Mietregulierung: Warum Immobilienpreise explodieren

Mietregulierung und der Preis-Paradox: Was wirklich passiert

Mietregulierung soll Wohnen günstiger machen. In der Praxis treibt Mietregulierung die Immobilienpreise in die Höhe, und zwar systematisch und vorhersehbar. Das gilt für Deutschland mit Mietpreisbremse und Milieuschutz, für Österreich mit dem Mietrechtsgesetz, für die USA mit Rent Control und für Argentinien mit seinen drakonischen Mietobergrenzen. Laut Gerald Hörhan ist das kein Zufall, sondern das direkte Ergebnis von drei Marktmechanismen, die Politiker konsequent ignorieren.

Wer diese Mechanismen versteht, kann als Investor davon profitieren. Wer sie nicht versteht, wundert sich, warum eine 50-Quadratmeter-Wohnung in Berlin 750.000 Euro kostet und trotzdem sofort vermietet ist.

Die 3 Effekte der Mietregulierung auf den Wohnungsmarkt

Jede Form der Mietregulierung erzeugt drei aufeinander aufbauende Effekte. Zusammen sorgen sie dafür, dass das Angebot schrumpft, die Nachfrage konstant bleibt und die Preise steigen.

Effekt 1: Bestandsmieter kleben an ihren Wohnungen

Wenn die Schere zwischen Bestandsmiete und Neuabschlussmiete groß genug wird, zieht niemand mehr freiwillig aus. In Berlin liegt die Bestandsmiete häufig bei 6 Euro pro Quadratmeter. Wer in dieser Stadt eine neue Wohnung sucht, zahlt für eine 50-Quadratmeter-Wohnung 40 bis 45 Euro Kaltmiete, was 2.000 bis 2.250 Euro monatlich bedeutet. Kein Altmieter gibt seine regulierte Wohnung freiwillig auf, selbst wenn sie zu groß, zu klein oder am falschen Ort liegt. Das Ergebnis: Weniger Wohnungen kommen auf den Markt, das verfügbare Angebot schrumpft weiter.

Effekt 2: Neubau rechnet sich nicht mehr

Wenn ich als Investor bei hohen Baukosten, hohen Grundstückspreisen und hohen Zinsen nicht sicher sein kann, welche Miete ich langfristig erzielen darf, dann baue ich nicht. In Deutschland gibt es zwar Ausnahmen für die Erstvermietung im Neubau, aber auch diese Regelungen werden zunehmend in Frage gestellt. Dazu kommen Bauauflagen, Klimaschutzanforderungen und lange Bearbeitungszeiten bei Baugenehmigungen. Alles zusammen führt dazu, dass der Neubau deutlich zurückgeht und das Angebot an neuen Wohnungen gering bleibt.

Effekt 3: Sanierungsstau und sinkende Qualität

Wenn ein Vermieter für eine regulierte Wohnung kaum Miete erhöhen kann, investiert er auch nichts in die Sanierung. Warum sollte er? Wenn 300 oder 500 Bewerber auf eine Wohnung kommen, braucht man kein neues Bad und keine frische Küche. Speziell in Berlin gilt ein neues Bad manchmal bereits als Luxussanierung, die behördlich untersagt werden kann. Das führt langfristig dazu, dass der Gebäudebestand substanziell an Qualität verliert.

Wie stark verzerrt Mietregulierung den Markt wirklich?

In einem normal funktionierenden Markt liegt der Preisunterschied zwischen einer vermieteten und einer leeren Wohnung bei 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter. In stark regulierten Märkten kann dieser Unterschied 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Eine Wohnung nahe dem Kurfürstendamm in Berlin mit Altmietern zu 6 Euro Kaltmiete, schlechtem Energieausweis und Milieuschutzauflagen kostet vielleicht 2.500 Euro pro Quadratmeter. Zwei Straßen weiter, Neubau, freie Vermietung: 15.000 Euro pro Quadratmeter. Das ist keine Ausnahme, das ist das System.

„Je mehr und je schärfer ich reguliere, desto verzerrter wird der Markt und desto abstruser werden die Preise sowohl für leere Wohnungen als auch für Neuvermieter." – Gerald Hörhan

Argentinien zeigt das Extrembeispiel: Dort durften Vermieter die Miete zeitweise nicht einmal an die Inflation anpassen. Das Ergebnis war, dass Vermieter faktisch enteignet wurden. Wer trotzdem eine Wohnung mieten wollte, musste Ablösezahlungen von zwei Dritteln bis drei Vierteln des Kaufpreises vorab leisten. Wohnen wurde zum Luxusgut, zugänglich nur für die Wohlhabenden. Das ist das genaue Gegenteil von dem, was Linksparteien mit Mietregulierung erreichen wollen.

Warum profitieren Profi-Investoren von Mietregulierung?

In einem verzerrten Markt gewinnen die, die die Regeln kennen. Wer als professioneller Investor die Mietregulierung versteht, kann sie gezielt nutzen: durch rechtlich saubere Modernisierungsumlagen, durch Preisfindung beim Kauf regulierter Objekte, durch Optimierung des Gebäudes innerhalb des erlaubten Rahmens. Wer ein Mehrfamilienhaus mit Altmietern günstig kauft und weiß, wie er damit umgeht, kauft ein Asset, das mit der Zeit immer wertvoller wird, weil das Angebot durch die Regulierung künstlich knapp gehalten wird.

Kleinvermieter ohne Fachkenntnis, ohne Rechtsabteilung und ohne Steuerberater werden dagegen aus dem Markt gedrängt. In der Praxis bedeutet das: Je stärker die Regulierung, desto mehr wandert der Markt zu großen Investoren und Konzernen, die das nötige Know-how haben. Das ist nicht das Ziel der Regulierung, aber es ist das Ergebnis.

• Regulierte Märkte bevorzugen Investoren mit Fachkenntnis gegenüber Privatvermietern
• Angebotsknappheit macht Bestandsimmobilien langfristig wertvoller
• Neuabschlussmieten steigen, weil das freie Angebot schrumpft
• Profi-Investoren nutzen Modernisierungsumlagen und Ausnahmetatbestände gezielt
• Wohnraum als Mangelprodukt ist ein stabiles Investment-Asset

Graz gegen Salzburg: Das Beweis-Experiment in Österreich

Zwei österreichische Städte zeigen den Effekt besser als jede Theorie. Graz hat rund 350.000 Einwohner und wurde jahrelang massiv bebaut. Es gibt einen Wohnungsüberschuss, rund 2.500 Mietwohnungen stehen im Angebot. Die Miete liegt bei etwa 10 Euro pro Quadratmeter, eine 30-Quadratmeter-Wohnung kostet 300 Euro Kaltmiete. Selbst die kommunistische Bürgermeisterin kann nicht behaupten, die Mieten seien zu hoch.

Salzburg hat rund 130.000 Einwohner, also etwa 35 bis 40 Prozent der Einwohnerzahl von Graz. Im Angebot stehen aber nur rund 150 Mietwohnungen. Eine Wohnung kostet 750 bis 800 Euro, Zimmer von 10 Quadratmetern werden für 600 Euro Warmmiete vermietet. Eine Wohnung, die auf den Markt kommt, ist nach einem Tag zur Hälfte schon wieder weg. Der Unterschied: In Salzburg wurden restriktiv Baugenehmigungen erteilt, teils aus politischen Gründen, teils wegen geografischer Enge zwischen Alpen, Berge, deutsche Grenze und Salzach.

Berlin, zehnmal so groß wie Graz, hat ebenfalls nur 3.000 bis 4.000 Mietwohnungen im Angebot. Stand Ende 2025 ist das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in Berlin damit vergleichbar mit Salzburg, nur auf eine Metropole hochskaliert.

Was passiert, wenn alle Regulierung wegfällt?

Argentinien unter Präsident Milei hat ein Experiment gewagt, das die Welt beobachtet: vollständige Abschaffung von Mietregulierung und Bauregulierung. Das Ergebnis war schnell sichtbar. Mieten fielen um 40 bis 50 Prozent, Kaufpreise um rund 30 Prozent. Für Investoren, die auf Regulierungsbonus gesetzt hatten, war das ein Schlag. Für Mieter, die sich vorher keine Wohnung leisten konnten, war es eine Erleichterung.

Laut Gerald Hörhan ist das die einzig logische Konsequenz: Wenn ich niedrigere Mieten will, muss ich weniger regulieren und mehr bauen. Bauen günstiger machen. Wenn dereguliert wird, steigt das Angebot automatisch, weil Neubau sich wieder rechnet. Wenn Bestandsmieter nicht mehr durch regulierte Niedrigmieten an ihren Wohnungen kleben, dreht sich der Markt wieder. In Graz zieht ein Mieter locker aus, weil er weiß, dass er problemlos eine neue Wohnung findet. In Salzburg, Frankfurt, Berlin oder Wien denkt man dreimal nach, bevor man kündigt.

Was bedeutet das konkret für dich als Investor?

Mietregulierung ist kein Risiko für informierte Investoren, sie ist ein Vorteil. Wer versteht, wie regulierte Märkte funktionieren, kann gezielt kaufen, optimieren und profitieren. Wichtig ist dabei:

• Kauf von Objekten mit Potenzial zur Neuvermietung oder Modernisierungsumlage
• Genaue Kenntnis der lokalen Regulierung (Milieuschutz, Mietpreisbremse, Mietrechtsgesetz)
• Langfristiger Anlagehorizont: Bestand wird durch Angebotsknappheit wertvoller
• Standortwahl in Städten mit starker Nachfrage und eingeschränktem Neubau

Aus 25 Jahren Immobilienerfahrung weiß ich: Mit Mangelware lässt sich immer gutes Geschäft machen. Wohnraum in regulierten Metropolen ist strukturell ein Mangelprodukt. Solange die Politik nicht ernsthaft dereguliert und Bauen vereinfacht, wird das so bleiben. Und daran glaube ich in Berlin, Wien oder Frankfurt in den nächsten Jahren nicht.