Mietregulierung Österreich 2025: Was Investoren jetzt wissen müssen

Was die neue Mietregulierung Österreich konkret bedeutet

Die Mietregulierung Österreich 2025 ist das erste große Signal der neu angelobten Bundesregierung an Immobilieninvestoren, und es ist kein freundliches. Die wichtigste Maßnahme: Inflationsanpassungen bei Altbauwohnungen und allen Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) werden für die nächsten drei Jahre massiv gedeckelt. 2025 gibt es null Prozent Anpassung, 2026 nur 1 Prozent, 2027 nur 2 Prozent. Ab 2028 gilt für alle Immobilien, unabhängig von Mietzinsart, eine Obergrenze von 3 Prozent Inflationsanpassung pro Jahr.

Was viele übersehen: Liegt die Inflation über 3 Prozent, darf nur die Hälfte des übersteigenden Teils weitergegeben werden. Konkret: Bei 5 Prozent VPI-Steigerung sind maximal 4 Prozent Mieterhöhung erlaubt (3 Prozent plus die Hälfte von 2 Prozent). Das klingt technisch, hat aber direkte Auswirkungen auf die Rendite jedes vermieteten Objekts in Österreich.

Als zweite Maßnahme werden die Lagezuschläge und Ausstattungszuschläge für Altbauwohnungen neu geregelt. Das Modell orientiert sich laut Gerald Hörhan am deutschen Mietspiegel-System, wie es etwa der Frankfurter Mietenspiegel oder der Leipziger Mietenspiegel kennt. In Frankfurt gibt es klare Kategorien von sehr guter Wohnlage bis schlechter Wohnlage, dazu Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale wie dreifach verglaste Fenster, Balkone oder moderne Bäder. Wie detailliert das in Österreich umgesetzt wird, ist noch offen.

Welche Wohnungen sind besonders betroffen?

Nicht alle Objekte trifft die neue Mietregulierung Österreich gleich hart. In Wien, Salzburg-Stadt und Innsbruck-Stadt ist die MRG-Miete bereits so weit von der Marktmiete entfernt, dass die meisten Altbauwohnungen ohnehin nicht langfristig nach MRG vermietet werden. Vermieter weichen auf Kurzfristvermietungen (sechs Monate, in Österreich legal), möblierte Vermietung oder andere Konzepte aus. Daran ändert die neue Regulierung wenig.

Deutlich stärker betroffen sind Altbauwohnungen in der Steiermark, im Bundesland Salzburg außerhalb der Stadt, in Niederösterreich, Kärnten und im Burgenland. In der Steiermark liegt der MRG-Richtwert bei rund 9,22 Euro pro Quadratmeter. Mit Zuschlägen für Möbel, Küche, Lage und Ausstattung kommt man auf 11 bis 12 Euro, was in Graz nahe der tatsächlichen Marktmiete liegt. Wer dort unbefristet vermietet, hat bisher von der Inflationsanpassung profitiert. Diese Einnahmen fallen nun für drei Jahre weitgehend weg.

„Das ist ein bitterer Beigeschmack für die Immobilienwirtschaft, aber nichts Dramatisches. Wer gut aufgestellt ist, wird das überstehen." – Gerald Hörhan

In Graz selbst hat sich die unbefristete Vermietung bisher gelohnt, weil der 25-prozentige Befristungsabschlag entfällt und die MRG-Miete praktisch der Marktmiete entspricht. Durch die eingeschränkte Inflationsanpassung wird dieses Modell etwas weniger attraktiv, aber nicht unrentabel. Wer jetzt überlegt, ob er auf befristete Vermietung umstellt, muss abwägen: Mehr Flexibilität, aber 25 Prozent Abschlag auf die Miete.

Was ändert sich bei Befristungen und freiem Mietzins?

Die Regierung hat auch die Mindestbefristungsdauer geändert. Statt drei Jahren sind jetzt mindestens fünf Jahre Befristung vorgeschrieben. Das klingt nach einer kleinen Verschiebung, hat aber praktische Konsequenzen: Wer einen schwierigen Mieter hat, muss sich zwei Jahre länger gedulden, bevor der Vertrag ausläuft.

Für Neubauwohnungen mit freiem Mietzins, also klassische Neubauten ohne MRG-Bindung, ist der Effekt der neuen Regulierung laut Gerald Hörhan überschaubar. Beispiel: Eine Wohnung wird zu 15 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während der Laufzeit steigt die Miete durch Indexierung etwas langsamer als die Inflation. Nach fünf Jahren endet der Vertrag, und bei der Neuvermietung gibt es einen Sprung auf das aktuelle Marktniveau. Der Effekt der gedämpften Inflationsanpassung wird durch diesen Sprung weitgehend kompensiert. Dramatisch ist das also nicht, solange man nicht unbefristet vermietet.

Anders sieht es bei unbefristet vermieteten Neubauwohnungen aus. Hier hat die Regulierung einen etwas größeren Effekt, weil kein Sprung nach Vertragsende stattfindet. Aber auch hier gilt: Erst wenn die Inflation dauerhaft über 5 Prozent liegt, wird der Unterschied wirklich spürbar. Bei 10 Prozent Inflation, wie zu Corona-Zeiten, wäre der Effekt erheblich. Aktuell ist das nicht das Basisszenario.

Wie reagiert der Markt auf die neue Mietregulierung Österreich?

Der Effekt auf den Gesamtmarkt ist laut Gerald Hörhan eine leichte Verlangsamung des Aufschwungs, kein Absturz. Die Preise in Österreich sind seit 2022 substanziell gefallen, der Wohnungsmangel bleibt strukturell, und die Zinsen werden mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter sinken. Europa ist überschuldet, will rund 800 Milliarden Euro für Verteidigung ausgeben, und die Notenpresse wird früher oder später wieder angeworfen. Das sind stärkere Treiber als eine gedämpfte Inflationsanpassung.

In Deutschland schaut die Lage sogar etwas besser aus. Die CDU ist stärker, die SPD schwächer. Es ist zu erwarten, dass die Mietpreisbremse in vielen Städten nicht verlängert wird, das Heizungsgesetz weiter aufgeweicht wird und ähnliche Erleichterungen kommen. Österreich wird, wie so oft, mit Zeitverzögerung nachziehen. Diese Zeitverzögerung wird durch die neue Mietregulierung etwas länger, besonders bei Altbauwohnungen in den genannten Bundesländern.

• Altbauwohnungen in Wien: kaum betroffen, MRG-Mieten ohnehin weit unter Marktniveau
• Altbauwohnungen in Graz, St. Pölten, Klagenfurt und Wiener Neustadt: spürbar betroffen
• Neubauwohnungen mit freiem Mietzins und Befristung: kaum betroffen, Marktmiete nach Vertragsende
• Unbefristete Neubauwohnungen: leicht betroffen, aber nur bei dauerhaft hoher Inflation relevant
• Tourismus- und Kurzfristvermietung (sechs Monate): nicht betroffen

Ist die neue Regulierung ein Warnsignal oder nur Lärm?

In der Praxis aus 25 Jahren Immobilieninvestment lässt sich sagen: Regulierungen kommen und gehen, der strukturelle Wohnungsmangel bleibt. In Berlin hat man gesehen, was passiert, wenn man zu stark reguliert: Bestandsmieter sind geschützt, aber Neuvertragsmieten explodieren. Wer in den freien Markt eingreift, ohne mehr Wohnraum zu schaffen, verschiebt das Problem nur.

Was die neue Mietregulierung Österreich definitiv nicht ist: ein Markteinbruch. Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments bleiben im Vergleich zu anderen Assetklassen attraktiv. Aktien sind vielfach am Allzeithoch, die Immobilienblase gab es 2021, und seitdem sind die Preise in guten Lagen um rund 30 Prozent gefallen. Der Wohnraummangel ist massiv gestiegen, die Zinsen werden tendenziell fallen, und die Zuwanderung bleibt eine Nachfragestütze.

Der Markt wird den Aufschwung nicht abbrechen, aber die Kurve des Preisanstiegs wird weniger steil sein als in Deutschland. Besonders bei Altbauwohnungen in der Steiermark, im Bundesland Salzburg und in Kärnten ist der Effekt spürbar. Wer dort investiert oder investieren will, sollte die geringeren Mietsteigerungen in seine Kalkulation einpreisen. Wer in Wien, München oder Frankfurt kauft, schaut entspannter auf diese Entwicklung.

Was bedeutet das konkret für deine Kaufentscheidung?

Die neue Mietregulierung Österreich ist kein Grund, Immobilienpläne ad acta zu legen. Sie ist aber ein Grund, genauer hinzuschauen, welche Objekte in welchen Lagen du kaufst. Wer auf Inflationsanpassung als zentralen Renditetreiber gesetzt hat, muss seine Kalkulation für die nächsten drei Jahre anpassen. Wer auf Lage, Wohnungsmangel und fallende Zinsen setzt, wird auch mit der neuen Regulierung gut schlafen.

Stand März 2025 bleibt die Grundaussage: Immobilien in Österreich und Deutschland sind attraktiver als viele andere Investments. Die neue Regulierung ist ein bitterer Beigeschmack, kein Grund zum Aussteigen. Wer gut kauft, richtig kalkuliert und in guten Lagen investiert, wird diese Phase überstehen und von der mittelfristigen Erholung profitieren. Wie immer gilt: Wissen schützt vor teuren Fehlern.