Wohnungsbesichtigung: Checkliste für Immobilien-Investoren

Wohnungsbesichtigung: Was Investoren von Anfang an falsch machen

Die Wohnungsbesichtigung ist der wichtigste Moment im gesamten Immobilien-Kaufprozess. Wer hier schläft, zahlt später. Laut Gerald Hörhan, der nach eigenen Angaben über 2.500 Wohnungen besichtigt hat, entscheiden sich Gewinne und Verluste nicht am Schreibtisch, sondern vor Ort. Seine erste Wohnung kaufte er 2005 im dritten Bezirk in Wien, Mohsgasse, für 74.000 Euro. Heute ist dieselbe Wohnung mindestens 150.000 bis 170.000 Euro wert. Der Schlüssel: Er wusste beim Kauf genau, worauf er schaut.

Die meisten Einsteiger machen denselben Fehler: Sie verlieben sich in die Optik. Helle Küche, frische Farbe, netter Makler. Was sie übersehen: undichte Fenster, marode Rohrleitungen, ein feuchter Keller oder eine Raumaufteilung, die sich kaum vermieten lässt. Das kostet dann nicht 5.000, sondern 20.000 bis 50.000 Euro. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind das schnell 10 bis 25 Prozent des Objektwerts. Und das ist Geld, das du nie wieder zurückbekommst.

Die 5 wichtigsten Punkte bei jeder Wohnungsbesichtigung

Hörhan arbeitet intern mit einer Checkliste von fast 100 Punkten. Für den Einstieg sind fünf Kriterien entscheidend, die du bei jeder Besichtigung konsequent prüfen musst, bevor du auch nur über den Preis nachdenkst:

• Lage: Öffentliche Verkehrsanbindung, Stockwerk, Himmelsrichtung, Lärmpegel. Eine Wohnung im fünften Stock mit guter Belichtung vermietet sich deutlich leichter als eine Erdgeschosswohnung mit Straßenblick.
• Hauszustand: Außenfassade, Dach, Stiegenhaus. Wärmedämmung spart dem Mieter Heizkosten und dir Ärger. Schau auch in den Keller: Ein feuchtes Fundament ist ein teures Problem, das sich später nicht wegdiskutieren lässt.
• Sanierungsbedarf: Wie viel musst du investieren, bevor du vermieten kannst? Alte Fenster ohne Isolierverglasung, kaputte Fliesen oder veraltete Elektrik kosten schnell 10.000 bis 30.000 Euro extra.
• Raumaufteilung: Quadratische Räume vermitteln ein besseres Raumgefühl als lange Schläuche. Ist das Schlafzimmer nur durch das Wohnzimmer erreichbar, scheidet WG-Vermietung aus, was den Mieterkreis deutlich einschränkt.
• Wirtschaftlichkeit: Was ist der Kaufpreis, zu welchem Preis kannst du vermieten und welche Mietrendite ergibt sich daraus? Das ist die entscheidende Kennzahl, die alles andere übertrumpft.

In der Praxis zeigt sich: Wer diese fünf Punkte konsequent abarbeitet, vermeidet die teuersten Anfängerfehler und trifft Kaufentscheidungen auf Basis von Fakten statt Gefühl.

Wasserdruck, Fenster, Boden: Die unterschätzten Details bei der Besichtigung

Bei der Wohnungsbesichtigung gibt es Kleinigkeiten, die viele Käufer ignorieren, obwohl sie teure Konsequenzen haben. Laut Gerald Hörhan solltest du bei jeder Besichtigung den Wasserhahn aufdrehen. Kommt wenig Druck, deutet das auf Probleme in den Rohrleitungen hin. Eine Rohrsanierung in einem Altbau kann 15.000 Euro und mehr kosten. Das ist kein Randproblem, das ist ein K.o.-Kriterium.

Genauso wichtig: die Fenster. Isolierfenster sind kein Luxus, sondern Standard. Wohnungen mit alten Einfachfenstern verlieren Wärme, haben Zugluft und müssen früher oder später saniert werden. Das Austauschen der Fenster in einer 60-m²-Wohnung kostet leicht 5.000 bis 8.000 Euro. Wer das beim Kaufpreis nicht einkalkuliert, verliert direkt beim Einstieg.

Beim Bodenbelag empfiehlt Hörhan Laminat statt Parkett. Hochwertiges Laminat ist pflegeleichter, günstiger in der Verlegung und im Schadensfall einfacher auszutauschen. Wenn ein Mieter den Boden ruiniert, was laut Hörhan durchaus vorkommt, hält sich der Schaden in Grenzen. Parkett sieht schöner aus, ist aber bei Vermietungsobjekten schlicht unwirtschaftlich.

„Je kleiner und oft je hässlicher, desto besser ist das Geschäft. Je größer und je schöner, desto schwieriger ist das Geschäft." – Gerald Hörhan

Welche Wohnungen vermieten sich am schnellsten?

Aus 25 Jahren Investmenterfahrung und knapp 200 Wohneinheiten in Frankfurt, Stuttgart, Wiesbaden, Hannover und Wien weiß Hörhan: Kleine Wohnungen mit guter Raumaufteilung schlagen große Luxusobjekte bei der Vermietbarkeit jedes Mal. Seine erste Wohnung in Wien war weniger als eine Woche inseriert, bevor sie vermietet wurde. Warum? Zwei Zimmer, Balkon, fünfter Stock, Lift, gute Lage im dritten Bezirk.

Penthäuser und große Luxuswohnungen klingen verlockend, sind aber schwer zu vermieten. Der Mieterkreis ist klein, die Leerstandszeiten länger und die Kosten bei Schäden deutlich höher. Hörhan selbst besitzt zwar fünf Luxuswohnungen mit je rund 150 m² in Frankfurt-Innenstadt, aber nur weil er das Haus zu einem günstigen Preis erworben hat und die Lage mit fünf Gehminuten zur Frankfurter Börse außergewöhnlich gut ist.

Die Faustregel: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung zwischen 50 und 70 m² in einer städtischen Lage mit guter Anbindung ist das verlässlichste Investmentobjekt. Selbst eine 22-m²-Wohnung aus Hörhans Portfolio vermietet sich nach eigener Aussage immer sehr leicht. Der Markt will keine Prachtobjekte, der Markt will bezahlbaren, funktionalen Wohnraum.

Eigenkapital und Finanzierung: Was du heute wirklich brauchst

Wer eine vergleichbare Zwei-Zimmer-Wohnung in Wien oder Frankfurt kaufen will, muss mit 150.000 bis 180.000 Euro Kaufpreis rechnen. Dazu kommen rund 10 Prozent Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler), was den Gesamtbetrag auf knapp 200.000 Euro bringt. Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, also 40.000 Euro. Bei guter Bonität gibt es dann 160.000 Euro Kredit.

Zum Vergleich: Als Hörhan 2005 dieselbe Wohnung kaufte, reichten 25.000 Euro Eigenkapital. Die Immobilienpreise haben sich seither in vielen Städten mehr als verdoppelt. Das zeigt, warum der Einstiegszeitpunkt zählt. Wer früh kauft, die richtigen Kriterien anlegt und bei der Wohnungsbesichtigung keine Fehler macht, profitiert langfristig überproportional.

Einzelwohnung oder Zinshaus: Was ist die bessere Strategie?

Hörhan besitzt beides: einzelne Wohnungen und ganze Zinshäuser. Das Trade-off ist klar. Ein ganzes Haus bedeutet geringere Verwaltungskosten pro Einheit und volle Kontrolle ohne störende Miteigentümer. Dafür ist das Risiko konzentriert: Wenn in diesem Stadtteil etwas schiefläuft oder das Haus größere Schäden hat, trifft es dich voll.

Wer 15 einzelne Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen und Häusern besitzt, streut das Risiko deutlich breiter. Dazu kommt: Beim Kauf von Einzelwohnungen kannst du dir die besten Einheiten herauspicken, also die Wohnungen im dritten bis fünften Stock mit guter Ausrichtung und Raumaufteilung. Beim Hauskauf musst du auch die schwierigen Einheiten nehmen: Erdgeschossflächen, Wohnungen mit großer Dachschräge oder ungünstiger Ausrichtung.

Für den Einstieg empfiehlt sich der Weg, den Hörhan selbst gegangen ist: mit einzelnen Wohnungen beginnen, Erfahrung sammeln, Kapital aufbauen und erst dann auf ganze Häuser umsteigen. Wissen ist beim Immobilienkauf Macht. Ein Fehler, der dich 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kostet, passiert schneller als du denkst.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?

Selbst in Hörhans erster Wohnung lief nicht alles glatt. Ein Mietnomade zahlte die Miete nicht mehr, übertrug die Wohnung an seine Schwester und die zeigte keinerlei Kooperationsbereitschaft. Was hat Hörhan getan? Einen guten Rechtsanwalt eingeschaltet, der innerhalb von zwei Tagen einen Vollstreckungstitel erwirkt hat. Der Gerichtsvollzug kam, die Wohnung wurde geräumt.

Der entscheidende Punkt: Solche Fälle gehören zum Immobiliengeschäft dazu. Hörhan hatte in seiner Karriere Mieter, die den Boden zerstörten, das Waschbecken herausrissen oder die Wohnung in einem katastrophalen Zustand hinterließen. Das ist kein Ausnahmefall, das ist Teil der Übung. Wer das nicht akzeptiert, ist für das Vermietergeschäft nicht geeignet. Wer es akzeptiert, rechtlich vorbereitet ist und einen verlässlichen Anwalt kennt, übersteht es ohne dauerhaften Schaden.