WG-Vermietung: So verdienst du 2024 mehr mit Immobilien

WG-Vermietung als neue Goldgrube im Immobilienmarkt 2024

WG-Vermietung ist 2024 die konsequente Weiterentwicklung des klassischen "kleinen hässlichen Lochs" als Investmentstrategie. Wer eine 3-Zimmer-Wohnung in Frankfurt, Wien oder Graz zimmerweise vermietet, erzielt statt 900 Euro regulärer Kaltmiete plötzlich 1.500 bis 1.800 Euro nettokalt pro Monat. Das ist kein Zufall, sondern das direkte Ergebnis einer Marktlage, die sich seit der EZB-Zinserhöhung 2022 dramatisch verschärft hat. Laut Gerald Hörhan ist das hässliche kleine Loch nicht tot, es hat sich nur in das WG-Zimmer verwandelt.

Die Logik dahinter ist simpel: Immer mehr Menschen können sich keine eigene Wohnung mehr leisten. Wer früher eine Dreizimmerwohnung hatte, wohnt heute in einer Zweizimmerwohnung. Wer eine Zweizimmerwohnung hatte, zieht in eine Einzimmerwohnung. Und die, die bisher in Einzimmerwohnungen gelebt haben, landen im WG-Zimmer. Dieser Wohlstandsrückschritt ist kein vorübergehendes Phänomen, sondern ein struktureller Trend.

Warum der Wohnungsmangel die Rendite treibt

Der Wohnungsmangel in deutschen und österreichischen Städten ist massiv und wird sich in den nächsten Jahren nicht auflösen. In Freiburg gibt es gerade noch rund 50 Mietwohnungen für 200.000 Einwohner. In Graz ist das Angebot an Mietwohnungen von 10.000 auf etwa 3.000 Einheiten geschrumpft. In Städten wie Saarbrücken sind es teilweise nur noch 250 verfügbare Mietwohnungen. Das sind keine Randphänomene, das ist der neue Normalzustand.

Der Haupttreiber ist klar: Der Neubau ist praktisch zum Erliegen gekommen. Die Mehrheit der Bauträger ist faktisch pleite, viele haben bereits Insolvenz angemeldet, darunter auch große Namen in Deutschland. Subventionsprogramme wie KfW 55 wurden gestrichen, die Bauauflagen sind zu hoch, die Baukosten durch die Inflation zu teuer. Und bei den aktuellen Zinsen rechnet sich weder das Bauträgergeschäft noch der Eigenheimkauf für Normalverdiener. Das Ergebnis: Wohnraumknappheit plus steigender Nachfrage durch Zuwanderung gleich explodierende Mieten.

„Wohnungsmangel, kein Neubau, steigende Mieten, völlig kontraproduktive Regulierung: Das führt dazu, dass die Mieten noch stärker steigen als die Inflation." — Gerald Hörhan

Dazu kommt eine besonders absurde Regulierung: Mietpreisbremse und Bestandsmieterschutz in Städten wie Berlin sorgen dafür, dass Bestandsmieter ihre günstigen Wohnungen nie aufgeben. Wer wechselt, zahlt das Doppelte oder Dreifache. Das reduziert das verfügbare Angebot weiter und treibt die Marktmieten für neu abgeschlossene Verträge in die Höhe.

Lohnt sich WG-Vermietung gegenüber Standard-Vermietung?

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Eine 3-Zimmer-Wohnung in Frankfurt bringt als Ganzes vermietet etwa 900 Euro Kaltmiete. Als WG kannst du pro Zimmer 500 bis 600 Euro erzielen, also insgesamt 1.500 bis 1.800 Euro nettokalt. Das ist fast doppelt so viel, mit mehr Arbeit, aber auch mit deutlich mehr Cashflow (= monatlicher Überschuss nach Kreditrate).

In Wien kostet ein WG-Zimmer im Schnitt rund 500 Euro, während eine vergleichbare Einzimmerwohnung bei 600 Euro kalt liegt, aber mit deutlich höheren Betriebskosten. In Frankfurt liegen WG-Zimmer in vernünftiger Lage schon bei 600 Euro, während vergleichbare Einzimmerwohnungen zwar 700 Euro kosten, aber mit doppelten Betriebskosten belastet sind. Für den Mieter ist das WG-Zimmer also trotzdem günstiger. Für dich als Investor ist es lukrativer.

• Höhere Nettomieteinnahmen: 50 bis 100 % mehr Cashflow gegenüber Einzelvermietung bei gleicher Wohnung
• Betriebskosten werden geteilt: Je mehr Mieter, desto geringer der Anteil pro Person, was die Wohnung für Mieter attraktiv macht
• Niedrige Leerstandsgefahr: WG-Zimmer sind in Großstädten binnen Tagen vermietet
• Möblierungspflicht als Vorteil: Möblierte Zimmer erzielen höhere Mieten und fallen oft aus dem Mietpreisbremsen-Regime heraus
• Höhere Fluktuation einkalkulieren: WG-Mieter wechseln häufiger, das erfordert mehr Management

Die nächste Stufe: Monteurswohnungen und Mehrbettzimmer

Wer noch mehr aus einer Immobilie herausholen will, geht einen Schritt weiter: die Monteurswohnung oder das Mehrbettzimmer-Modell. Statt ein Bett pro Zimmer werden zwei oder drei Betten vermietet, teilweise pro Nacht für 20 bis 30 Euro. Das klingt nach Hostel, ist aber in vielen europäischen und asiatischen Metropolen längst Realität, auch für Berufstätige.

In London wohnen Banker, Ärzte und Anwälte in gut ausgestatteten WGs in noblen Bezirken, weil Einzimmerwohnungen schlicht unerschwinglich sind. In Amsterdam, Paris, Stockholm, Barcelona, Madrid und Mailand ist das WG-Modell unter Berufstätigen seit Jahren Standard. In Mailand teilen sich teilweise drei Studenten ein Zimmer. Das ist keine Ausnahme, das ist die Realität eines zusammenbrechenden Wohnungsmarkts, aus dem du als Investor Kapital schlagen kannst.

In der Schweiz gibt es in Zürich in der Nähe des Flughafens bereits eine speziell für Piloten gegründete Piloten-WG, die 1.500 Franken pro Zimmer kostet und trotzdem eine lange Warteliste hat. Selbst Gutverdiener in Dublin können sich mit einem normalen Gehalt keine Einzimmerwohnung mehr leisten. Das zeigt: WG-Vermietung ist kein Nischenprodukt für Studenten mehr.

Welche Lagen eignen sich für WG-Vermietung am besten?

Nicht jede Lage funktioniert gleich gut. In meiner Praxis als Immobilieninvestor mit mehreren Hundert Einheiten zeigt sich klar: WG-Vermietung funktioniert überall dort am besten, wo Wohnraum knapp ist, die Mieten hoch sind und die Zielgruppe vorhanden ist.

• Hochschulstädte: Freiburg, Graz, Wien, Köln, München, Hamburg
• Wirtschaftsmetropolen: Frankfurt, Wien, Zürich, Dublin, Amsterdam
• Klinik- und Behördennähe: Pflegekräfte, Monteure und Beamte sind verlässliche WG-Mieter
• Industriestandorte: Monteurswohnungen nahe Gewerbegebieten erzielen konstante Auslastung

Stand 2024 gilt: Je angespannter der lokale Wohnungsmarkt, desto besser rechnet sich WG-Vermietung. Und da sich die strukturellen Treiber, also Wohnungsmangel, toter Neubau, steigende Betriebskosten und Inflation, in den nächsten Jahren nicht auflösen werden, ist das kein kurzfristiger Trend. Der Wohnungsmangel Rendite-Zusammenhang wird sich weiter verstärken.

Wie startest du mit WG-Vermietung als Investor?

Der Einstieg ist kein Hexenwerk, erfordert aber Vorbereitung. Aus 25 Jahren Investmenterfahrung kann ich sagen: Wer ohne Konzept loslegt, verliert mehr als er verdient.

• Wohnung auswählen: 3-Zimmer-Wohnungen sind ideal, da die Betriebskosten auf drei Mieter aufgeteilt werden und die Nettomieteinnahmen pro Quadratmeter am höchsten sind
• Möblierung kalkulieren: Möblierte WG-Zimmer erzielen 10 bis 20 % mehr Miete und sind schneller vermietbar
• Mietverträge richtig gestalten: Einzelmietverträge pro Zimmer schützen vor Mietausfall durch einen Mieter
• Hausverwaltung oder Eigenverwaltung: Bei mehr als 3 Objekten lohnt sich ein Verwalter, der die höhere Fluktuation managt
• Regulierung prüfen: In manchen Städten gibt es Einschränkungen für Zweckentfremdung, das muss vor dem Kauf gecheckt werden

Der entscheidende Punkt: WG-Vermietung ist mehr Arbeit als klassische Einzelvermietung. Du hast mehr Mieter, mehr Kommunikation, mehr Fluktuation. Aber du bekommst dafür 50 bis 100 % mehr Cashflow aus derselben Immobilie. Das ist ein Tausch, der sich in fast jedem angespannten Wohnungsmarkt lohnt.

Wird dieser Trend anhalten?

Die ehrliche Antwort: Ja, und er wird sich sogar beschleunigen. Die Kaufkraft des Euro hat seit Corona rund 30 % verloren. Strom, Gas, Müllabfuhr, Lebensmittel, alles ist teurer geworden, und die offiziellen Inflationszahlen untertreiben das Ausmaß noch. Gleichzeitig gibt es keine politischen Ansätze, die das Problem strukturell lösen: keine Deregulierung beim Bauen, keine Abschaffung der Mietpreisbremse, kein Rückgang bei den Bauauflagen.

Das bedeutet: Wohnraum wird knapper, Mieten steigen weiter, und immer mehr Menschen werden auf WG-Zimmer ausweichen, nicht weil sie es wollen, sondern weil sie keine andere Wahl haben. Für dich als Investor ist das eine klare Botschaft: WG-Vermietung ist keine Nischenstrategie mehr, sondern der Mainstream der nächsten Jahre.