Immobilienmillionär mit 26: Wie Michael 30+ Einheiten aufbaute

Immobilienmillionär mit 26: Was Michael Brühofer wirklich anders gemacht hat

Immobilienmillionär mit 26 Jahren zu werden klingt nach einer dieser Clickbait-Geschichten, die man im Internet findet. Michael Brühofer ist das Gegenteil davon. Kein Family-Background, kein geerbtes Kapital, kein Glück. Stattdessen: ein klarer Plan, niedrige Fixkosten und das konsequente Reinvestieren jedes verdienten Euros. Im Gespräch mit Gerald Hörhan erklärt er, wie er von der Mechatroniker-Lehre zum Immobilienunternehmer mit über 33 Einheiten und einem Portfoliowert von mehr als 5 Millionen Euro kam.

Vom Mechatroniker zum Immobilienmakler: Der ungewöhnliche Start

Michael Brühofer hat keine klassische Investoren-Biografie. Er machte eine Lehre zum Mechatroniker, merkte aber schnell, dass das nicht sein Weg ist. Was ihn antrieb, war der Wunsch nach Selbstständigkeit. Also machte er parallel zur Lehre die Ausbildung zum Immobilienmakler und machte sich mit 18 Jahren selbstständig in Oberösterreich.

Der Einstieg war alles andere als einfach. In diesem Alter nimmt kaum jemand einen jungen Makler ernst, und Aufträge wurden ihm nur zögerlich anvertraut. Trotzdem hat Michael sich durchgebissen, hart gearbeitet und mit der Zeit sehr gut verdient. Das entscheidende Prinzip von Anfang an: alle Einnahmen auf die Seite legen, die Fixkosten so niedrig wie möglich halten. Kein Leasing-Auto, kein Eigenheim auf Pump, kein Lifestyle-Konsum.

Mit 20 Jahren kaufte Michael seine erste Wohnung in Linz, in bester Lage am Hausberg der Stadt, für 82.000 Euro. Da kein Kapital für externe Handwerker vorhanden war, sanierte er selbst mit befreundeten Handwerkern. Danach vermietete er die Wohnung für knapp 450 Euro netto. Im selben Jahr kaufte er zwei weitere Wohnungen mit dem Maklerverdienst. Wer als Immobilienmillionär mit 26 enden will, muss so anfangen: früh, konsequent und mit minimalen Ausgaben.

Fix and Flip: 30 Prozent Gewinn pro Objekt als Wachstumsstrategie

Der nächste Schritt war der Wechsel von der reinen Bestandshaltung zum aktiven Handel. Michael beobachtete, wie ein Investor bei ihm Wohnungen kaufte, sanierte und ein halbes Jahr später mit enormem Gewinn wieder verkaufte. Die Erkenntnis: Warum macht er das nicht selbst?

Gemeinsam mit seinem Geschäftspartner gründete er die Firma EOF Immobilien und begann, Wohnungen in Wien und Oberösterreich zu kaufen, zu sanieren und wieder zu verkaufen. Das klassische Fix-and-Flip-Modell (= Kauf, Aufwertung, Verkauf mit Gewinn). Die Marge pro Objekt lag laut Michael bei rund 30 Prozent auf die Gesamtinvestitionskosten, je nach Verlauf der Sanierung. Das ist kein schlechter Wert, setzt aber voraus, dass Einkaufspreis, Sanierungskosten und Verkaufspreis exakt kalkuliert werden.

„Es kann jeder schaffen. Ich hatte auch keinen Family-Background. Wichtig ist: Fixkosten minimieren, so viel wie möglich sparen und das Geld wirklich investieren." (Michael Brühofer im Gespräch mit Gerald Hörhan)

Kurz vor der Zinswende 2022 traf Michael eine kluge Entscheidung: Er verkaufte alle Einzelwohnungen, die frei wurden, mit Gewinn. Der Grund war operativer Natur. Jede Einheit brauchte eine eigene Finanzierung, eine eigene Kaufabwicklung und eigene Eigentümerversammlungen. Dazu lagen die Wohnungen über mehrere Standorte verstreut. Das war ineffizient und schwer skalierbar.

Warum der Wechsel zu Zinshäusern der entscheidende Schritt war

Der Wechsel zu Zinshäusern (= Mehrfamilienhäuser im Bestand) war laut Michael der strategisch wichtigste Schritt. Statt vieler kleiner Einheiten an verschiedenen Standorten konzentrierte er sich auf zwei Objekte mit voller Kontrolle über das Gebäude. Wer ein Zinshaus aufbauen will, hat damit einen strukturellen Vorteil: ein Ansprechpartner, eine Finanzierung, eine Verwaltungsstruktur.

Das erste Zinshaus kaufte Michael in Neuhofen an der Krems, einem Ort in Oberösterreich. Das Objekt umfasste neun Wohnungen, zehn Einheiten und ein Einfamilienhaus. Kaufpreis inklusive Sanierungskosten: rund 2,3 Millionen Euro, davon etwa 500.000 Euro Eigenkapital. Das Haus war sanierungsbedürftig, Michael hat es entwickelt und den Wert durch die Sanierung gehoben. Vermietet wird direkt an Firmen, die dort Mitarbeiter unterbringen. Die Mietrendite liegt bei rund 10 Prozent, weil Firmenmietverträge deutlich höhere Mieten ermöglichen als klassische Dauervermietung.

Das zweite Zinshaus kaufte Michael in Linz mit 17 Wohneinheiten für 1,71 Millionen Euro Kaufpreis, inklusive Sanierungskosten rund 2,3 Millionen Euro Gesamtinvestition. Die Strategie: befristete Mietverträge, und bei jedem Auszug wird die Wohnung von Grund auf saniert und hochpreisiger neu vermietet. So steigt der Wert des Objekts sukzessive.

Wie finanziert man ein Zinshaus, wenn keine Bank vertraut?

In der Praxis war die Finanzierung der Zinshäuser der schwierigste Teil. Laut Michael wollte anfangs keine Bank ein junges Unternehmen ohne langen Track Record finanzieren. Kein positiver Rückruf, keine Zusage. Was hat er gemacht? Er hat alle erfolgreichen Transaktionen der letzten Jahre in einer PowerPoint-Präsentation dokumentiert, jede Wohnung die er gut verkauft hatte, und damit seine Bonität und Kompetenz belegt. Das hat funktioniert.

Das ist eine wichtige Lektion aus der Praxis: Banken finanzieren Menschen, nicht nur Objekte. Wer seinen Track Record sauber dokumentiert und transparent kommuniziert, hat auch als junger Unternehmer eine Chance. Wer nichts vorzeigen kann, bekommt nichts. Das gilt besonders für alle, die als Immobilienmillionär mit 26 oder jünger starten wollen.

Wie sieht das Portfolio heute aus und was bringt es?

Stand heute hat Michael Brühofer mit 26 Jahren ein Portfolio aus 33 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie einen Gewerbepark mit 45.000 Quadratmetern Gesamtfläche, der an Produktionsbetriebe und Lagerhallen-Nutzer vermietet ist. Der Gesamtimmobilienwert liegt bei rund 7 bis 10 Millionen Euro, je nach Bewertungsmethode.

• Erstes Zinshaus: Neuhofen an der Krems, 10 Einheiten, ca. 10 % Mietrendite durch Firmenvermietung
• Zweites Zinshaus: Linz, 17 Einheiten, sukzessive Sanierung und Neuvermietung
• Gewerbepark: 45.000 m² Gesamtfläche, vermietet an Produktions- und Lagerbetriebe
• Geplante Jahresnettomieteinnahmen bei Vollentwicklung: rund 450.000 Euro

Der Cashflow (= monatlicher Überschuss nach Kreditrate) kommt dabei nicht allein aus den Mieteinnahmen. Michael betreibt parallel sein Maklerunternehmen in Oberösterreich aktiv weiter. Die Immobilien sind für ihn reine Kapitalanlage, in die er alles reinvestiert, was er über seine Lebenshaltungskosten hinaus verdient.

Was sind die nächsten Schritte und wie wächst man weiter?

Die Frage, die Gerald Hörhan im Gespräch stellt, ist berechtigt: Wie wächst man weiter, wenn das Kapital in Bestandsobjekten gebunden ist? Michaels Antwort ist klar: Das nächste Projekt wird ein Entwicklungsprojekt. Ein Zinshaus kaufen, sanieren, einzeln parifizieren (= in Eigentumswohnungen aufteilen) und verkaufen. So entsteht neues Eigenkapital, das in den nächsten Bestandsaufbau fließt. Zinshaus aufbauen und Zinshaus entwickeln sind zwei verschiedene Disziplinen, die er kombinieren will.

Laut Michael hat er bereits mehrere Objekte in der Ankaufsprüfung. Der Zeithorizont für ein solches Entwicklungsprojekt liegt bei rund sechs bis sieben Monaten, je nach Sanierungsaufwand. Das langfristige Ziel ist finanziell frei zu werden, also von den Mieteinnahmen allein leben zu können. Eine konkrete Zahl an Einheiten hat er sich nicht gesetzt. Wer einen dreistelligen Immobilienbestand aufbaut, ist laut Michael zufrieden.

Welche Tipps gibt Michael für Einsteiger?

Am Ende des Gesprächs mit Gerald Hörhan gibt Michael klare Empfehlungen für alle, die in jungen Jahren mit Immobilien anfangen wollen. Laut Gerald Hörhan bestätigt Michaels Weg, was er aus 25 Jahren Investmenterfahrung immer wieder beobachtet: Wer früh anfängt, diszipliniert reinvestiert und keine groben Fehler macht, kann fast nicht verhindern, Millionär zu werden.

• Fixkosten so niedrig wie möglich halten: kein Leasing-Auto, kein Eigenheim auf Pump, kein unnötiger Konsum
• Alles sparen und sofort reinvestieren
• Sich intensiv mit dem Thema Immobilien beschäftigen, bevor man kauft
• Die erste Immobilie vielleicht selbst sanieren, um Kapital zu sparen
• Die aktuelle Marktlage nutzen: Stand 2025 gibt es gute Einstiegschancen
• Fleiß und Ehrgeiz sind wichtiger als Startkapital

Wer als Immobilienmillionär mit 26 oder in ähnlichem Alter starten will, braucht keinen reichen Vater und kein Erbe. Er braucht einen Plan, die Bereitschaft, hart zu arbeiten, und die Disziplin, jeden Euro zu reinvestieren statt ihn auszugeben. Michael Brühofer hat das bewiesen.