und ein Zeichen, dass der Markt wieder wirtschaftliches Wachstum einpreist.
Immobilienmarkt 2025: Kurzfristiger Gegenwind, kein Absturz
Laut Gerald Hörhan ist die aktuelle Zinsbewegung unangenehm, aber kein Crash-Szenario. Zum Vergleich: Im Herbst 2023 lag der 10-Jahres-Swapsatz bei 3,6 Prozent, zehnjährige Baufinanzierungen kosteten 4,5 bis 4,7 Prozent. Der Immobilienmarkt war damals wirklich tot. Heute liegen wir deutlich darunter, und die Marktbedingungen sind trotz des Zinsanstiegs noch handhabbar.
Trotzdem spürt man die Auswirkungen. Die Vonovia-Aktie, der Benchmark-Wertpapier für den deutschen Immobilienmarkt, ist nach der Schuldenankündigung von rund 30 auf 25 Euro gefallen. Das zeigt: Die Erholung des Immobilienmarktes könnte sich verlangsamen, der Preisanstieg wird weniger steil ausfallen als bei niedrigeren Zinsen.
Was aber auch stimmt: Der Wettbewerb kommt zurück. Käufer, die 2023 und 2024 noch allein auf Besichtigungen waren, treffen jetzt wieder auf andere Interessenten. Nur das Tempo ist noch gemäßigt. Für Investoren bedeutet das: 2025 ist noch eine Kaufgelegenheit, aber das Fenster schließt sich.
„Im Herbst 2023 hab ich ein Haus gekauft. Da war ich wirklich der einzige Käufer. Das wird sich nicht wiederholen." (Gerald Hörhan)
Welche mittelfristigen Treiber den Immobilienmarkt 2025 stützen
Das 500-Milliarden-Programm ist nicht nur ein Zinsproblem, es ist auch ein massives Konjunkturprogramm. Wenn der Staat über mehrere Jahre in Infrastruktur, Rüstung, Bildung und Klimaschutz investiert, passiert folgendes:
- Jobs entstehen, die Wirtschaft wächst wieder. Realistisch sind 1,5 bis 2 Prozent Wirtschaftswachstum pro Jahr.
- Mehr Zuwanderung folgt, weil Arbeit und Geld Menschen anzieht, auch aus dem europäischen Ausland.
- Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, obwohl der Wohnungsmangel schon heute akut ist.
- Die Bauindustrie ist mit Infrastrukturprojekten ausgelastet, im Wohnungsbau passiert wenig bis gar nichts.
- Baukosten steigen, weil Ressourcen und Kapazitäten anderweitig gebunden sind.
Das Ergebnis ist ein klassisches Angebotsdefizit: mehr Nachfrage, weniger Neubau, steigende Mieten. Für Vermieter bedeutet das höheren Cashflow, also den monatlichen Überschuss nach Kreditrate. Und ein höherer Cashflow treibt mittelfristig auch die Immobilienpreise nach oben.
Warum die Zinsen Immobilien 2026 wieder beflügeln werden
In der Praxis läuft es nach meiner Einschätzung so: Powells Amtszeit als Fed-Chef endet 2026. Trump wird mit hoher Wahrscheinlichkeit einen loyaleren Nachfolger einsetzen, der bereit ist, die US-Leitzinsen zu senken. Wenn die USA die Zinsen senken, muss die EZB mitziehen, sonst wertet der Euro zu stark auf und europäische Exporteure verlieren noch mehr Wettbewerbsfähigkeit, zusätzlich zu den Belastungen durch Trumps Zölle.
Dazu kommt: Länder wie Frankreich, Italien und Österreich sind bereits hochverschuldet. Sinkende Zinsen entlasten deren Staatshaushalte erheblich. Der politische Druck auf die EZB, die Zinsen zu senken, wird 2026 massiv zunehmen.
Was das für Zinsen Immobilien bedeutet: Wenn der Swapsatz von aktuell 2,7 Prozent wieder auf 2,0 bis 2,2 Prozent fällt, sinken Baufinanzierungen auf unter 3,0 Prozent. Das würde die Kaufkraft der Käufer erhöhen und eine deutliche Preisbeschleunigung auslösen. Aus 25 Jahren Investmenterfahrung sage ich: Wer dann noch kaufen will, zahlt einen anderen Preis als heute.
Was passiert mit den Immobilienmärkten durch globale Turbulenzen?
2025 ist geprägt von geopolitischer Unsicherheit: Trumps Zollpolitik, der Konflikt zwischen Trump und Powell, schwankende Wechselkurse. Der Euro-Dollar-Kurs bewegte sich von fast Parität auf 1,09, Bitcoin fiel von 107.000 auf 80.000 Dollar, Tesla verlor mehr als die Hälfte seines Wertes. Diese Turbulenzen treffen alle Asset-Märkte, nicht nur den Immobilienmarkt 2025.
Für den Immobilienmarkt 2025 bedeutet das eine erhöhte Volatilität und Unsicherheit bei Käufern. Manche werden Kaufentscheidungen verschieben, Preisverhandlungen werden etwas einfacher. Das ist kein Einbruch, aber es verlangsamt die Erholung. Wer Nerven hat und jetzt trotzdem handelt, profitiert davon.
Gleichzeitig gibt es Hoffnung auf eine Friedensdividende. Wenn sich die geopolitische Lage stabilisiert, Russland und Ukraine zu einem Abkommen kommen und die Zollkonflikte sich beruhigen, dann kann die Wirtschaft wieder durchatmen. Das wäre ein zusätzlicher Treiber für Immobilienpreise.
Welche Immobilien solltest du jetzt kaufen?
In der Praxis empfehle ich aktuell: Nutze 2025 als Kauffenster, bevor der Markt 2026 anzieht. Besonders attraktiv sind:
- Mehrfamilienhäuser: Größere Objekte, bei denen Verkäufer noch verhandlungsbereit sind und der Cashflow durch Mietsteigerungen schnell verbessert wird.
- WG-taugliche Wohnungen: Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen in Uni-Städten oder Städten mit Kliniken. Zimmerweise Vermietung bringt 30 bis 50 Prozent mehr Cashflow als Standardvermietung.
- Gute Lagen in Wachstumsstädten: Wo Jobs entstehen, steigen Mieten. Das 500-Milliarden-Programm schafft Arbeit, vor allem in Städten mit Rüstungs- und Infrastrukturprojekten.
Was ich nicht empfehle: Auf den perfekten Zinszeitpunkt zu warten. Den gibt es nicht. Wer 2023 auf 2,0 Prozent Zinsen gewartet hat, hat die günstigsten Kaufpreise verpasst. Wer jetzt wartet, riskiert, 2026 in einen Markt mit deutlich höheren Preisen einzusteigen.
Fazit: Ist 2025 noch ein guter Zeitpunkt für Immobilien?
Ja, aber mit klarem Kopf. Der Immobilienmarkt 2025 befindet sich in einer leichten Seitwärtsbewegung mit kurzfristigem Gegenwind durch höhere Zinsen Immobilien. Das schafft Kaufgelegenheiten, besonders bei größeren Objekten. Mittelfristig sprechen alle strukturellen Faktoren für steigende Preise: Wohnungsmangel, Zuwanderung, steigende Mieten, kaum Neubau. Und wenn 2026 die Zinsen fallen, wird die Rakete abgehen. Wer dann nicht schon investiert ist, schaut zu.
Immobilienmarkt 2025
: Häufige Fragen
Häufige Fragen
Wie stark sind die Bauzinsen nach dem 500-Milliarden-Paket gestiegen?
Der 10-Jahres-Swapsatz, die Basis für Immobilienfinanzierungen, stieg von rund 2,2 auf 2,7 Prozent. Konkret bedeutet das: Zehnjährige Baufinanzierungen kosten jetzt 3,6 bis 3,7 Prozent statt zuvor etwa 3,2 Prozent. Das ist spürbar, aber weit vom Hochpunkt im Herbst 2023 entfernt, als der Swapsatz bei 3,6 Prozent lag und Finanzierungen bis zu 4,7 Prozent kosteten.
Lohnt sich 2025 noch der Kauf einer Immobilie?
Laut Gerald Hörhan ja, besonders bei größeren Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder WG-tauglichen Wohnungen. Der Markt befindet sich in einer Seitwärtsbewegung, Verkäufer verhandeln noch. Wer 2025 kauft, positioniert sich vor der erwarteten Preisbeschleunigung ab 2026, wenn das Konjunkturprogramm die Wirtschaft ankurbelt und die EZB die Zinsen weiter senkt.
Was passiert mit den Mieten durch das Schuldenpaket?
Das 500-Milliarden-Programm schafft Jobs und zieht Zuwanderung an, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Gleichzeitig bindet die Bauindustrie ihre Kapazitäten in Infrastruktur und Rüstung, nicht im Wohnungsbau. Das Ergebnis: weniger Neubau, mehr Nachfrage, steigende Mieten. Für Vermieter bedeutet das höheren Cashflow, also monatlichen Überschuss nach Kreditrate.
Wann werden die Zinsen in Europa wieder sinken?
Sobald Trumps Fed-Amtszeit von Powell 2026 endet und ein zinsfreundlicher Nachfolger ernannt wird, dürfte die US-Notenbank die Zinsen senken. Die EZB wird mitziehen müssen, um eine zu starke Euro-Aufwertung zu verhindern, die europäische Exporteure unter den ohnehin belastenden Zöllen zusätzlich treffen würde. Gerald Hörhan erwartet diesen Schwenk 2026.
Welche Immobilien profitieren am meisten vom aktuellen Umfeld?
Mehrfamilienhäuser und große WG-taugliche Wohnungen in Städten mit Hochschul- oder Kliniknähe. Dort treffen steigende Mieten auf strukturellen Wohnungsmangel. Wer jetzt zu noch moderaten Preisen kauft und den Cashflow durch zimmerweise Vermietung optimiert, steht bei der erwarteten Preisrallye ab 2026 besonders gut da.
