Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt 2025: Was Investoren wirklich erwartet

Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt 2025: Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

Der Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt 2025 der neuen deutschen Bundesregierung ist da, und für Immobilieninvestoren steckt einiges drin. Manche Befürchtungen haben sich nicht bewahrheitet, andere Probleme werden durch das Papier eher verschärft. Laut Gerald Hörhan, der seit über 20 Jahren in Immobilien investiert, ist das Ergebnis ein typisches politisches Dokument: ein paar gute Nachrichten, einige Rattenbisse und vor allem zu wenig, um den echten Wohnraummangel zu lösen.

Wer als Investor verstehen will, was dieser Koalitionsvertrag für den Wohnungsmarkt konkret bedeutet, muss zwischen den Zeilen lesen. Nicht jede Ankündigung wird umgesetzt, und nicht jede Regelung trifft alle Märkte gleich. Berlin ist nicht Darmstadt, Hamburg ist nicht Köln, und NRW ist nicht Bayern.

Was NICHT kommt: Die guten Nachrichten für Immobilieneigentümer

Beginnen wir mit dem Positiven. Mehrere Maßnahmen, die Immobilieninvestoren gefürchtet hatten, sind im Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt 2025 nicht enthalten. Das ist für Bestandshalter eine echte Erleichterung.

• Kein flächendeckender Mietdeckel auf Bundesebene
• Die steuerfreie Veräußerungsfrist von 10 Jahren beim Immobilienverkauf bleibt bestehen
• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll reformiert oder abgeschafft werden, da es in der Praxis ohnehin ein Papiertiger war, weil schlicht die Handwerkerkapazitäten fehlen
• Die Grundsteuer bleibt weiterhin auf Mieter umlegbar

Das sind keine revolutionären Fortschritte, aber das Ausbleiben dieser Maßnahmen ist für Bestandshalter eine echte Erleichterung. Wer in den vergangenen Jahren Angst vor einem Berliner Mietendeckel auf Bundesebene hatte, kann jetzt etwas aufatmen. In der Praxis hat das GEG ohnehin kaum jemanden wirklich getroffen, weil die Handwerksbetriebe gar nicht die Kapazitäten hatten, um die geforderten Sanierungen durchzuführen. Jetzt wird das auch offiziell anerkannt.

KfW-Förderung und Neubauanreize: Viel Gerede, wenig Substanz?

Im Koalitionsvertrag steht, dass der Effizienzhaus-55-Standard wieder förderfähig werden soll und die KfW-Förderung vereinfacht werden soll. Klingt gut, ist aber vage. Zur Erinnerung: Bis 2022 gab es eine KfW-55-Förderung, bei der Bauherren 15 Prozent der Baukosten bis zu einer bestimmten Obergrenze als staatlichen Zuschuss erhielten. Ich habe damals selbst damit gebaut. Das hat sich klar gerechnet und den Neubau tatsächlich angekurbelt.

Ob etwas Vergleichbares wieder kommt, ist mehr als fraglich. In der Praxis werden Förderprogramme in Deutschland so komplex gestaltet, dass sie kaum jemand versteht oder nutzt. 100 Förderprogramme, die sich alle nicht rechnen, bringen nichts. 15 Prozent Zuschuss war klar, das hat funktioniert. Was der Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt hier ankündigt, ist zu unkonkret, um darauf zu vertrauen. Zusätzlich soll es steuerliche Vergünstigungen für günstig vermietende Eigentümer geben und eine Förderung für selbstgenutztes Wohneigentum. Wie genau das aussehen soll, bleibt offen.

„Förderprogramme, die sich nicht rechnen, werden nicht genutzt. Das ist keine Förderung, das ist politisches Theater." (Gerald Hörhan)

Körperschaftsteuer sinkt: Ein echtes Goodie für Immobiliengesellschaften

Ein konkreter Vorteil im Koalitionsvertrag 2025 ist die geplante Senkung der Körperschaftsteuer von 15,83 auf 13,83 Prozent. Das klingt nach wenig, ist aber für vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften, also GmbHs, die Immobilien halten und verwalten, durchaus relevant. Bei einem Verkauf über eine Vermögensverwaltungs-GmbH bedeutet das eine Steuersenkung von rund 2 Prozentpunkten.

Für gewerbliche Immobiliengesellschaften ist der Effekt geringer, weil gleichzeitig die Mindestgewerbesteuer auf 280 Prozent angehoben werden soll. Wer aber eine rein vermögensverwaltende GmbH betreibt, keine Gewerbesteuer zahlt und Immobilien hält oder gelegentlich verkauft, profitiert hier real. Kein riesiger Hebel, aber ein solides Goodie für Bestandshalter mit GmbH-Struktur.

Was kommt und nicht lustig ist: Mietpreisbremse wird verschärft

Jetzt zu den Rattenbissen. Die Mietpreisbremse, die in ihrer bisherigen Form schon ein Papiertiger war, soll nicht nur verlängert werden, sondern auch deutlich verschärft werden. Konkret geplant laut Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt 2025:

• Verlängerung der Mietpreisbremse um zwei bis vier Jahre
• Neue Bußgeldkataloge für Verstöße gegen die Mietpreisbremse
• Einbeziehung von Indexmieten in die Bremse
• Neue Regelungen für möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen
• Aufteilungsverbote und Milieuschutzregelungen werden fortgeführt

Das trifft Vermieter in angespannten Märkten wie Berlin oder Hamburg stärker als in anderen Regionen. In NRW zum Beispiel gibt es kein Aufteilungsverbot. In Darmstadt liegt die Marktmiete oft nah an der zulässigen Mietpreisbremsen-Miete. In Berlin dagegen gibt es massive Differenzen zwischen dem, was zulässig ist, und dem, was der Markt hergibt.

Die Indexmiete-Regelung ist besonders relevant: Bisher konnte man eine Startmiete vereinbaren und diese per Indexierung über die Jahre steigern. Genau das soll nun eingeschränkt werden. In der Praxis bedeutet das für Vermieter in regulierten Märkten weniger Spielraum bei der Mietentwicklung. Wer in Berlin ein Mehrfamilienhaus mit langfristig günstig gemieteten Bestandsmietern hält, wird diesen Druck direkt spüren.

Warum der Koalitionsvertrag den Wohnungsmarkt strukturell nicht repariert

Das eigentliche Problem des deutschen Wohnungsmarkts ist nicht die Miethöhe, sondern das fehlende Angebot. Wohnraum ist knapp, weil zu wenig gebaut wird. Und das liegt an zu hohen Baukosten, zu langen Genehmigungsprozessen, zu wenig ausgewiesenem Bauland und zu komplexen Normen- und Ausstattungsstandards. Der Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt 2025 enthält zwar viel Gerede über Vereinfachungen, aber faktisch kaum konkrete Maßnahmen, die den Neubau wirklich ankurbeln.

Gleichzeitig soll massiv in Infrastruktur investiert werden: Straßen, Schienen, Brücken. Das klingt gut für Deutschland insgesamt, hat aber einen direkten Nebeneffekt auf den Wohnungsmarkt: Baufirmen, die für Infrastrukturprojekte arbeiten, fehlen für den Wohnungsneubau. Stand April 2025 haben Bauunternehmen wie die Strabag nach der Ankündigung des Sondervermögens bereits deutliche Kursgewinne verzeichnet, weil staatliche Aufträge winken. Das absorbiert Personal und Kapazitäten. Neubau wird teurer, nicht günstiger.

Das Ergebnis: Wohnraummangel bleibt, Mieten steigen weiter, Kaufpreise steigen weiter. Wer in Berlin ein altes Mehrfamilienhaus mit Energieausweis G kauft, zahlt heute vielleicht 2.300 Euro pro Quadratmeter bei einer Bruttomietrendite von nur 3 Prozent, weil die Mieter kaum etwas zahlen und kaum herauszubekommen sind. Zwei Häuser weiter kostet ein KfW-40-Neubau mit leeren Wohnungen 12.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter. Das sind keine normalen Marktdivergenz-Werte, das ist das Ergebnis jahrelanger politischer Verzerrung.

Was bedeutet das konkret für Immobilieninvestoren?

Aus meiner Sicht als Investor mit mehreren hundert Wohneinheiten lässt sich der Koalitionsvertrag Wohnungsmarkt so zusammenfassen: Der Trend der letzten Regierung wird fortgeführt, ohne die wirklich großen Fehler zu machen, aber auch ohne die strukturellen Probleme zu lösen. Wer investieren will, braucht jetzt mehr Wissen, mehr Geduld und eine klare Strategie.

Für Investoren bedeutet das konkret:

• Bestandshalter in nicht regulierten Märkten, etwa Teile von NRW, haben weiterhin gute Chancen
• Vermögensverwaltende GmbHs profitieren von der Körperschaftsteuersenkung auf 13,83 Prozent
• In Berlin und Hamburg wird der Markt durch Regulierung weiter verzerrt. Wer dort kauft, braucht tiefes Know-how
• Neubau wird wegen steigender Baupreise und fehlender Kapazitäten noch unattraktiver für private Investoren
• Kleine, unerfahrene Investoren werden aus dem Markt gedrängt. Institutionelle Fonds wie Blackstone kaufen in den USA bereits ganze Wohnportfolios auf. Das gleiche Muster zeichnet sich in Deutschland ab

Wohnraum wird in Deutschland zum Luxusgut. Nicht weil das politisch so gewollt ist, sondern weil die Politik zu viel reguliert und zu wenig baut. Das ist kein neues Phänomen: Paris, New York, London, alle Städte mit starker Mietregulierung haben dieses Problem. Und der Koalitionsvertrag 2025 löst es nicht. Wer als Immobilieninvestor in diesem Umfeld erfolgreich sein will, muss die Regeln kennen, die richtigen Strukturen nutzen und die Marktverzerrungen für sich arbeiten lassen, nicht gegen sich.