Sondervermietung: Bis zu 80% mehr Mieteinnahmen aus einer Immobilie

Sondervermietung ist das Konzept, mit dem du aus einer bestehenden Immobilie deutlich mehr Cashflow herausholst, ohne einen einzigen Euro in Umbau oder Erweiterung zu stecken. Laut Gerald Hörhan, der selbst über 200 Wohneinheiten in Deutschland und Österreich betreibt, lassen sich mit den richtigen Sondervermietungskonzepten 50 bis 100 Prozent mehr Mieteinnahmen erzielen als mit klassischer Dauervermietung. Im letzten Halbjahr steigerte er seine Mieteinnahmen allein durch diese Methoden um über 70.000 Euro.

Was ist Sondervermietung und warum funktioniert sie?

Sondervermietung fasst alle Vermietungsformen zusammen, die von der klassischen, unbefristeten Dauervermietung abweichen. Wer eine Wohnung normal vermietet, erzielt in den meisten deutschen und österreichischen Städten eine Bruttomietrendite von 4 bis 5 Prozent. Das reicht oft gerade, um den Kredit zu bedienen, aber selten für echten positiven Cashflow (= monatlicher Überschuss nach Kreditrate).

Der Wohnungsmarkt schafft gerade ideale Bedingungen für Sondervermietung. Immer mehr Menschen können sich keine eigene Wohnung mehr leisten. Wer früher eine Dreizimmerwohnung hatte, wohnt heute in einer Zweizimmerwohnung. Wer eine Einzimmerwohnung hatte, sucht ein WG-Zimmer. Diese Verkleinerungswelle treibt die Nachfrage nach alternativen Wohnformen massiv nach oben. In Frankfurt, Wien, Salzburg und Nürnberg gibt es auf jede freie Wohnung hunderte Anfragen innerhalb weniger Stunden.

Gleichzeitig gibt es eine wachsende Gruppe von Mietern, die nicht dauerhaft an einem Ort leben wollen oder können: Manager auf Zeit, Monteure, Pflegekräfte, Berufseinsteiger. Diese Zielgruppen zahlen für Flexibilität und Möblierung deutlich mehr als klassische Dauermieter.

Die wichtigsten Sondervermietungskonzepte im Vergleich

In der Praxis gibt es eine klare Stufenleiter, von einfach bis komplex, von moderatem bis maximalem Ertrag.

Möblierte Vermietung

Die einfachste Form der Sondervermietung ist die möblierte Vermietung. Du stattest die Wohnung mit Möbeln aus und kannst dafür einen Möbelzuschlag auf die Miete erheben. In vielen deutschen Städten fällt die möblierte Vermietung zudem aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse heraus, was zusätzlichen Spielraum schafft. In zentralen Lagen, wo Leute kommen und gehen, funktioniert dieses Modell besonders gut. In Deutschland soll die Regulierung für möblierte Wohnungen zwar verschärft werden, aber das Konzept bleibt ein valides Instrument.

Kurzfristvermietung (1 bis 6 Monate)

Kurzfristvermietung richtet sich an Mieter, die für berufliche Veränderungen temporär eine Wohnung brauchen: Monteure, Projektkräfte, Expats. Die Mietdauer liegt zwischen einem und sechs Monaten, kein touristischer Zweck. Auf Plattformen wie Imoscout oder Wohnen auf Zeit erzielst du laut Gerald Hörhan oft 50 bis 60 Prozent mehr Miete als bei klassischer Dauervermietung. In Österreich ist dieses Modell bei Altbauten besonders attraktiv, in Deutschland vor allem bei sanierungsbedürftigen Wohnungen. Der Nachteil: höhere Fluktuation, Kettenmietverträge sind nicht möglich.

Firmenvermietung

Firmen mieten Wohnungen für ihre Mitarbeiter, die temporär in einer Stadt eingesetzt werden. Besonders wenn das Hotel zu teuer ist oder keine Lagerung von Gegenständen erlaubt, greifen Unternehmen auf Mietwohnungen zurück. Firmen zahlen laut Gerald Hörhan nicht immer, aber oft deutlich mehr als Privatpersonen, vor allem wenn die Wohnung kurzfristig verfügbar, möbliert und schlüsselfertig ist. Das Mietverhältnis ist ein anderes, die Zahlungsmoral ist in der Regel besser, und der Vermieter hat mehr Sicherheit.

WG-Zimmervermietung

WG-Vermietung ist Stand 2026 eines der profitabelsten Sondervermietungskonzepte überhaupt. Du kaufst eine Dreizimmerwohnung, vermietest jedes Zimmer einzeln, und erzielst statt 1.200 Euro Gesamtmiete plötzlich 1.500 bis 1.800 Euro. In Frankfurt zahlen WG-Mieter 600 Euro pro Zimmer, in München 800 bis 900 Euro. Die Zielgruppe ist längst nicht mehr nur Studenten: Krankenpfleger, IT-Fachleute, Flugbegleiter und Berufseinsteiger wählen das WG-Zimmer, weil eine eigene Einzimmerwohnung in Großstädten über 1.000 Euro warm kostet.

WG-Zimmervermietung funktioniert in Städten mit echtem Wohnraummangel: Frankfurt, Wien, Salzburg, Nürnberg, München, Innsbruck. In Regionen mit günstigem Wohnraum wie Chemnitz oder Oberpullendorf macht das Konzept wenig Sinn, weil die Nachfrage fehlt.

Monteursvermietung und Bettvermietung

Auf der nächsten Stufe steht die Monteursvermietung: Du vermietest nicht ein Zimmer, sondern ein Bett, oft in Mehrbettzimmern an Firmen. Das klingt nach Hostel, ist aber ein gängiges Modell für Bauunternehmen, die kurzfristig Unterkünfte für ihre Mitarbeiter brauchen. Die Erträge sind höher als bei WG-Zimmern, der Aufwand aber auch. Baurechtliche Anforderungen an Belegungsdichte müssen eingehalten werden. In arabischen Ländern, Asien und Metropolen wie London oder New York ist dieses Modell längst Standard.

Welche Sondervermietungsform passt zu dir?

Laut Gerald Hörhan gibt es eine klare Stufenleiter beim Aufwand:

• WG-Vermietung: Einfacher Einstieg, solider Mehrertrag, überschaubarer Aufwand
• Kurzfristvermietung: Etwas mehr Verwaltung, aber deutlich höhere Mieten
• Firmenvermietung: Stabiler als Kurzfristvermietung, Verhandlung mit Unternehmen nötig
• Monteursvermietung: Hoher Ertrag, aber baurechtliche Themen und mehr Logistik
• Touristische Vermietung (Airbnb): Höchster Ertrag, aber auch höchstes Risiko und stärkste Regulierung

In der Praxis empfiehlt Hörhan, mit WG-Vermietung oder Kurzfristvermietung zu starten, weil der Aufwand überschaubar ist und der Mehrertrag sofort spürbar wird.

Was ist mit touristischer Vermietung über Airbnb?

Touristische Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist das Sondervermietungskonzept mit dem höchsten Ertragspotenzial, aber auch mit den meisten Fallstricken. Eine Dreizimmerwohnung mit fünf bis sieben Schlafplätzen, die sonst vier Hotelzimmer ersetzen würde, kann hier besonders gut funktionieren. Einzimmerwohnungen hingegen konkurrieren direkt mit Hotels und haben kaum Vorteile.

Das Problem: In fast allen größeren Städten ist touristische Vermietung stark reguliert oder sogar verboten. In Wien, Salzburg und Tirol droht bei unerlaubter Vermietung sogar der Entzug des Wohneigentums. In München, Frankfurt, Stuttgart, Berlin und Hamburg darfst du maximal drei Monate im Jahr touristisch vermieten, das nennt sich Zweckentfremdung von Wohnraum. Bei Verstoß drohen Strafen von 5.000 Euro und mehr. In Mallorca wurden Strafen von bis zu 50.000 Euro verhängt. Wer das ignoriert, spielt mit dem Feuer.

„Sondervermietung ist ein Win-Win-Konzept, wenn man sich damit gut auskennt, wenn man das entsprechende Know-how hat und auch wenn man seriös arbeitet." – Gerald Hörhan, aus seinem eigenen Portfolio mit über 200 Wohneinheiten

Wie viel mehr kannst du wirklich verdienen?

Die Zahlen sprechen für sich. Laut Gerald Hörhan lässt sich der Ertrag einer Immobilie durch Sondervermietungskonzepte um 50 bis 100 Prozent steigern, in Extremfällen sogar mehr. Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Eine Dreizimmerwohnung, die klassisch für 1.200 Euro kalt vermietet wird, bringt als WG mit drei Zimmern zu je 600 Euro insgesamt 1.800 Euro. Bei einem Rentenmodell in einer Dreizimmerwohnung mit 18 Betten (Mehrbettzimmer) sind sogar 50.000 bis 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete möglich, wenn auch mit erheblichem Aufwand.

Hinzu kommt ein indirekter Vorteil: Eine Immobilie mit höherem Mietertrag ist mehr wert. Wer eine Wohnung mit 1.800 Euro statt 1.200 Euro Monatsmiete verkauft, erzielt bei gleichem Kaufpreismultiplikator einen deutlich höheren Verkaufspreis. Auch die Bonität bei der Bank verbessert sich, wenn der Cashflow aus dem Portfolio steigt.

Was musst du bei Sondervermietung unbedingt beachten?

Sondervermietung ohne Wissen ist gefährlich. Gerald Hörhan warnt ausdrücklich vor unseriösen Praktiken: Wer 7-Quadratmeter-Zimmer mit Dachschrägen für 600 Euro kalt vermietet oder eine Wohnung mit Betten vollstopft, ohne Fluchtwege und Bauordnung zu berücksichtigen, riskiert Ärger mit Behörden, Medienberichte und Strafen. Das schadet nicht nur dem Einzelnen, sondern dem gesamten Konzept.

Auch das sogenannte Rentorentmodell, bei dem du die Immobilie an einen Dienstleister weitervermietest, der dann die Sondervermietung betreibt, birgt Risiken. Es gibt viele unseriöse Anbieter, die Mieter in der Wohnung zurücklassen und verschwinden. Wer mit einem Rentorentmodell arbeitet, muss den Geschäftspartner sorgfältig prüfen. Der Mehrertrag von 600 bis 800 Euro monatlich wird typischerweise zwischen Eigentümer und Dienstleister aufgeteilt, je nach Investition, Haftung und Verhandlung.

Die wichtigsten Grundregeln aus 25 Jahren Investmenterfahrung:

• Rechtliche und steuerliche Anforderungen vor dem Start klären
• Nur seriöse Geschäftspartner im Rentorentmodell wählen
• Baurechtliche Vorgaben bei Mehrbettzimmern einhalten
• Touristische Vermietung nur mit gültiger Genehmigung betreiben
• Mietverträge professionell aufsetzen lassen

Lohnt sich Sondervermietung wirklich für jeden Investor?

Sondervermietung ist kein Automatismus. Sie erfordert mehr Aufwand als klassische Dauervermietung: höhere Fluktuation, mehr Verwaltung, Möblierungsinvestitionen und rechtliches Know-how. Wer das nicht selbst leisten will, kann mit einem Rentorentmodell arbeiten. Aber auch dann gilt: Ohne Wissen geht es nicht.

Für Investoren, die bereit sind, diesen Mehraufwand zu leisten oder professionell zu organisieren, ist Sondervermietung laut Gerald Hörhan eines der wirksamsten Werkzeuge zur Mietrendite-Steigerung überhaupt. In seinem eigenen Portfolio hat er damit im letzten Halbjahr allein über 70.000 Euro zusätzliche Mieteinnahmen generiert. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis von Konzept, Wissen und konsequenter Umsetzung.