WG-Vermietung: Wie du vom Wohnraummangel profitierst

WG-Vermietung ist das Konzept, mit dem du aus derselben Immobilie deutlich mehr Cashflow herausholst als mit klassischer Dauervermietung. Laut Gerald Hörhan, der selbst hunderte Wohneinheiten als WG betreibt, ist das kein Nischenmodell mehr, sondern die logische Antwort auf einen strukturellen Megatrend: Wohnraum wird knapper, Kaufkraft sinkt, und immer mehr Menschen können sich keine eigene Wohnung mehr leisten. Wer das als Vermieter versteht und das richtige Produkt anbietet, druckt Geld.

Warum Einzimmerwohnungen die höchste Mietrendite haben

Die Grundlage des gesamten Konzepts ist eine einfache Marktlogik: Kleine Wohnungen haben pro Quadratmeter die höchste Mietrendite. Das sieht man in jedem Mietspiegel, egal ob Frankfurt, Stuttgart oder Nürnberg. Eine Einzimmerwohnung mit 25 Quadratmetern bringt in Frankfurt schnell 500 Euro Nettokaltmiete. Eine Zweizimmerwohnung mit 50 Quadratmetern bringt vielleicht 850 Euro, also nicht das Doppelte. Eine Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern liegt bei 1.200 bis 1.300 Euro, also weit unter dem Dreifachen.

Der Grund ist einfach: Die Leute können sich die großen Wohnungen schlicht nicht mehr leisten. Betriebskosten, Strom, Gas und Heizung machen den Unterschied. Eine Einzimmerwohnung kostet den Mieter inklusive aller Nebenkosten rund 800 bis 900 Euro. Eine Dreizimmerwohnung kann schnell bei 1.500 bis 1.800 Euro landen. Das können immer weniger Menschen stemmen. Deshalb ist die Nachfrage nach kleinen Einheiten strukturell höher als nach großen.

Dazu kommen die Vorteile beim Verkauf: Kleine Wohnungen in guten Lagen lassen sich auch in Krisen verkaufen. In den Jahren 2023 und 2024, als der Markt praktisch eingefroren war, gab es für kleine Einzimmerwohnungen in Frankfurt oder Wien immer noch Kaufinteressenten. Große Luxuswohnungen lagen wie Blei.

Was ist WG-Vermietung und wie funktioniert das Modell?

WG-Vermietung (= Wohngemeinschafts-Vermietung) bedeutet: Du kaufst eine Dreizimmerwohnung mit 65 bis 70 Quadratmetern, eingerichtet mit drei separat abschließbaren oder zumindest klar getrennten Zimmern, und vermietest nicht die gesamte Wohnung als Einheit, sondern jedes Zimmer einzeln an verschiedene Mieter. Gemeinschaftsflächen wie Küche und Bad werden geteilt.

Das Ergebnis ist dramatisch. In Frankfurt oder Offenbach zahlst du für ein WG-Zimmer in ordentlicher Lage heute 500 bis 600 Euro Nettokaltmiete. Bei drei Zimmern macht das 1.500 bis 1.800 Euro Gesamtmieteinnahmen pro Monat, also 18.000 bis 21.600 Euro im Jahr. Dieselbe Wohnung klassisch vermietet bringt vielleicht 1.200 Euro kalt, also 14.400 Euro im Jahr. Der Unterschied ist erheblich.

Nehmen wir ein konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis: Eine Dreizimmerwohnung in Offenbach, sanierungsbedürftig, Kaufpreis rund 200.000 Euro, nach Sanierung und Möblierung Gesamtinvestition von 240.000 Euro. Bei 500 Euro Kaltmiete pro Zimmer und drei Zimmern erzielst du 18.000 Euro Jahreskaltmiete. Das ergibt eine Mietrendite von 7,5 Prozent. Zum Vergleich: Klassische Vermietung derselben Wohnung bringt rund 5 Prozent. Du bist von Anfang an Cashflow-positiv.

„Ich weiß auch selbst, weil ich vermiet sehr viele Wohnungen als WG. Und damit hast du eine deutlich höhere Rendite und du verdienst deutlich mehr Geld. Die Nachfrage nach diesen Dingen ist durchaus hoch." (Gerald Hörhan)

Warum der Wohnraummangel das WG-Modell befeuert

Der strukturelle Treiber hinter der WG-Vermietung ist der Wohlstandsverlust der breiten Bevölkerung. Seit Corona ist die Kaufkraft des Geldes um rund 30 Prozent gesunken. Eine Currywurst kostet 12 bis 14 Euro, ein Automechaniker 200 Euro pro Stunde. Wer 60.000 Euro brutto verdient, hat nach Steuern rund 35.000 bis 40.000 Euro netto. Davon gehen allein für eine Einzimmerwohnung inklusive Nebenkosten schnell 12.000 bis 14.000 Euro im Jahr weg.

Die Folge ist eine Verkleinerungswelle: Was früher ein Einfamilienhaus war, wird zur Vierzimmerwohnung. Was eine Vierzimmerwohnung war, wird zur Dreizimmerwohnung. Die Dreizimmerwohnung schrumpft zur Zweizimmerwohnung, die Zweizimmerwohnung zur Einzimmerwohnung. Und wer sich selbst die Einzimmerwohnung nicht mehr leisten kann, zieht in ein WG-Zimmer. Das ist kein Trend, das ist Arithmetik.

Dazu kommt: Der Neubau ist faktisch tot. Bauträger sind in Schwierigkeiten, Förderprogramme wurden gestrichen, Bauauflagen sind bürokratisch. In vielen deutschen Städten fehlen Zehntausende Wohnungen. In Frankfurt, Salzburg, Nürnberg und Stuttgart kommen auf eine freie Mietwohnung Hunderte Anfragen innerhalb von Stunden. Dieser Wohnraummangel wird sich in den nächsten Jahren nicht auflösen.

Für wen eignet sich WG-Vermietung als Konzept?

Die Zielgruppe für WG-Zimmer ist breiter als die meisten denken. Es sind längst nicht mehr nur Studenten. In der Praxis nutzen folgende Gruppen WG-Zimmer:

• Studenten und Berufseinsteiger, die zentral wohnen wollen, aber keine eigene Wohnung finanzieren können
• Manager auf Zeit und Expatriates, die für Projekte temporär in einer Stadt arbeiten
• Gesundheitspersonal wie Krankenschwestern und Ärzte, die nah am Krankenhaus wohnen müssen
• Young Professionals aus der Finance-Industrie in Frankfurt oder München
• Flughafenmitarbeiter, Bahnpersonal und Servicekräfte mit frühen oder späten Schichten
• Menschen, die freiwillig in WGs ziehen, weil sie soziale Umgebung schätzen und nicht allein sein wollen

In London haben selbst gut bezahlte Investmentbanker in den 1990er Jahren in Luxus-WGs in Belgravia gelebt, weil eine eigene Dreizimmerwohnung schlicht zu teuer war. Dieser Trend kommt jetzt in Deutschland und Österreich an. In Zürich gibt es Piloten-WGs am Flughafen Kloten für 1.500 Schweizer Franken pro Zimmer, die sofort ausverkauft sind.

Welche Wohnungen eignen sich für WG-Vermietung?

Nicht jede Wohnung eignet sich für das WG-Konzept. Die wichtigsten Kriterien aus der Praxis: Drei bis vier Zimmer, die idealerweise separat zugänglich sind. Zentrale Lage in einer Stadt mit Wohnraummangel: Frankfurt, Wien, Salzburg, Stuttgart, Nürnberg. Ausreichend große Gemeinschaftsflächen: Küche und Bad müssen für drei bis vier Personen nutzbar sein. Möblierung ist Standard, weil WG-Zimmer fast immer möbliert vermietet werden.

Was nicht funktioniert: das 7-Quadratmeter-Zimmer mit Dachschrägen, das aussieht wie eine Gefängniszelle. Wer ordentliche Mieter will, muss ein ordentliches Produkt anbieten. Ein 12 bis 15 Quadratmeter großes Zimmer, schön möbliert, mit gutem Licht und ausreichend Stauraum, zieht zuverlässige Mieter an.

Laut Gerald Hörhan ist WG-Vermietung nur in Städten sinnvoll, wo Wohnraum wirklich knapp ist und die Mieten hoch sind. In Regionen mit Überschuss und billigen Mieten funktioniert das Konzept nicht. Das Produkt muss für den Mieter eine echte Ersparnis gegenüber einer eigenen Wohnung darstellen.

Was sind die Herausforderungen bei der WG-Vermietung?

Mehr Ertrag bedeutet auch mehr Aufwand. WG-Vermietung hat im Vergleich zur klassischen Dauervermietung folgende Mehrbelastungen: Die Fluktuation ist höher, weil WG-Bewohner häufiger umziehen als Familien. Das bedeutet mehr Neuvermietungen und mehr Verwaltungsaufwand. Es gibt baurechtliche Anforderungen bei der Belegungsdichte. Und die Mieterauswahl muss sorgfältiger sein, weil mehrere Personen zusammenleben.

In der Praxis organisieren sich viele WGs aber selbst: Wenn ein Bewohner auszieht, bringt er oft den Nachmieter mit. Das reduziert den Aufwand erheblich. Und aus 25 Jahren Investmenterfahrung gilt: WG-Mieter in guten Lagen sind oft sehr pflegeleicht. Sie zahlen pünktlich, machen wenig Probleme und hinterlassen die Wohnung in gutem Zustand. Der Mehraufwand ist real, aber überschaubar, wenn man ein System aufgebaut hat.

Wie weit kann das Modell noch gehen: Von der WG zur Bettvermietung

WG-Vermietung ist nicht das Ende der Fahnenstange. In Metropolen wie London, New York, Hongkong und Singapur ist die nächste Stufe längst Realität: die Bettvermietung. Statt ein Zimmer pro Person werden zwei Betten in einem Zimmer vermietet. Der Preis pro Bett liegt dann bei 300 bis 350 Euro kalt, was für den Mieter günstiger ist als ein eigenes Zimmer, aber für den Vermieter deutlich mehr Ertrag bringt.

Ein konkretes Beispiel aus London: Ein Zimmer im Flughafenterminal Heathrow, 8 Quadratmeter ohne Fenster, aber mit modernem Bad und schnellem Internet, kostet 120 Pfund pro Nacht. Wer dieses Zimmer zweimal täglich vermietet, erzielt rund 5.000 Pfund im Monat oder 60.000 Pfund im Jahr. Das ist ein extremes Beispiel, zeigt aber die Richtung.

In Deutschland und Österreich ist die Bettvermietung noch eine Randerscheinung, aber der Trend zeigt klar nach oben. Wer heute eine WG mit drei Zimmern betreibt, kann morgen auf sechs Betten in drei Zimmern umstellen und den Ertrag verdoppeln. Das erfordert mehr operativen Aufwand und die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften, aber der Ertrag ist entsprechend höher.